Maison jumelée à Hambourg avec maître d'œuvre sur terrain privé (deux + étage de toit complet, pas de sous-sol)

Et dans le fil de discussion, il s'agit entre autres précisément de cette question, à savoir si et comment nous avons besoin du [DG] / pouvons le payer / l'aménager sur le plan constructif. Et aussi des conseils que vous avez sur la manière dont nous devrions poursuivre notre réflexion.

Je n’avais pas conscience jusque-là de ce dont tu parlais ici.
Tu as posé ta question de façon très générale : erreurs, qu’est-ce que tu ne vois pas, organisationnel...

Surface au sol de la maison d’environ 165 m² au total. Il y a déjà eu une demande de renseignement préalable à la construction à ce sujet.

Recommençons : nous nous mettons d’accord sur des besoins en pièces identiques, mais chacun est son propre maître d’ouvrage, sur le fait qu’il s’agit d’une surface au sol d’environ 165/2, donc environ 82 m² de surface au sol. Maintenant, je me demande à quoi se rapporte cette demande de renseignement préalable, qui l’a déposée et commandée. A-t-elle eu lieu avant l’achat ? Une seule personne a-t-elle acheté et revendu une moitié à l’autre ?
Cette demande porte-t-elle sur une maison individuelle ou aussi sur une maison jumelée ? Y a-t-il déjà un plan ? Le terrain est-il divisé 1:1 ? Quelle orientation a le terrain ? L’orientation a-t-elle été prise en compte dans la demande préalable ou a-t-elle été établie simplement selon un coefficient d’emprise au sol / coefficient d’occupation des sols ?
Des places de stationnement ont-elles été demandées ? Combien de places avez-vous besoin ? Combien devez-vous avoir ?

Ensuite la question : devez-vous avoir les pièces mentionnées finies dès l’emménagement ? Les enfants sont-ils déjà nés ? Pourraient-ils partager une chambre d’abord, car ils sont encore petits ? Un bureau doit-il être prévu, parce que le télétravail est un sujet ?

Les 400 000 € incluent-ils déjà les frais annexes de construction ainsi que les aménagements extérieurs ? Cela signifie : si vous dépensez 400 000 €, avez-vous encore assez pour payer les frais annexes et les aménagements extérieurs ?
À quoi se rapportent ces environ 400 000 € ? Est-ce une hypothèse ou est-ce calculé par une banque ou par Dr. Klein ? Nous avons ici sur le forum un sous-forum où l’on peut faire vérifier son salaire incluant ses dépenses, pour voir combien, calculé de manière conservatrice, votre budget peut atteindre. Alors on peut mieux estimer sur quoi économiser, éventuellement avec des travaux personnels (hors revêtements de sol ou peinture).

Avec ce que tu écris, @ypg, il faudrait en tout cas que une pièce se trouve à l’étage supérieur.

Disons que : avec 65 m² au rez-de-chaussée je ne vois pas de bureau, plutôt volontiers plus de 40 m² en pièce à vivre générale, 4-5 m² pour une salle d’eau avec douche, le reste sert pour un espace de rangement, l’escalier et le couloir / vestiaire. Pour 5 membres de la famille, éventuellement un salon fermé. Donc tout cela à la louche.

Mais alors le [DG] serait nécessaire comme espace habitable.

Je ne veux pas exclure cela. Comme dit : les besoins ne sont pas clairement définis, ce qui est nécessaire ou ce qui est possible.

Viebrockhaus & Co. : magasin de meubles
GU : menuisier local

Pour bien comprendre

Cela pourrait beaucoup semer la confusion. Le fait est que Viebrockhaus est un entrepreneur général du nord de l’Allemagne, qui vous construit ici votre maison sur mesure. Cependant, je ne vois pas du tout Viebrockhaus ici au niveau des coûts. Ils prennent des surcoûts très élevés pour tout.
Quant à la charpente de la maison ça dépendrait de la découpe du terrain.

(même si les détails et en particulier les décisions concernant ce qui sera réalisé en travail personnel seront différents - mais aucune des parties ne réalisera des phases entières de construction en travail personnel). Ton conseil, @11ant, était même de choisir de manière autonome (et éventuellement indépendamment les uns des autres) des entreprises après la construction brute. Je pense que nous préférerions ici une certaine simplicité organisationnelle si c’est possible au niveau des prix. Mais peut-être que cela fait obstacle à d’autres objectifs ?

De quels autres objectifs s’agit-il ? - Je ne pensais pas du tout au travail personnel, mais seulement à la liberté dans l’attribution des lots d’aménagement intérieur. D’expérience, la famille de gauchers est l’électricien et la famille de droitiers le carreleur, et le maître d’œuvre général est trop cher pour ces caprices. Il est donc préférable, pour l’amitié avec les voisins, d’avoir une meilleure soupape que les compromis. C’est pourquoi je vois des configurations comme chez vous avec un planificateur commun et un maître d’œuvre général pour la construction brute. « Construction brute plus » est toujours plus conseillé que « prêt à emménager moins ».

