Casa unifamiliar + apartamento anexo en pendiente con uso flexible

Hola a todos,

desde hace varios años soy mayormente un lector silencioso aquí y hasta ahora he podido obtener muchas ideas y sugerencias. He seguido muchos proyectos aquí desde nuestro propio deseo de construir una casa y ya he podido beneficiarme mucho de ello y también incorporar muchas reflexiones en nuestra planificación. Después de la compra de un terreno hace unos 2 años, nuestra propia construcción de la casa se acerca cada vez más y el objetivo es empezar el próximo año.

Hasta ahora hemos estado con 2 diferentes empresas generales (GUs), que nos han presentado conceptos similares, aunque con diferentes diseños debido a la ubicación de la escalera. En el que nos gustó más, hicimos algunos cambios por nuestra cuenta.

Debido a prioridades profesionales, el proyecto no ha tenido la máxima prioridad desde principios de año. Pero esto cambiará a partir de abril y visitaremos varios otros GUs. Como pronto tendremos la próxima cita con un GU, me gustaría antes escuchar vuestra opinión crítica y honesta sobre nuestro concepto y el diseño.

Muchas gracias de antemano por vuestra ayuda.


Bebauungsplan/Einschränkungen
Tamaño del terreno: 600 m² (22 m de ancho x 27 m de profundidad)
Pendiente: sí, fuerte pendiente (aprox. 8 m en el lado norte y 7 m en el lado sur; ver también nivelación adjunta)
Coeficiente de edificación: 0,4
Coeficiente de ocupación del suelo: 1
Ventana edificable, línea y límite de construcción: ver recorte del plan de urbanismo:
Edificación en borde: no, distancia de 3 m; garaje posible; debe mantenerse una distancia de 5 m a la calle.
Número de plazas de aparcamiento: 2 por unidad residencial, de las cuales una debe estar cubierta
Número de plantas: máximo 2 plantas completas + planta intermedia/abuhardillada
Tipo de techo: indiferente
Estilo: indiferente, solo no casa de troncos
Orientación: oeste
Alturas máximas/límites: altura del alero máximo, parte superior de la azotea 4 m (ambos en el lado de la calle); altura del alero máximo, parte superior azotea máx. 7 m sobre nivel del terreno en el lado del jardín.
otras especificaciones:

Requisitos de los constructores
Estilo, forma del techo, tipo de edificio: Bauhaus, techo plano, construcción maciza, casa unifamiliar con apartamento independiente
Sótano, plantas: en total 2,5 plantas: sótano: sótano habitable/apartamento independiente + cuarto de lavandería; planta baja: zona de estar + oficina, planta superior (planta escalonada) zona de dormitorios
Número de personas, edad: 28 (mujer), 30 (hombre), planificación de 2-3 niños en unos 3-4 años
Oficina: oficina en casa para la señora
Número de huéspedes por año: 3-5
Cocina abierta, isla de cocina: abierta, preferiblemente isla de cocina (si el presupuesto lo permite)
Número de puestos para comer: 6
Balcón, terraza en la azotea: sí, balcón grande con soportes conectado a la planta baja con acceso al jardín (según presupuesto)
Garaje, cochera: cochera con sótano, según plan de urbanismo y apartamento independiente deben caber 2 vehículos bajo la cochera.
Huerto, invernadero: veremos...

Diseño de la casa
¿De quién es el diseño?:
Diseño base por un planificador de una empresa constructora, pero fue modificado por nosotros. Por eso también el diseño propio, no tan bonito, con Sweet Home 3D hecho por mí mismo.

Por favor, primero no tengan en cuenta la disposición de las ventanas, el mobiliario y el equipo sanitario. Nos interesan principalmente la disposición y distribución de las habitaciones en y dentro de las diferentes plantas y nuestro concepto general.

Sobre nuestro concepto:
Uno de los aspectos más importantes de nuestro plan es la flexibilidad. Queremos utilizar el sótano habitable inicialmente como apartamento independiente y luego convertirlo en la zona para los niños (por eso también hay 2 diseños para el sótano). El apartamento independiente se usaría durante unos 10 años, hasta que los niños se muden abajo. Cuando los niños se vayan de la casa y ya no necesitemos una casa de ese tamaño, volverá a ser un apartamento independiente. Posiblemente más adelante uso propio y alquilar la parte superior. Eso es aún futuro. La idea es que durante los primeros 10 años, especialmente cuando los niños son pequeños y uno no puede trabajar a tiempo completo, tengamos un alivio en la cuota del préstamo.

¿Qué gusta especialmente? ¿Por qué?:
Planta escalonada como zona de padres o inicialmente una habitación también para niños mientras son pequeños. Disposición y orientación de la cocina/zona de estar/comedor (¿quizás demasiado pequeña?) hacia el sol.
¿Qué no gusta? ¿Por qué?:
Sótano, distribución de las habitaciones en la parte trasera del apartamento independiente (variante 1 sótano): baño y dormitorio muy pequeños… ideas sobre cómo se puede ganar espacio o cómo se puede diseñar el apartamento independiente de otra forma, para que el esfuerzo de la reforma a la variante 2 del sótano sea lo más bajo posible.


