Casa unifamiliar con sótano en NRW - ¿es sólida nuestra financiación?

Hola queridos compañeros del foro,
poco a poco se está poniendo todo más serio, por lo que llevo un tiempo haciéndome la pregunta no del todo insignificante: ¿vamos a poder pagar todo lo que se ha planeado hasta ahora en cuanto a tamaño de la casa y deseos especiales?
Hemos evaluado nuestras finanzas de los últimos 1,5 años en Excel, pero hay comentarios adicionales abajo.
Me guío por el modelo fijado, pero resumo algunas cosas, aunque en nuestra propia visión financiera está todo más o menos desglosado o incluso con más detalle....

General sobre vosotros:

[*]¿Quiénes sois? Pareja casada, 2 niños (objetivo cumplido)
[*]¿Qué edad tenéis? 37 años - 38 años - 3,5 años - 2 meses
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? Yo trabajo en el sector público, mi mujer está de baja por maternidad y normalmente hace gestión de producto/marketing (mayoritariamente en el sector sanitario)
[*]¿Cuántas horas trabajáis? 39h, mi mujer actualmente nada y previsiblemente desde oct. 21 unas 30h a tiempo parcial

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? Actualmente tengo unos 3.200€ netos, mi mujer ahora 1.800€ de prestación por maternidad, luego unos meses de vacío y después en jornada parcial sobre 2.500€ para 25h, jornada completa unos 4.000€
[*](Actualmente tengo un tramo impositivo malo, porque queríamos aumentar la prestación por maternidad a través del mayor neto de mi mujer, por eso recuperamos bastantes impuestos (8-10k€). Nuestra evaluación actual se basa en eso, pero lo vamos a cambiar.)
[*]¿Cuánto es la prestación por hijo? 408€
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? aprox. 140.000€
[*]¿Cuánto del capital propio queréis invertir en el proyecto casa? 120.000€
[*]Por suerte tenemos la posibilidad de que nos cedan una parte del terreno de los suegros (unos 900 m², de los cuales 200 m² son pradera fuera del plan de ordenación)

Situación de gastos:
Costes de vivienda:

[*]todo incluido aprox. 900€

Costes de movilidad:

[*]Seguro 62€ (para 2 coches)
[*]Impuestos 10€ (para 2 coches)
[*]Combustible “normal” solía ser unos 250€ al mes (ambos pendulares), ahora (y prospectivamente) casi exclusivamente teletrabajo, por eso pongo 50€
[*]Otros 110€ ADAC

Costes de seguros:

[*]1260€ (estar asegurado voluntariamente en el sistema público es caro ops
[*]aún no hay seguros “de casa/obra” incluidos (incendio, estructura, etc.)

Costes de vida:

[*]2.900€ todo incluido
[*]Creo que nuestros gastos de vacaciones hasta ahora para futuras vacaciones familiares están subestimados.
[*]Por otro lado, sobreestimamos los costes, porque muchas de las gastos de viajes de trabajo durante el periodo evaluado no las hemos contraído 1:1. Aproximadamente eso serán unos 100€/mes
[*]La guardería para el K1 nos cuesta casi 400€ + la comida (incluido en los 3.000€), a partir del próximo año ambos niños irán simultáneamente a la guardería (en el pueblo vecino es gratis, pero eso es otro tema). De hecho, nuestra evaluación financiera está basada en el periodo siendo tres, sólo con un niño. El nuevo bebé naturalmente genera gastos adicionales, con lo que me cuesta hacer una proyección…..

Ahorros:
Está todo incluido arriba o “hasta ahora no nos hemos preocupado especialmente de eso”

Sumas de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales ahora mismo aprox. 5.400€, tiempo parcial 6.100€, luego aprox. 7.100€
[*]Gastos totales 5.292€
[*]Saldo: Ahora mismo prácticamente nada, de lo contrario aprox. 800€, más tarde más (menos lo que cuesten más los niños). Comentarios sobre impuestos arriba...
[*]De eso suma alquiler sin calefacción y ahorros prescindibles (p. ej. ahorro para casa) Pues el alquiler sin calefacción y la plaza de aparcamiento serían inicialmente solo aprox. 700€, como dije nada por separado a destacar

General sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? aprox. 900 m², de los cuales 700 m² son terreno teóricamente edificable
[*]¿Qué dimensiones tiene? Torcido y desigual - donde queremos construir 13m de ancho hasta 18m de ancho, ligera pendiente
[*]¿Cuál es el valor por metro cuadrado? Según BORIS 310€/m²
[*]Nueva construcción, edificio antiguo (año de construcción), tipo de casa? Actualmente hay una casa vieja, planificamos derribo y nueva construcción, de obra maciza, con contratista general y sótano
[*]¿Garajes? Hay un garaje doble viejo, que queremos usar mientras tanto (a menos que estorbe a las máquinas para acceder, cuando se excave y rebaje la zanja)
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie útil / superficie total) 189m²/234m² (tenemos previstos dos despachos/habitaciones de invitados en el sótano parcialmente reformado – creo que aún debemos recortar un poco este tamaño total)
[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa tras la finalización? ¿Qué poner aquí, precio de compra +/- xxx? No vamos a construir con grifos de oro....

Costes de construcción o compra: (No sé si la asignación de cantidades a los términos es correcta)

[*]Costes del terreno Solo medición para división y notaría para inscripción en registro (sin impuesto de adquisición) 5.000€
[*]Costes de urbanización Deberían ser bajos, ya que hay una casa “funcional” 2.000€
[*]Costes adicionales de adquisición (notaría, tribunal, impuesto de adquisición, intermediarios)
[*]Costes construcción o compra (incl. arquitecto, estructurista) aprox. 335.000€ (casa incluyendo algunos primeros deseos especiales) + 65.000€ (sótano acabado)
[*]Costes de renovación y/o rehabilitación aprox. 45.000€ (estimado basado en ofertas para derribo y trabajos de tierra)
[*]Gastos adicionales de construcción (p.ej. conexiones de casa, perito de suelo, electricidad de obra, etc.) 20.000€
[*]Exteriores/terraza, caminos, jardín, cercas, etc... 10.000€ (prácticamente todo alrededor ya existe y no somos gente de jardín)
[*]Costes de financiación (p.ej. comisiones o intereses por disposición) -
[*]Coste total cerca de 500.000€

Otros costes:

[*]Coste cocina 15.000€ (grosso modo)
[*]Muebles, lámparas, decoración Tenemos casi todo, pero seguro que falta algo....
[*]Otros “no costes de adquisición, ni adicionales de adquisición, ni construcción o gastos adicionales de construcción” Seguro que saldrán algunos gastos más....

Resumen de costes:

[*]Costes totales aprox. 520.000€
[*]Capital propio deducible 120.000€
[*]Monto de financiación 400.000€
[*]Resulta ~77% de préstamo, si sin embargo cuento el terreno en 200k€ que se incluye en la hipoteca, entonces sólo serían 57% de préstamo, lo que no suena nada mal

Datos necesarios del crédito:
(si hay varios bloques indicar para cada bloque, y en caso de variantes diferenciarlas claramente):

[*]Importe del crédito 280.000€ + 120.000€ KFW 55
[*]Tipo de crédito Préstamo amortizable
[*]Tasa de interés (p.a. nominal, o efectiva) según proveedor, entre casi 0,8% y 1%
[*]Duración de la fijación del interés según proveedor, entre 15 y 30 años
[*]Deuda restante al final del periodo de interés según proveedor y duración, desde “mucha” hasta “casi amortizada”, también hemos calculado un préstamo a plazo fijo a 30 años
[*]Duración total ficticia hasta amortización completa según cuota aprox. 30-35 años
[*]Cuota de amortización inicial aprox. 2,5%, según proveedor y cálculo
[*]Cuota mensual entre 1200€ y 1400€, según cálculo y proveedor
[*]¿Pagos anticipados posibles? (indicar cantidad) En todos suelen ser hasta 5% posibles
[*]¿Cambio de cuota de amortización posible? (condiciones como número, rango de cuotas indicar) 2-3 veces gratis, en algunos proveedores más

Al final queda la pregunta: ¿está demasiado justo?
¿Lo que se ha reunido hasta ahora es un marco razonable?
Hemos redondeado siempre al alza en todas nuestras valoraciones de gastos/costes, por lo que deberíamos estar más o menos en zona segura. No se incluyen aún posibles incrementos de ingresos, tampoco la posible ayuda para familias constructoras de casa que aún falta ver si se aprueba este año, ni la subvención para amortización de KfW. ¿Pero son suficientes los 20k€ de colchón inicial del capital propio? ¿Cómo valorar al segundo bebé? ¡Preguntas y más preguntas!