D’où vient le conseil pour le bois ? Nous étions jusqu’ici toujours sur la pierre et le massif. Qu’avons-nous oublié ?

Ce qui vous a peut-être poussé au « tout pierre » ne m’est pas clair. Je suis dans le domaine depuis quatre décennies et je sollicite en général les deux factions (voir aussi > orientation). Certainement pas pour me compliquer le travail inutilement. Mais parce que moi aussi, je peux encore me tromper en devinant quel mode de construction mène à la meilleure solution globale dans un cas concret.

Les duplex avec II+D, que j’ai rapidement trouvés dans quelques autres discussions, ont tous une variante studio à l’étage, donc une dalle en béton + un mur rampant signifieraient probablement une replanification et un supplément de prix importants. Non ?

Tu trouveras aussi sur « Construire maintenant » une explication de ma part concernant la dalle en béton. Ce que tu veux faire au-dessus de la hauteur de gouttière avec un mur rampant m’échappe complètement. Trace un schéma de principe de la coupe.

Encore une fois à ce sujet (je comprends maintenant mieux d’où vient ce conseil) : Donc aller voir un cabinet d’architecte et faire faire une planification ? Cela coûte sûrement de l’argent. Si ensuite je construis avec un autre maître d’œuvre général, l’argent est peut-être (en partie) perdu. Ou bien chercher d’abord quelques autres maîtres d’œuvre général, modifier leur catalogue de maisons et faire faire des offres ? Et seulement alors réfléchir à faire appel au cabinet d’architecte ? Quel serait ici le conseil - et de quoi dépend-il ? [ / ] Peut-être qu’un maître d’œuvre général, qui travaille selon sa propre méthode, préfère encore faire sa propre (re)planification, ce qui me coûterait à nouveau de l’argent, de sorte que je paie en partie deux fois et reste sur les surcoûts. Ou où est mon erreur de raisonnement ?

Je ne sais pas exactement ce que avait en tête avec ce conseil, mais au final, je vous enverrais aussi chez un architecte indépendant ; voir aussi mon plan de construction de maison. On ne va jamais chez un maître d’œuvre général sans conseil. Suivez mon plan, il n’y aura pas de doubles interventions.

En fait, je voulais tout d’abord parler de généralités. Maintenant, il y a des chiffres (et l’estimation juste pour montrer que nous avons réfléchi au m² par étage). [/] Et dans le fil, il s’agit entre autres justement de cette question de savoir si et comment nous avons besoin du dernier étage / pouvons le payer / le réaliser structurellement.

Les grands buteurs commencent ici par des questions individuelles sur les pierres et les épaisseurs des murs extérieurs. Vous réfléchirez aux étages avec l’architecte dans le module A, lorsque les programmes de pièces seront traduits dans le volume construit. Éventuellement aussi en deux, donc une moitié avec et une sans étage en attique (je n’ai pas feuilleté en arrière pour voir si cela pourrait être possible).

Je présume que Viebrockhaus, par exemple, construit seulement ses propres maisons. Ou ce ne sont pas des maîtres d’œuvre généraux et j’ai confondu les termes ?

Cela pourrait maintenant beaucoup embrouiller. Le fait est que est un maître d’œuvre général du nord de l’Allemagne, qui te construit (ici) ta maison sur mesure. Cependant, je ne vois absolument pas Viebrockhaus ici au niveau des coûts. Ils prennent des suppléments très élevés pour tout. Quant à la structure de la maison, il faudrait savoir comment le terrain est découpé.

Viebrockhaus est un maître d’œuvre général, pas seulement en Allemagne du Nord, mais pas non plus dans toute la région (même dans la zone de couverture NDR et WDR pas complètement). Ceux qui demandent conseil chez moi construisent avec eux de manière individuelle, mais je préfère les maisons types. Je vois ce fournisseur pour vous plutôt pas non plus, selon moi ils ciblent les assurés privés / clientèle FDP. Ceux qui s’écartent énormément du descriptif des prestations de construction devraient choisir d’autres maîtres d’œuvre généraux, sinon les suppléments sont justes et les offres transparentes. Comme maître d’œuvre général pour la construction brute, ils seraient mon dernier choix, ils ciblent clairement une clientèle « prête à emménager » (qui cependant attribue volontiers le garage ou le carport « sur site »).

Encore une fois à ce sujet (je crois que je comprends mieux maintenant d’où vient ce conseil) : Alors, consulter un cabinet d’architectes et faire établir une planification ? Mais cela coûte certainement de l’argent. Si je construis ensuite avec un autre maître d’ouvrage (GU), cet argent est peut-être (en partie) perdu. Ou bien chercher d’abord quelques autres maîtres d’ouvrage, modifier leurs maisons cataloguées et faire établir des offres ? Et seulement après réfléchir à faire appel à un cabinet d’architectes ? Quel serait le conseil ici – et de quoi dépend ce conseil ?

Merci en tout cas !

