Valor estándar del suelo desarrollado o no desarrollado y drenaje

Hola. ¿Qué tan realistas son las indicaciones sobre el valor orientativo del suelo o qué incluyen? ¿Están incluidos los costos de urbanización, se calcula el valor incluyendo posibles costos para una nivelación necesaria del terreno, o son realmente solo precios de compra de suelo no urbanizado? Tenemos un terreno en mente en el que el valor orientativo del suelo para 2021 se indica en 110€ para suelo urbanizable. Si ahora supongo que el valor también aumenta en 2022 como en años anteriores en 10€/año, el terreno debería costar aproximadamente 120€, quizás también 130€. Pero ¿incluye probablemente una urbanización costosa allí o es adicional?

El terreno no está urbanizado y probablemente también se deba retirar una ladera (1 metro de alto, 3 metros de ancho, 25 metros de largo). El terreno surge por división, de modo que un edificio del propietario actual estará justo en la frontera. Justo al lado, el nuevo terreno desciende ese metro, ya que los edificios del propietario actual fueron construidos elevados respecto a todos los vecinos.
¿Quién determina si el terreno segregado debe ser rellenado o excavado? En caso de excavación, el propietario actual tendría que reconsiderar el drenaje de su edificio. En caso de relleno, tendríamos que asegurarnos de que nuestra agua no fluya hacia el vecino del lado más bajo.

Saludos

El valor orientativo del suelo es, en primer lugar, una cifra puramente calculada basada en precios de compra. Sobre el precio de compra del terreno dice muy poco, por lo que las consideraciones sobre lo que "está incluido" son irrelevantes. Al final del día, hay que estar dispuesto a pagar tanto como para que el vendedor esté de acuerdo.

La posibilidad de rellenar o excavar puede depender del plan de ordenación urbana (por ejemplo, alturas máximas respecto al nivel X), o en su defecto, de la ordenanza de construcción regional; en mi opinión, aquí faltan algunos detalles (lugar, quizá un croquis?) para poder responder concretamente.

Un valor de referencia del suelo casi no te sirve para nada: solo es útil saber qué tan "reciente" es y que el ánimo especulativo de los vendedores no esté demasiado exaltado. Nunca incluye costes, siempre solo el precio bruto de compra del terreno.

El terreno no está urbanizado y probablemente aún haya que retirar una ladera (1 metro de alto, 3 metros de ancho, 25 metros de largo). El terreno surge de una división, por lo que un edificio del propietario actual quedará justo en la frontera.

Deberías ilustrar tu aporte. La descripción suena a una "construcción" tipo dique. Ese edificio debería tener privilegio de lindero para que, especialmente sin asumir distancias mínimas, pueda haber una frontera allí. ¿Cómo está garantizada la urbanización del terreno y qué tan accesible sería para los bomberos?

Justo al lado, el nuevo terreno desciende un metro, ya que los edificios del propietario actual están elevados respecto a todos los vecinos. ¿Quién decide si el terreno segregado debe ser rellenado o excavado?

Los planes de ordenación urbanística y las normativas estatales de construcción pueden contener disposiciones sobre en qué medida a) están permitidos los cambios en el terreno y cuándo b) estos ya constituyen construcciones por sí mismos. El "cambio en el terreno" se refiere al terreno original, no al estado encontrado en la compra. Las medidas del propietario anterior pueden haber agotado esas posibilidades.

P.S.: ¿ofrece el nuevo terreno todavía una ventana edificable que valga la pena?

¿Qué tan realistas son las indicaciones sobre el valor del suelo o qué incluyen?

El valor del suelo es un "valor de referencia" basado en precios de compra del pasado. Por lo general, también se indica si es para un terreno urbanizado o no urbanizado.
La urbanización solo significa que hay un acceso y las instalaciones necesarias están disponibles en la calle.
Así que solo es el terreno desnudo, pero no tu terreno desnudo, sino los antiguos precios de compra de terrenos en la zona donde se aplica el valor del suelo.

Al final, el terreno tiene el precio que alguien esté dispuesto a pagar por él.

Aunque 110€ o 130€ realmente no importa, ya que es un precio muy bajo. Es decir, no es una zona preferente dentro de un área metropolitana o ciudad grande.

P.S.: ¿ofrece el nuevo terreno alguna ventana edificable significativa?

Sí, al menos en la medida en que puedo juzgarlo. Pero como no soy un experto, ahora he conseguido una cita con un arquitecto, porque todo esto me parece demasiado incierto. Espero que él pueda evaluar si está sobrevalorado, si encaja o si tengo que invertir la mitad del valor del terreno nuevamente en la urbanización.