Asegurar financiamiento con una casa existente

Hola,

yo también estoy pensando en construir una casa propia. Pero antes quería saber si siquiera tengo la posibilidad de obtener financiación.
Porque lamentablemente, ya en la primera visita a una casa modelo me dejaron claro de manera poco amable que podía olvidarlo. Todavía espero que sea un caso aislado.

Porque soy autónomo y, según el banco, pertenezco a un grupo no registrado en mi sector, por lo que no hay un score disponible para mí, y por eso es muy difícil obtener un crédito. Pero hasta ahora no he hablado con mi banco sobre una financiación para construcción.

Para mi proyecto necesito 270.000€, que podría asegurar con un edificio de 3 familias existente, alquilado en una excelente ubicación, con un valor de mercado actual de 280.000€. Ingresos por alquiler de 1350€ mensuales sin gastos. Con esto podría también pagar el crédito. Además, estaría la casa que se va a construir, con un apartamento independiente.

¿Realmente se ve tan difícil?

Gracias de antemano por su ayuda.

Saludos
Patrick

Hola Patrick,

sin conocer exactamente tus demás circunstancias de vida, el trabajo por cuenta propia es, en general, un inconveniente para la mayoría de los bancos, ya que conlleva muchos riesgos por los que tú ya respondes. Esto significa que tu banco considera la garantía que puedes ofrecerle personalmente prácticamente nula.
Esto implica que se requiere un resultado excelente y demostrable durante muchos años en tu actividad empresarial y pocos riesgos comerciales para convencer al banco.
La situación es diferente en el caso de responsabilidad limitada. Como socio gerente de tu propia GmbH, la garantía que puedes ofrecer personalmente vuelve a ser libre desde el punto de vista del banco. ;)

Quieres aportar como garantía adicional una casa de alquiler ya existente. Aquí también, por supuesto, deciden la ubicación, la ciudad, la infraestructura circundante y la coyuntura. Posiblemente, el banco incluso te solicite un informe pericial. Consejo: si tienes la posibilidad de aportar los pisos individualmente como garantía, no uses automáticamente todos los pisos como garantía. Por ejemplo, un piso puede ser entonces, en caso necesario, tu reserva estratégica o una mayor capacidad de negociación si en algunos años quieres renovar el crédito...

Lo mejor es que vayas a tu banco habitual para explorar las posibilidades dentro del marco de un crédito para construcción. Éste te establecerá entonces un límite. Introduce tus garantías de la casa existente solo en conversaciones posteriores para "mejorar" la primera oferta del banco.

En qué medida te sea posible obtener 270.000 € también depende de tus ingresos regulares, el tipo de trabajo por cuenta propia, si hay hijos, si una pareja de vida podría responder, la propiedad proyectada, tu capital propio aportado, etc. Es difícil hacer una afirmación general sin más datos. Sin embargo, la garantía en forma de una propiedad existente ya es un gran punto a favor que ofreces. En mi opinión, no debería fracasar fundamentalmente.

Un saludo cordial

Hola,

...La situación es diferente en el caso de responsabilidad limitada. Como gerente y socio de tu propia GmbH, la garantía que puedes ofrecer personalmente está libre desde el punto de vista del banco. ;)

Generalmente, evito participar en hilos sobre preguntas de financiación, porque hay moderadores en el foro cuyo trabajo diario es lidiar con este tipo de cuestiones...

Pero la afirmación anterior no es correcta. Es un error muy extendido creer que el capital social de la GmbH equivale al límite de responsabilidad. Cada gerente responde con todo su patrimonio privado en casos en los que surgen reclamaciones contra la GmbH. Esto solo se puede evitar si la GmbH se transforma en una KG u otra forma empresarial en la que el riesgo pueda externalizarse o si los activos existentes se transfieren a una persona tercera no involucrada antes de la fundación de la empresa; en cambio, los límites de responsabilidad pueden establecerse proporcionalmente en el contrato social para los socios. Pero incluso en este caso, los socios responden con su patrimonio privado en caso necesario según la proporción de sus participaciones.

Por lo tanto, cualquier banco financiador insistirá en la garantía "alquilada" y asegurará la financiación probablemente mediante inscripción en el registro de la propiedad. Un riesgo que en cualquier caso debe aclararse previamente con un asesor fiscal y un abogado con la formación adecuada.

Saludos cordiales