¡Gracias por todos los comentarios constructivos!

Están bien asentados en la vida con buenos ingresos y mucho capital propio con 2 niños. ¡Todo bien! Sobre el volumen de construcción, los profesionales dirán si es suficiente. ¿Qué profesión tienes en el sector público con tanto neto en una mala clase impositiva?

Todo sólido. La casa será más cara, con 190*2300 son 440k sin costos adicionales ni sótano. Por lo tanto, debes planificar alrededor de 100k más para el proyecto. El esfuerzo propio con 2 niños también es más bien poco realista.

Ingresos está bien. Capital propio incluyendo terreno, por supuesto, es excelente. El punto crítico en vuestro desglose son los costos de la casa, que son demasiado bajos. 65k para un sótano parcialmente acondicionado como espacio habitable es prácticamente nada. ¿Por qué crees que el sótano te costará menos por metro cuadrado que la superficie habitable encima? La altura de la habitación en un espacio habitable planificado seguro que será también de unos 2,5 m, debe estar dentro del envolvente térmico, al menos calefacción por suelo radiante, posiblemente ventilación controlada de espacios habitables también conectada, etcétera, etcétera. Un sótano con calidad de espacio habitable os costará más o menos lo mismo que un espacio habitable sobre la superficie. Por lo tanto, estimaría el costo puro de construcción de la casa en 234m² x 2200 EUR y por tanto en aproximadamente 514k. Eso, por supuesto, desborda vuestra estimación de forma masiva. Así que también pienso que estáis calculando unos 100 - 120k demasiado poco. Ya te lo había pronosticado antes y me sumo a eso. Pero en principio tampoco es un gran problema para vosotros, si tu esposa realmente vuelve a trabajar 30 horas semanales. Con un trabajo a tiempo parcial y unos 6100 euros tal vez una cuota mensual más alta de aproximadamente 1800 EUR aún debería dejar suficiente para vivir. Por cierto, tenemos condiciones similares: 2 niños (pero ya fuera de la fase de prestación por maternidad), ingresos algo más altos, capital propio algo menor, suma del crédito 520k, cuota mensual 1850 EUR más amortización extraordinaria. Ya es un buen peso de crédito, pero después de deducir la cuota de la casa, muchas familias no tienen más de 4k. Un obstáculo podría ser, sin embargo, el permiso parental de tu esposa. Los bancos a menudo no consideran la prestación por maternidad, ni un ingreso ficticio futuro, y por tanto podría ser difícil encontrar actualmente un banco que financie.

Hola hola,
muy agradable que casi "de la noche a la mañana" ya esté el primer feedback. Gracias por ello....
....y por favor más de eso, ¡me ayuda mucho a reflexionar y desglosar todo!

Entonces vamos allá.....

Ustedes están firmes en la vida con buenos ingresos y mucho capital propio con 2 hijos. ¡Todo bien! Sobre el volumen de construcción si alcanza, los profesionales dirán algo. ¿Qué profesión tienes en el sector público con tanto neto y una clase de impuesto tan mala?

1. suena bastante bien
2. "Servicio superior" en E14

Todo sólido. La casa será más cara, con 190*2300 son 440k sin costos adicionales ni sótano. Por lo tanto, tienes que planear aproximadamente 100k más para el proyecto. La realización propia con 2 hijos también es más bien poco realista.

1. Sobre los metros cuadrados quizás debería haber añadido una frase arriba:
El área neta por planta es aproximadamente 78m², en el sótano están unos ~40m² terminados. (Las otras dos habitaciones son HAR y bodega.)
Los 189 m² son por lo tanto incluyendo los dos cuartos terminados del sótano.
El sótano se ofrece por 65k€, incluyendo calefacción por suelo radiante en las dos habitaciones, eso no lo estimé.
2. Por ahora planeamos definitivamente sin realizar trabajos propios que reduzcan costos en la casa. (En el terreno hay un granero viejo y pequeño, pero se abordará más adelante y me puedo imaginar hacer bastantes cosas por nosotros mismos.)

