Financiamiento de casa unifamiliar a través de acciones

Hola a todos,

Soy nuevo en el foro. Perdón por posibles errores formales, actualmente estamos de permiso parental, la compra y construcción está prevista para 2021.

Costos del objeto: 600k (terreno 200k, casa 300k+, así como costos adicionales, no notaría)

Tenemos 25+30 años, con 2 hijos. Neto hombre + excedente de alquiler (alquilo 2 apartamentos, 70k ya pagados, debido al crédito KFW actualmente tengo que pagar casi 800€/mes) + ayuda por hijos = aprox. 4000. Mi esposa actualmente sin ingresos.

Idea:
1) Capital propio 100k
2) 120k a través de KfW153, probablemente 96k deuda restante, 0,95% plazo 30 años, 5 años sin amortización.
3) 380k por banco a 20 años fijo, interés desconocido, para mayor simplicidad calculo con 1%, amortización también 1%

Carga mensual:
KfW 76€ interés/mes, amortización desde el año 6: 320€/mes
Carga por préstamo bancario 317€ interés, 317€ amortización
En total 1030€/mes (deuda restante después de 20 años: 38400 en KfW, 304000 en el préstamo bancario)

Financiación alternativa (construimos un apartamento adicional):
2x KfW como arriba
Carga mensual por tanto 152€/mes interés + 640€/mes amortización
Préstamo bancario 260k, 20 años, 217€/mes interés, 217€/mes amortización
En total 1226€/mes (deuda restante 208k banco, 2x38400 en KfW)

Contexto: Prefiero ahorrar de forma privada (con el objetivo de lograr una rentabilidad mayor al 1%). Hay un capital inicial para esto. Dependiendo del interés, amortizar a los 10 años con KfW o a los 20 años con el préstamo bancario. En unos 10 a 15 años está prevista una donación de 150k, por eso tomo el riesgo con calma.

¿Qué opinan de la financiación? ¿Alguien tiene experiencia de qué tan dispuestos están los bancos a participar aquí (el banco rojo con 3 letras especialmente)? He leído algo sobre una amortización mínima del 2% y una cuota mensual máxima de 0,35 del neto que suele permitir bankeB...

¿Qué opinan sobre la financiación?

¿Qué financiación?
Empieza por el principio, no por el final. Aquí hay una guía, por lo que sé.
Entonces: ¿cuánto hay, cuánto se gasta, qué está incluido?
¿El libro de cuentas qué dice? ¿El banco hasta cuánto lo aprueba?
Y luego se pasa al foro.

Todo es un poco confuso. Actualmente, muchos bancos exigen un 2% de amortización. Serían 12.000€/año con 600k, 1000/mes. Podéis comprar acciones además de eso. Sólo digo oportunidades y riesgos. En dos semanas, los precios de las acciones cayeron un 50%. Quien no es un inversor activo ha arruinado sus ahorros bonitos en unos pocos días. La suspensión de la amortización ya ni se ofrece. Y sobre el tema de la donación es como con la herencia.

Faltan algunos datos básicos:
¿Cuánto es tu ingreso fijo (asalariado/autónomo)? ¿Planea tu esposa volver a trabajar?
¿Cuánto es el superávit de alquiler? ¿Ya se han descontado las reservas para mantenimiento?
Ten en cuenta que los bancos suelen calcular solo el 70-80% de los ingresos por alquiler como ingresos “fijos” (por ejemplo, debido a impagos o reparaciones).
¿Son los 100k todo su patrimonio neto o solo el patrimonio neto que quieren aportar para la financiación? ¿Cuáles son sus gastos mensuales?
¿Cómo se generó el patrimonio neto? ¿Lo ahorraron ustedes mismos o lo heredaron, etc.?

Por intuición, creo que es una cifra demasiado alta con los datos proporcionados (si tu esposa no planea volver a trabajar, etc.). Se suele decir aproximadamente que uno puede permitirse 100 veces el ingreso neto o una anualidad máxima del 35% del ingreso neto (aunque yo no incluiría las ayudas por hijos, ya que están destinadas al cuidado de los niños).
No soy asesor financiero ni intermediario de préstamos, esto solo refleja mi intuición.