Sujet vraiment passionnant !

Juste un mot à ce sujet, expérience personnelle :
L’année dernière, nous étions tellement frustrés d’essayer de comparer les maîtres d’ouvrage (GU) d’une manière ou d’une autre (et de les amener à respecter le plan d’urbanisme, ce qui s’est avéré très difficile) que nous avons consulté un architecte avec un prix fixe pour une planification GU.

Cela a permis que les GU deviennent effectivement comparables.

Au total, l’architecte ne nous a d’ailleurs jusqu’à présent pas seulement rien coûté, mais nous a même fait économiser de l’argent. (Une partie est alors annulée chez le GU, l’architecte a fait tomber une demande injustifiée du GU contre laquelle nous nous cassions les dents, il a mis en relation des prestataires avec un rapport qualité-prix nettement meilleur que celui que nous avions trouvé.)

Comme 11ant l’a écrit : établir une planification, la soumettre à plusieurs GU, obtenir des offres et les examiner.
Grâce à cela, nous avons finalement économisé pas mal d’argent, malgré des coûts apparemment supplémentaires dus à l’architecte.

En fait, je voulais encore poser plus de questions et expliquer, mais le temps est actuellement limité. Donc pour l’instant, seulement ceci :

Das führte dann dazu, dass die GUs tatsächlich vergleichbar wurden.

Comment avez-vous procédé exactement ? Dois-je imaginer que vous avez payé la planification des architectes et ensuite avez simplement présenté cela à différents GUs en leur demandant de calculer quels seraient les coûts de construction si on décidait pour eux ? Les GUs ne vous ont pas facturé eux-mêmes le calcul des coûts de construction ? Tous les GUs ont-ils accepté cela ?

En fait, je voulais encore poser plus de questions et expliquer, mais le temps me manque en ce moment. Donc pour l’instant juste ceci :

Comment avez-vous procédé exactement ? Dois-je m’imaginer que vous avez payé la planification de l’architecte puis simplement présenté cela à différents GUs en leur demandant de calculer quels seraient les coûts de construction si vous choisissiez leur offre ? Les GUs ne vous ont pas facturé le calcul des coûts de construction en lui-même ? Tous les GUs ont-ils accepté cela ?

Exactement. Nous avons payé la planification de l’architecte et établi une liste d’équipements avec des « must haves » (important aussi pour la comparabilité ! Par exemple, cela comprenait l’ombrage, la technique de chauffage, le nombre de prises électriques, et plusieurs autres choses).

Cette liste a ensuite été présentée par l’architecte à certains GUs préalablement sélectionnés (tant Holzer que Steiner). La plupart ont répondu. Nous avons ensuite comparé les offres avec l’architecte et avons fait une sélection.

En fin de compte, c’est comme ça : les fournisseurs veulent vendre. Il s’agit de commandes, même pour une petite maison individuelle, qui représente rapidement près d’un demi-million de chiffre d’affaires. (Bien sûr, le chiffre d’affaires ne signifie pas profit, mais quand même : c’est de cela qu’ils vivent).

Un seul GU ne nous a pas répondu et a absolument voulu ne nous faire qu’une offre pour un de leurs plans types. Aucun de ceux-ci ne correspondait au plan d’aménagement. Nous les avons donc exclus.

Payer pour le calcul des coûts de construction… cela n’a pas existé. Et si un GU y avait pensé, honnêtement, il aurait été exclu. Comment comparer quoi que ce soit sans offre ? (Surtout que pour nous, le sujet de la planification et de l’équipement, etc., était réglé comme indiqué ci-dessus, donc ils avaient même moins de travail que pour un client qui doit retravailler un plan type à travers plusieurs modifications).

que nous sommes allés voir un architecte avec un prix fixe pour une planification GU.

Comment doit-on s’imaginer cela ?

Comme l’a écrit 11ant : élaborer une planification, la soumettre à plusieurs GU, obtenir des offres et ensuite les vérifier.

Quand aurais-je donc écrit cela ? - mon conseil, selon mes souvenirs, est très différent :
Module de planification A avec un architecte libre, puis période de repos de la pâte avec prise de décision, ensuite phase de prestation 3 ou tout le module B, ne jamais aller vers le GU au lieu de la mise en concurrence, mais seulement participer à cette mise en concurrence. Les offres issues de la prise de décision n’ont ni la compétence ni le but que l’Allemagne puisse ainsi sélectionner le super entrepreneur général. Cela sert à calibrer une planification respectueuse du budget, et dans la recherche ultérieure d’une entreprise de construction après la phase de prestation 5, ce sont seulement Steiner ou Holzer qui sont impliqués.

Cela nous a permis à la fin de faire de sérieuses économies, malgré ce qui semblait être des coûts supplémentaires dus à l’architecte.

On économise le plus avec la phase de prestation 5 apparemment chère de l’architecte, la supprimer coûte une leçon au moins aussi chère et en plus, en prime, produit encore des verrues de plaques de plâtre.