Casa de planta escalonada en terreno de 23x30 m con coeficiente de edificabilidad 0,25

Buenos días queridos usuarios del foro,

Mi esposa y yo estamos a punto de adquirir un terreno. Contamos con un ingeniero civil que diseña casas unifamiliares y vive cerca de nosotros, quien está elaborando el plan detallado y nos acompaña durante la construcción. Sin embargo, el plan de desarrollo nos presenta un obstáculo, ya que el coeficiente de ocupación del suelo permitido es solo 0,25. Además, nuestro objetivo es crear mucho espacio habitable y de trabajo en la planta baja, lo cual es complicado con 684 m². Lo que más nos preocupa es el espacio requerido para las instalaciones auxiliares. ¿Quizás ustedes tendrían algunas ideas al respecto? ¡Estaríamos muy agradecidos por cualquier sugerencia! Debo mencionar que mi esposa y yo somos completos principiantes.

Bebauungsplan/Einschränkungen
Tamaño del terreno: 684m²
Pendiente: aprox. 1m de desnivel en 23m y 0,5m en 30m
Coeficiente de ocupación del suelo: 0,25
Coeficiente de edificación: 0,5
Ventana de construcción, línea y límite de construcción: 5m desde la calle, de lo contrario libre
Edificación en los bordes: los garajes pueden construirse hasta la línea límite
Número de plazas de aparcamiento: garaje doble + acceso de 5m (3m de espacio frente al garaje está establecido en el plan de desarrollo) delante
Niveles: hasta 2 plantas completas
Forma del techo: sin especificaciones
Estilo arquitectónico: sin especificaciones
Orientación: sin especificaciones
Alturas máximas / límites: sin especificaciones
Otras indicaciones: solo casas individuales, 1 árbol de cierto tamaño por cada 300m² de superficie iniciada, sistema de separación de aguas residuales
Vecinos a la izquierda, arriba, derecha; calle abajo sin restricciones como islas ajardinadas o similares.

Requisitos de los propietarios
Estilo, forma del techo, tipo de edificio: planta escalonada con techo a dos aguas o plano
Sótano, niveles: sin sótano, debido a clase de suelo hasta 7, 2 plantas completas
Número de personas, edad: 2 adultos, 1 niño
Necesidades de espacio en planta baja: vivir, comer, cocinar, invitados, oficina, baño con ducha, cuarto de servicio/lavandería, acceso al garaje
Planta alta: 2-3 habitaciones + 1 baño
Oficina: ¿uso familiar o teletrabajo? Ambos
Número de invitados pernoctando al año: aprox. 5-10
Arquitectura abierta o cerrada: abierta
Construcción conservadora o moderna: moderna
Cocina abierta, isla: se prefiere isla
Número de plazas para comer: 6-8
Chimenea: no
Pared para música/estéreo: no
Balcón, terraza en la azotea: posible como extra, pero solo si el presupuesto lo permite
Garaje, carport: garaje doble
Huerto, invernadero: no se planea huerto
Otros deseos / particularidades / rutina diaria, también con razones de por qué sí o por qué no algo

Diseño de la casa
¿De quién es el diseño?:
-Hágalo usted mismo
-Superficie habitable / útil aprox. 211m²

¿Qué les gusta especialmente? ¿Por qué?
Mi esposa y yo quisiéramos tener dos habitaciones adicionales en la planta baja para separar un poco la oficina y la habitación de invitados de la zona de descanso personal. Además, el lado suroeste con las estancias está muy bien iluminado por el sol. La habitación extra en la planta alta está pensada como sala de manualidades/música (batería y piano) o como respaldo para el segundo niño.
¿Qué no les gusta? ¿Por qué?
El único punto negativo sería la iluminación algo escasa en la oficina, aunque podría sobrellevarlo.
Estimación de precio según arquitecto/diseñador: todavía no hay estimación.
Límite de precio personal para la casa, incluyendo equipamiento: 470.000€
Tecnología de calefacción preferida: bomba de calor (debido al terreno pequeño, aire-agua)

Si tuviesen que prescindir, de qué detalles/ampliaciones
-podrían prescindir: difícil de decir, ya que el plano de planta baja es bastante compacto. Posiblemente la sala técnica en planta baja, aunque imagino que desplazarla a la planta alta más pequeña también podría ser problemático.
-no pueden prescindir: 2 habitaciones adicionales en planta baja.