Todo esto no me suena del todo convincente.

HilfeHilfe ha señalado los problemas prácticos de que pocas bancos estarían dispuestos a aceptar esto. Tanto para un interés del 1% bajo las condiciones dadas como para una amortización del 1%.

¿De los 4000 € ya se han descontado la amortización de los pisos + mantenimiento, etc.?
¿Hay reservas para los apartamentos?

Un crédito de 500k es, para unos 4000 €, casi demasiado alto en una financiación normal.
Por eso tu construcción auxiliar: financiación (en la que apenas amortizas nada, deuda residual del 67% después de 20 años) + posterior cancelación con acciones.

Mi pregunta: ¿Cuál es tu tasa de ahorro mensual adicional en acciones?
¿Deberían ser entre 500€ y 100€ mensuales, no?
¿Has calculado diferentes escenarios? ¿Con una caída del -50% justo antes del final de los 20 años?
Porque eso se suma a tu cuota de 1,2k.

1,2k cuota + acciones mensuales + gastos adicionales > 2k hasta 2,5k (esto ya es muy límite).

La pregunta decisiva: ¿Eres consciente del riesgo y puedes asumirlo?
Tu “seguridad” es una donación de 150k.
Sin embargo, arriba figuran casi 340k de deuda pendiente tras 20 años.

Mi opinión personal: puedo entender tu objetivo.
Pero creo que hay soluciones mucho mejores con mucho menos riesgo.

Por ejemplo: elegir plazos de amortización muy largos y amortizaciones más bien bajas -> 30 a 35 años de duración,
cuota de 1,4k a 1,5k - invertir el excedente en acciones, etc.

Para mí todo sigue sin ser del todo convincente.

HilfeHilfe ha señalado los problemas prácticos de que muy pocos bancos probablemente acepten esto.
Tanto para un 1% de interés bajo las condiciones dadas como para un 1% de amortización.

¿En los 4000 € ya están descontadas la amortización de los apartamentos + mantenimiento, etc.?
¿Hay reservas para el apartamento disponibles?

Un crédito de 500k para 4k es casi demasiado alto en una financiación normal.
Por eso tu construcción de ayuda: financiación (en la que amortizas casi nada, deuda restante del 67% tras 20 años) + posterior cancelación mediante acciones.

Mi pregunta: ¿cuánto es tu cuota mensual adicional de ahorro en acciones?
¿Serán entre 500€ y 100€ al mes, no?
¿Has calculado diferentes escenarios? Por ejemplo, caída del -50% justo antes de acabar los 20 años?
Porque esto se suma a tu cuota de 1,2k.

1,2k de cuota + acciones mensuales + gastos adicionales > 2k a 2,5k (eso ya es bastante justo).

La pregunta decisiva: ¿eres consciente del riesgo y puedes asumirlo?
Tu "seguridad" es una donación de 150k.
Sin embargo, arriba figura casi una deuda restante de 340k tras 20 años.

Mi opinión personal: puedo entender tu objetivo.
Pero creo que hay soluciones mucho mejores con mucho menos riesgo.

Por ejemplo: elegir plazos de amortización muy largos y amortizaciones más bajas -> 30 a 35 años de duración.
Cuota de 1,4k a 1,5k - excedente para invertir en acciones, etc.

Perdón, una donación no es una "seguridad", tengo que decirlo en contra. El horizonte temporal de 10-15 años es demasiado largo para eso. Una donación puede evaporarse por diversas razones. Y también después puede ser reclamada por diversas razones. Estas discusiones sobre donaciones, herencias, cuidado de los hijos por parte de los padres las hemos tenido un montón. Aquí se construyen financiaciones basadas en escenarios ficticios. ¡Bonito si salen bien, desagradable si no! Incluso el cuidado de los hijos en la actualidad, muchos abuelos quieren aislarse ahora.