Los ingresos están bien. El capital propio incluyendo el terreno, por supuesto, es excelente. El punto crítico en tu presentación son los costos de la casa, que son muy bajos. 65k para un sótano parcialmente acondicionado como espacio habitable es prácticamente nada. ¿Por qué crees que el sótano te costará menos por m² que la superficie habitable encima? La altura del cuarto también será de aproximadamente 2,5 m en el espacio planeado para viviendas, tiene que ir dentro de la envolvente térmica, al menos parcialmente calefacción por suelo radiante, posiblemente también ventilación controlada de aire interior, etcétera. Un sótano de calidad para vivir os costará aproximadamente lo mismo que la habitación sobre tierra. Por lo tanto, estimaría el coste puro de construcción de la casa en 234 m² x 2200 EUR y por eso en unos 514k. Eso obviamente rompe mucho vuestro presupuesto. Así que yo también creo que planeáis unos 100 - 120k menos. Ya te lo había pronosticado arriba y me uno a ello. Pero en principio tampoco es un gran problema para vosotros, si tu esposa realmente vuelve a trabajar 30 horas. Con media jornada y unos 6100 euros quizás con una cuota mensual algo más alta de unos 1800 euros todavía debería quedar suficiente para vivir. Por cierto, tenemos condiciones similares: 2 hijos (pero ya fuera de la fase de pago por maternidad), ingresos algo más altos, capital propio un poco más bajo, préstamo de 520k, cuota mensual 1850 EUR más amortización especial. Ya es un préstamo grande, pero después de pagar la cuota de la casa muchas familias no tienen más de 4k. Un obstáculo podría ser sin embargo la baja por maternidad de tu esposa. Los bancos a menudo no aceptan el pago por maternidad, ni un ingreso ficticio futuro y por eso podría ser ahora difícil encontrar un banco financiador.

1. Sobre los m² ver arriba. Exactamente, el sótano se ofrece incluso por "solo" ~62k€ (sótano Glatthaar), incluyendo levantamiento, acondicionamiento de 2 habitaciones y ventanas + 1 puerta-terraza como salida hacia el valle, incluyendo persianas, aislamiento y enlucido correspondiente de la parte expuesta. Los trabajos de tierra y el almacenamiento lateral o transporte están en principio ya incluidos en los costes adicionales, a menos que el estudio de suelo nos haga una mala jugada.
2. Hasta ahora no hemos oído nada sobre tema bancario que el pago por maternidad o la media jornada sean problemáticos. Mi esposa sigue teniendo contrato indefinido para un puesto de jornada completa....

En este momento están pagando 900€ de alquiler y viven prácticamente al día. ¿Lo entiendo bien? Luego habrá una devolución de impuestos, pero por ahora no les queda nada.
Después de un año viene un vacío, hasta que tu esposa vuelva a trabajar - si el segundo hijo tiene ahora dos meses, entonces serán aproximadamente cuatro meses, les faltan en total 7.000€, que deben tener como colchón. El aumento de ingresos en comparación con la prestación parental, cuando ella trabaje a tiempo parcial, se destina mayormente a la guardería y la comida, por lo que de nuevo no queda nada más.
Un alivio real llega solo cuando la mujer trabaja a tiempo completo. Hasta entonces no entiendo cómo van a cubrir la cuota más los gastos adicionales de la casa, si como mucho tienen los 900€ de alquiler y quizá esa devolución de impuestos disponible para ello.
Entonces, ya tienen un buen ingreso, pero por otro lado se va mucho dinero. Durante el tiempo de la construcción siguen teniendo costos de alquiler, pero al mismo tiempo ya empiezan los pagos de intereses. Allí tampoco tienen colchón.
¿Se me escapa algo? Si incluso dice que todo está bien...
De lo contrario, solo les podría aconsejar que mantengan una cantidad generosa en reserva para superar el periodo difícil hasta que la mujer trabaje a tiempo completo (¿cuándo sería eso?). Ahí tendrían que sacar dinero de ello cada mes. Mejor entonces un crédito 20-30k€ mayor y tener el dinero disponible.