Estimación de precio según arquitecto/planificador:
440k casa (sin equipamiento) + 20 balcón,
62k garaje (aunque se trataba de un garaje real, con sótano y conectado en el sótano a la casa)
30k movimientos de tierra (sin transporte del material excavado)
Límite personal de precio para la casa, incluido equipamiento:
450k casa + equipamiento + ?? balcón (qué posibilidad hay en la ejecución para reducir costos)
+ 30k cochera con sótano (posible hacer en propia mano),
+ 30k movimientos de tierra (+? transporte)
+ 15k exteriores
Tecnología de calefacción preferida: geotermia (preferentemente con instalación fotovoltaica, pero probablemente no sea posible por el presupuesto)

¿Por qué es el diseño como es ahora? / Si tuviesen que prescindir, de qué detalles/extensiones
-pueden prescindir:Tamaño de la superficie habitable, actualmente unos 195 m². Queremos bajar un poco para reducir costos. Escalera desde balcón al jardín
-no pueden prescindir:Básicamente esta es nuestra casa soñada. Si no alcanza con el presupuesto, tendremos que construir mucho más pequeño, especialmente sin apartamento independiente. La pregunta que me hago: ¿cuánto más pequeño puedo hacer la casa con el deseo de 3 niños en lugar de 2? ¿Se abarata tanto una casa que justifica prescindir del apartamento independiente (apartamento = alivio al principio cuando los salarios son más bajos)? De todas formas necesitaremos las habitaciones del apartamento para el deseo futuro de niños...

¿Cuál es la pregunta más importante/sustancial sobre la planta en 130 caracteres?¿Tiene sentido nuestro proyecto con la flexibilidad prevista o es absurdo y difícil de planificar por muchos parámetros desconocidos? ¿Olvidamos algo fundamental en nuestro concepto?


Muchas gracias por vuestra ayuda

¡Hola!

Entonces voy a dar mi opinión

Primero: cuento 5 (!) techos: techo principal, terraza en la azotea, izquierda + derecha de la escalera, cochera.
Todos quieren ser impermeabilizados y drenados por separado.
Yo mismo he construido con techos planos y sé lo laborioso y caro que pueden ser esas cosas.

Sobre el plano:
- ¿Cómo se debe acceder al apartamento independiente en el sótano? ¿Por la escalera exterior en la cochera?
- Para mí, la relación entre el dormitorio y el espacio común en el apartamento independiente no encaja en absoluto.
Más bien, haría un apartamento de 3 habitaciones. Es decir, colocar las paredes ya de tal forma que básicamente ya haya habitaciones para niños y, a través de algunas aberturas en los muros que luego se pueden cerrar/abrir, el apartamento independiente esté integrado en la vivienda principal.
- ¿Para qué sirve el enorme sótano debajo de la cochera, que además solo es accesible desde la sala de servicio?
- La despensa en la planta baja me parece innecesaria. Simplemente crea mucha distracción en el espacio y el beneficio es casi cero, al menos por el tamaño.
- Me gusta el nicho entre la oficina y el baño de huéspedes. Allí debería caber un buen perchero, con banco, etc.
- En el piso superior encuentro de alguna manera tonto el mirador para la escalera. Probablemente bajaría las paredes del cuarto de huéspedes y del vestidor.
Así se eliminarían 2 superficies de techo. La casa sería más grande en total, pero a cambio se podría mover también la pared completa noroeste del dormitorio y el baño hacia abajo, equilibrando así la situación.
Como efecto secundario, la terraza en la azotea frente al dormitorio y al baño será tan grande que se podrá usar. Quién sabe, preparación para un jacuzzi o una sauna. Para eso sería sensato amueblar el baño de otra manera.
- Las ventanas para la bañera las consideraría bastante poco prácticas, porque cada vez habría que inclinarse sobre la bañera.
¿Para qué es el nicho entre la ducha y el lavamanos?
- La mayoría del espacio para almacenamiento en el vestidor se pierde por la ventana.
- El cuarto de huéspedes también es extremadamente difícil de amueblar debido a 2 ventanas y una puerta.

Casa bonita para 2 personas - no para una familia con 2-3 niños

Los niños viven casi todo el año afuera, si se les permite. No hay nada más poco práctico que tener jardín y zona de estar/cocina separadas
Yo nunca construiría sin acceso directo al jardín desde la sala de estar, ni siquiera sin niños.

¿Cuándo piensan trasladar a los niños al sótano? La habitación de los niños arriba es demasiado pequeña para 2-3 niños pequeños/bebés

Por lo demás, Matte ya mencionó mucho en 1987.

Son incluso 6 techos. Debajo del techo del carport, la zona de aparcamiento también debe ser impermeabilizada y drenada, ya que el sótano está debajo. Debería hacerse un cálculo comparativo directamente, en caso de optar por construir un garaje en su lugar.

