Asegurar la financiación adicional a través de ahorradores para la construcción

Hola querida comunidad,

He estado siguiendo este foro desde hace un tiempo y espero que puedan ayudarme también.

Sobre la situación general actual:
Estamos en proceso de construcción de la casa desde finales del año pasado y hemos podido soportar bien hasta ahora los aumentos de precios actuales, etc., gracias a mucho trabajo propio y una amplia planificación.

Debido al aumento de las tasas de interés, nos gustaría prever ya el financiamiento posterior. Por eso estamos pensando en cambiar un antiguo contrato de ahorro para vivienda poco rentable (50.000 €, de los cuales aproximadamente el 25% está ahorrado, 1% de interés de saldo, 3,5% de interés del préstamo) a una nueva tarifa.

Nuestros datos financieros principales:
Ingreso neto del hogar aprox. 5250 € (2750 hombre, 2500 mujer)
Cuota de ahorro actual solo para la casa aprox. 3000 €
Edad: 30 / 28
Hijos: ninguno, pero planeados para los próximos 1-2 años.

Préstamo 1:
Volumen: 200.000 €
Cuota: aprox. 700 €
Tasa de interés: 0,56%
Fijación de interés: 10 años (pagaremos durante 9,5 años)
Deuda residual a finales de 2031: aprox. 130.000 €

Préstamo 2:
Volumen: 160.000 €
Cuota: aprox. 600 €
Tasa de interés: 0,82%
Fijación de interés: 16 años (probablemente pagaremos durante 15 años)
Deuda residual a finales de 2037: aprox. 65.000 €

Capital propio para la construcción de la casa: máximo 300.000 € (incl. cocina, costes adicionales de construcción, ...)

Según las circunstancias actuales, quedarán unos 60.000 € sobrantes.

¿Cómo abordarían ustedes la deuda residual del préstamo a 10 años:

A) Financiar "de forma normal" con una tasa de interés incierta (¿con o sin amortizaciones especiales?)
B) Garantizar 50.000 € con un contrato de ahorro para vivienda (ahorrar 100 €/mes, luego amortizar 250 €/mes durante casi 10 años, costes totales aprox. 1600 €), el resto preferiblemente con amortizaciones especiales?
C) Garantizar 100.000 € con un contrato de ahorro para vivienda (ahorrar 315 €/mes, luego amortizar 500 €/mes durante casi 10 años, costes totales aprox. 4100 €), el resto con amortizaciones especiales. Amortizaciones especiales restantes disponibles para el préstamo 2.
D) ¿Existen otras alternativas mejores?

Si debo agregar más información, por favor avisen, de lo contrario muchas gracias de antemano ;)

Saludos, Stefan R.

Números de ensueño en vosotros.

No contrataría un [Bausparer] y trataría de ahorrar el dinero aparte, si es posible, amortizando anticipadamente.

Números de ensueño en vuestro caso.

No contrataría un contrato de ahorro para la vivienda y trataría de ahorrar dinero aparte, si es posible con amortizaciones extraordinarias.

Lo veo de forma similar. El cambio de tarifa conlleva una nueva comisión (del 1 al 1,6 % de la suma asegurada). Yo seguiría aportando al contrato de ahorro para la vivienda y aprovecharía el 1 % de intereses. Eso tiene más sentido que una amortización extraordinaria (ya que el tipo de interés es inferior al 1 %). Así, por un lado, ahorráis capital para el tiempo después del periodo fijo de tipos y, por otro lado, tenéis aquí un "colchón de emergencia" al que normalmente también se puede acceder antes mediante la división del contrato.

También lo hemos pensado y calculado extensa y detalladamente. Pero la diferencia en los intereses entre la fase de ahorro del Bausparer y los intereses actuales del crédito (por debajo de los cuales lamentablemente caemos) ha demostrado que no vale la pena. Con vuestros intereses soñados en ambos préstamos, probablemente prescindiría de algún pago anticipado y aseguraría 100k a través de un Bausparer. Dependiendo de qué condiciones podáis conseguir. La BSH tenía hasta hace unas semanas (que fue la última vez que miré) un 1,5% en el préstamo Bausparer. Eso es bastante bueno para el nivel actual de tipos de interés.

Al final queda la pregunta: ¿cuánto riesgo estáis dispuestos a asumir? Yo también calcularía eso en escenarios, es decir, costes vs costes para el escenario con Bausparer y un nivel de interés que se mantenga a largo plazo entre el 3-5%, o Bausparer con un nivel de interés que vuelva a bajar a alrededor del 1%. Y luego ambas variantes sin el Bausparer. Es decir, los costes totales de cada variante (cuota de apertura, intereses, etc.) y luego comparar. Entonces solo queda sopesar si las diferencias merecen la pena para vosotros en relación al riesgo.

¡Muchas gracias por vuestras valoraciones/sugerencias!

Breves indicaciones:
- El cambio de tarifa sería gratuito, asimismo se mantendrían las ganancias por intereses obtenidas hasta ahora. Solamente en caso de un aumento del contrato de ahorro para la vivienda se deberían pagar el 1,6% de la suma ahorrada que supere los 50.000€ (es decir, 800€ en 100.000 €)
- La tasa de interés nominal actual sería todavía del 0,70%, el agio es del 2%. Efectivamente, se estaría siempre alrededor del 1,55%

¡Muchas gracias por vuestras valoraciones/sugerencias!

Breves indicaciones:
- El cambio de tarifa sería gratuito, así como se mantendrían las ganancias por intereses obtenidas hasta ahora. Solo en caso de ampliar el contrato de ahorro para la vivienda se deberían pagar el 1,6% de la suma del ahorro para la vivienda que supere los 50.000 € (es decir, 800 € por 100.000 €)
- El tipo de interés nominal actualmente sería del 0,70 %, el agio es del 2 %. Efectivamente, la tasa sería siempre de aproximadamente un 1,55 %

Si lo he entendido bien, los 100.000 € conllevan un gasto adicional mensual de 215 €. ¿Podéis permitíroslo a largo plazo, incluso cuando haya niños? Actualmente tenéis un pago de amortización de 1.400 € (700 + 600 + 100 del ahorro para la vivienda). Con 215 € más, ya estaríais en 1.615 €. Dado que tenéis ingresos bastante similares, una parte considerable os hará falta durante el periodo de baja parental y después. En principio, no suena demasiado dramático con vuestros ingresos, pero eso también depende de vuestro estilo de vida.