¿Por qué el diseño es como es ahora?
Como es un área residencial completamente nueva, las excepciones están descartadas. Debido al cambio en mi campo laboral, es necesario un despacho. Como este está en un apartamento independiente, incluso se podrían obtener subvenciones adicionales del KFW. Como base, tomamos un plano de Fischerhaus que rotamos y reflejamos para optimizar la posición en el terreno.
¿Qué lo hace especial o malo a vuestros ojos?
Lo consideramos bueno porque queda bastante espacio de jardín utilizable y, a la vez, hay buena iluminación. El acceso a la puerta principal es ahora un punto negativo, pero en el diseño uno debe aceptar algún inconveniente. A cambio, se tiene un jardín relativamente bien separado. Además, existe el acceso a la casa a través del garaje para evitar trayectos innecesariamente largos al descargar.

¿Cuál es la pregunta fundamental / principal sobre el plano en 130 caracteres?
Actualmente solo nos quedan 20m² para el camino y la terraza. ¿Ven potencial de optimización aquí o deberíamos revisar la lista de deseos y tal vez empezar de nuevo?

Saludos cordiales

Sarah y Christoph

¿Qué pasa con los costos adicionales de construcción? ¿Están incluidos en el presupuesto?
¿Cuánto trabajo propio queréis aportar?
¿Por qué un apartamento independiente?
Teniendo en cuenta el presupuesto y el espacio, reduciría el plano de planta o haría la superficie más pequeña y 2 plantas completas

El terreno será financiado por nosotros con fondos propios, al igual que los costos adicionales ocasionados por la adquisición. En trabajo propio realizaríamos toda la instalación eléctrica, así como los trabajos de pintura interiores y los revestimientos de suelo excepto las baldosas. Las zonas exteriores también se harán en gran parte con trabajo propio. Disculpad por favor que se me haya olvidado mencionar esto.

Los demás costos secundarios de construcción están incluidos en el presupuesto.

El apartamento para invitados es porque, por un lado, no tendríamos grandes desventajas por ello. Excepto la instalación de cocina y un baño extra con pequeña ducha. A cambio, podríamos aprovechar 2 veces el crédito KfW y así obtener posiblemente 2 veces la subvención de amortización. Así, cerca de la mitad del marco financiero sería un crédito KfW, del cual se podrían amortizar hasta 60.000 en KfW 40+ si se alcanza el estándar energético. A largo plazo nos quedarían muchas opciones abiertas, por ejemplo, au pair, un abuelo en nuestra casa, o vivir en una planta en la vejez. Y la oficina grande ya la utilizaría ahora.

EDIT: Debo decir que para nosotros no es una opción construir de nuevo más adelante.

Más adelante en la vejez, vivir en una sola planta, con el plano, no será posible.
Mientras sigan siendo móviles, seguirá siendo como es y para más adelante hay salvaescaleras y otras soluciones. La escalera suele ser el problema menor.
Yo eliminaría la habitación de invitados. Para 10 veces al año la visita puede dormir en la segunda habitación de arriba por si acaso. También eliminaría la construcción de la vivienda anexa.
Reducir la superficie base también sería posible.
Con eso tendrán más espacio para el acceso y la terraza.
La segunda unidad habitacional necesita más plazas de aparcamiento - más plazas requieren un coeficiente de ocupación del suelo mayor. Investiga si se necesitan 1 o 2 plazas para la vivienda anexa y cómo deben ser.

Diosa benevolente, qué dibujos tan confusos. Líneas de medida sin sentido, pero sin posibilidad de reconocer la ubicación del último piso en relación con la planta baja. La combinación de un coeficiente de ocupación del suelo bajo con dos plantas completas permitidas (y finalmente también un coeficiente de edificación igual al doble del coeficiente de ocupación del suelo) lo interpreto como todo lo contrario a una invitación para un último piso. El recibidor-cocina con el WC y [HAR] contiguos ya es un gran inconveniente, pero el cuello de botella que conecta con la pequeña sala de estar me da el resto, que me impulsa a proponer un relanzamiento completo. El vestidor atrapado puede eliminarse sin problema. Creo que también es la primera vez que veo un vestidor con ventana en esquina. Para un estudio preliminar con un programa CAD está bastante bien, pero aún lejos de estar listo para construir.

Encuentro que la planta baja es un poco estrecha. No veo el apartamento independiente con 3,5 m² de baño/aseo, no hay espacio para una cama y también será difícil poner un lugar para la cocina con una zona de televisión.