Primero, muchas gracias por la gran cantidad de comentarios.

¿Cómo se debería acceder al apartamento en el sótano? ¿Por la escalera exterior en el carport?

Sí, tampoco nos parece óptimo. Pero una escalera entre el edificio y el garaje reduciría aún más el ancho del terreno al sur. Estaríamos muy agradecidos por propuestas alternativas.

Para mí, la proporción entre el dormitorio y el espacio común en el apartamento no encaja para nada. Más bien haría un departamento de 3 habitaciones. Es decir, colocar las paredes de tal manera que ya se tengan las habitaciones infantiles y mediante algunas aperturas inteligentes en los muros que después se puedan cerrar/abrir, el apartamento quedaría integrado en la vivienda principal.

Tampoco nos convence. Pero hasta ahora no hemos tenido una buena idea. Tu propuesta no está nada mal, aunque aún no sé exactamente cómo se podría implementar bien.

¿Para qué sirve ese enorme sótano bajo el carport, que además solo es accesible desde la sala de servicios?

UPS, creo que olvidé la puerta de salida del sótano. En realidad debe dar acceso también desde la sala de servicios (lavadora) al jardín.
Debemos tener dos plazas de aparcamiento cubiertas según el plan urbanístico. Nos cuesta encontrar otra solución, pero no sabemos cómo hacerlo de otra forma. El garaje a nivel de la calle es, en nuestra opinión, lo único que tiene sentido dado el terreno inclinado.

En la planta superior me parece un poco feo el saliente para la escalera. Yo probablemente bajaría las paredes del cuarto de invitados y del vestidor.
Así se eliminarían dos superficies del techo. La casa sería en total más grande, pero a cambio se podría desplazar también toda la pared noroeste del dormitorio y el baño, de modo que se equilibre de nuevo.
Como efecto secundario, la terraza en el techo delante del dormitorio y el baño sería lo suficientemente grande para usarla. Quién sabe, quizás para un jacuzzi o una sauna.

Eso también nos parecería mucho mejor. Sobre todo debido a la opción de terraza en el techo (*soñar*). Sin embargo, el plan urbanístico aquí también nos pone un obstáculo, ya que solo permite 2 plantas completas. En este lugar solo es posible un piso retirado o un tejado a dos aguas, que debe estar dentro de un semicírculo partiendo desde la fachada frontal y trasera. Adjunto la especificación del corte del plan urbanístico.

Sería útil amueblar el baño de otra manera.
- La ventana junto a la bañera me parece bastante poco práctica, ya que uno tendría que inclinarse cada vez sobre la bañera.
¿Para qué sirve el nicho entre la ducha y el lavabo?
- El vestidor pierde la mayor parte del espacio para almacenamiento debido a la ventana.
- El cuarto de invitados también es extremadamente difícil de amueblar debido a las 2 ventanas y la puerta.

Aún no nos hemos ocupado mucho del mobiliario/decoración interior. Estoy bastante seguro de que el baño se puede mejorar. Mi futura esposa sueña con poder disfrutar de la vista desde la bañera. Por eso está la ventana allí. También estoy abierto a más buenos argumentos en contra de la ventana en ese lugar.
Sinceramente, el vestidor tampoco me convence, fue solo una idea rara de ayer, para que se vea sincronizado desde fuera. El nicho se podría usar como asiento al vestirse... bueno, seguro que se puede resolver mejor.
¡Buen apunte sobre el cuarto de invitados!

Pero de todos modos, muchas gracias también por estas observaciones.

Nunca construiría sin acceso directo al jardín desde la zona de estar, ni siquiera sin niños.

¿Cuándo piensan trasladar a los niños al sótano? La habitación de los niños arriba es demasiado pequeña para 2-3 niños pequeños/bebés

¡Muchas gracias también a ti!
Hemos estado mucho tiempo deliberando sobre este tema. Para ello he leído todos los comentarios del foro, pero aun así hemos llegado a esta conclusión, aunque entiendo bien la opción que has planteado.
De todas formas, tenemos previsto tener acceso directo al jardín desde el balcón (aunque aún no está dibujado). Si pusiéramos la zona de estar en el sótano, no sería posible con el apartamento independiente. También me parece bien que los niños puedan salir al jardín desde su habitación, por la razón que mencionaste.

Cuándo bajen realmente los niños es difícil de decir. Creo que depende también de su personalidad. Pero más o menos hemos apuntado a un uso de 10 años como apartamento independiente. La habitación para 3 niños definitivamente es demasiado pequeña (lo aceptamos). Para 2 me parece adecuada a esa edad. Tanto mi novia como yo hemos vivido mucho tiempo los dos juntos así. Y lo veo con mi sobrina y sobrino, donde tampoco parece ser un problema hoy (3 y 5 años en 12 m², sin descontar las pendientes del techo, así que es sensiblemente más pequeño). Si pensamos que esto podría funcionar otros 2-3 años, ya se alcanzaría la tendencia de los 10 años.