Retención después de la entrega de la vivienda - ¿es posible la ejecución por sustitución?

Hola,

no sé si el tema está colocado correctamente aquí, pero tampoco encontré ninguna otra categoría adecuada. ¡Si ya existen hilos al respecto, por favor enlázenlos!

Tuvimos nuestra aceptación de la casa a principios de año y acordamos una retención, ya que algunos trabajos aún no estaban terminados o había defectos presentes.

Hasta ahora se han cumplido 13 de 15 puntos, pero uno de los restantes también representa un gran defecto desde el punto de vista económico, por lo que hemos establecido una retención considerable. El plazo establecido en el protocolo de cierre ya ha transcurrido hace más de medio año.
En el protocolo de cierre no se acordaron pagos parciales, es decir, la empresa de la casa recibe la totalidad de la última retención solo cuando todo (!) esté cumplido.

Hemos contactado regularmente por escrito y por teléfono, y también hemos documentado esto. Esperamos que el punto 14 se cumpla pronto, en cuanto al punto 15 somos más escépticos.

Por lo tanto, actualmente estamos considerando varios escenarios:
¿Debemos pagar la prestación con la retención en caso de ejecución sustitutiva y aún así entregar el resto a la empresa de la casa o podemos retenerlo todo?
¿Tiene la empresa de la casa derecho a reclamar una parte de la suma de todos modos (entonces sería interesante cómo se divide financieramente la suma de retención entre los 15 puntos, ya que nunca se definió)?
¿A partir de cuándo podemos retener la suma restante? (para vivir con el último defecto o proceder con la ejecución sustitutiva)

¡Gracias por sus experiencias o consejos (legales)!

Un saludo afectuoso

Deberíais marcaros mutuamente vuestros hilos como favoritos:
https://www.hausbau-forum.de/threads/bauabnahme-neubau-trotz-fehlender-Wärmepumpe-wesentlicher-maengel.44172/

¿Tiene la empresa constructora derecho a exigir una parte de la suma de todos modos (entonces sería interesante cómo se distribuyen financieramente los 15 puntos en la suma retenida, ya que nunca se definió)?

Consultad con un abogado, no solo sobre vuestra posición en caso de que la parte contratante se declare insolvente. Si la parte contratante está representada por un administrador concursal, dicho en palabras sencillas, se produce un estado que popularmente llamaría una inversión de justicia.

Ya se han cumplido 13 de 15 puntos, pero uno de los que quedan es también una gran deficiencia desde el punto de vista financiero

Entonces casi todo está terminado. Los 2 puntos restantes también los logrará la empresa, aunque tome un poco de tiempo.
¿Qué es lo tan misterioso y "costoso" que aún queda pendiente? La calefacción y la puerta principal parecen estar instaladas. :rolleyes:
Palabra clave: proporcionalidad...

depende si los otros puntos representan el 80 % del contenido, esperar y tomar té.

¿Qué tan grave es el punto 15?

Consúltense con un abogado, no menos importante sobre su posición en caso de que la parte contratante se vuelva insolvente. Si la parte contratante está representada por un administrador concursal, hablando de manera profana, se produce una situación que yo llamaría popularmente inversión de la justicia.

No contemplamos la insolvencia, pero claro, uno nunca lo sabe...

La empresa principal es solo organizativamente un caso, digamos, complicado. Y el defecto debe ser reparado por otra empresa, que por supuesto/aparentemente tiene poco interés en reparar un defecto (gratuitamente) en lugar de realizar trabajos rentables en otras obras.

¿Qué es lo tan secreto y “caro” que queda pendiente?

Reparaciones en la fachada de estuco. No es un defecto técnico, pero sí un defecto óptico grave que requiere reparación. Esto fue reconocido y registrado en el protocolo durante la entrega de la casa. Con la instalación del andamio, etc., la reparación sin duda estará en el rango de cuatro cifras.

Es cuestión de opinión cómo se evalúe la gravedad.

depende de si los otros puntos representan el 80% del importe retenido, esperar y tomar té.

Es difícil asignar un valor monetario a cada uno de los quince puntos.

Y sí, vamos a seguir insistiendo y llamando cada pocas semanas, pero cada vez escuchamos "sí, me encargaré de eso, ya debería estar terminado"...

En algún momento se pierde la paciencia y las ganas de aguantar, ya en esa zona de la fachada hay pavimentaciones y las primeras áreas de jardín justo debajo, lo que nos hace temer daños si luego se monta el andamio, etc. -.- Con esa empresa ya hemos pasado por bastante y en realidad preferiríamos retener el dinero, contratar a una empresa local para la ejecución sustituta y si la retención es mayor, pues tener suerte. La empresa principal se lo merece :mad:

Así que no creemos en la insolvencia, pero, por supuesto, nunca se sabe...
La empresa de la casa es solo un caso organizativo, digamos complicado. Y el defecto debe ser reparado por otra empresa que, naturalmente/aparentemente, tiene poco interés en reparar un defecto (gratuitamente) en lugar de realizar trabajos rentables en otras obras.

Solo dije que si... entonces. Entonces vuestro "oponente" no es un comerciante, sino un jurista (o en realidad incluso: la legislación de insolvencia, que dicho de manera amable, no es "amigable para el consumidor").

y sí, seguiremos insistiendo y llamando cada pocas semanas, pero siempre escuchamos: "sí, me encargaré de eso, ya debería estar terminado desde hace tiempo"...

El empresario / deudor del servicio puede interpretar esto de manera tácita como que ustedes refuerzan regularmente la confianza básicamente aún existente en la resolución de los defectos denunciados. Ahí una ejecución por cuenta ajena es más bien delicada. Háganse asesorar por un abogado sobre cómo poner en mora al empresario y/o cómo obtener de él la declaración de consentimiento para que ustedes realicen la ejecución por cuenta ajena. De lo contrario, puede que algún día, cuando esté aburrido, se acuerde de que todavía podría aparecerse por ustedes — y entonces se queje de haber viajado en vano, haber reservado materiales y personas, y así sucesivamente.