Plan de desarrollo restrictivo - ¿vale la pena comprar un terreno?

Hola a todos,

necesitaría por favor algunas opiniones

Tengo la posibilidad de adquirir un terreno de 1.100 m² dentro del ámbito de un plan de ordenación urbanística. Sin embargo, desde mi punto de vista, el plan es bastante restrictivo, aquí algunos datos clave:

Coeficiente de ocupación del suelo 0,1
Superficie edificable para vivienda (Superficie I) máx. 110 m²
Superficie II para acceso/estacionamientos/garajes/edificios auxiliares/terrazas puede superar hasta un 100% la superficie I
Máx. 1 planta completa
Altura máxima de cumbrera 7,50 m (borde exterior de la fachada con cota superior del terreno existente) - en excavaciones se toma el punto más bajo del terreno

Me pregunto si bajo estas condiciones se puede construir una casa unifamiliar grande con aproximadamente 200 m² de superficie habitable. Con una superficie máxima del edificio residencial de 110 m² me parece difícil (sin sótano). El terreno está en Hesse, es decir, la planta superior debe ser un ático retranqueado (máx. 3/4 de la superficie bruta de la planta baja) o tener una altura máxima de 2,30 m en un máximo de 3/4 de la superficie bruta.

Como no me gustan mucho/ni me parecen prácticos los techos inclinados, probablemente sólo sea posible un ático retranqueado - y debido a la limitación de altura, un techo plano...

Si se necesitan más datos, los proporciono con gusto (en la medida de lo posible).

¡Muchas gracias por sus opiniones!

Hm. 200 será difícil. Tenemos una superficie base de 133 y una superficie habitable de 108. Si pones 110, saldrán menos de 100. En el medio piso superior serían 50-60. Da un total de aproximadamente 150.

Más o menos eso es lo que también calculé (sin embargo, 3/4 en el [OG], es decir, un poco más de 80 de superficie total y aproximadamente 60 de superficie habitable) y temí. Sin sótano probablemente no funcionará, y eso seguramente volverá a ser caro...

Geschossflächenzahl 0,1

No lo creo. Seguramente debe decir Coeficiente de ocupación del suelo.

/Terrassen

No lo creo. Eso anularía una normativa municipal que está por encima de la ley federal.

Wenn noch weitere Infos benötigt werden, liefere ich gerne nach (soweit ich kann).

Fecha de exposición pública del plan de ordenación
Dibujo completo del plan de ordenación
Texto completo del plan de ordenación
Plano de situación del terreno con cotas
Dado el tan bajo grado de aprovechamiento edificatorio, también podría resultar esclarecedor el informe justificativo del plan de ordenación.

Es es matemática simple que no se pueden realizar 200m² de superficie habitable.
Incluso si la planta baja permitida de 110m² también fuera superficie habitable (¡pero no lo es!), el piso superior solo podría tener el 75% de la superficie, es decir, 82,5m². En total... 192,5m² < 200m². En el mejor de los casos, con las inclinaciones del techo se podría añadir más superficie por debajo de la altura del techo del piso completo, pero eso no era deseado por parte del [TE].
De eso se debe descontar todo lo que ocupan las paredes, etc. Y probablemente no se pueda añadir otro piso no completo debido a la limitación de la altura del cumbrero.

Es una matemática simple que no se pueden lograr 200m² de superficie habitable.
Incluso si la planta baja permitida de 110m² también fuera superficie habitable (¡que no es el caso!), el piso superior solo podría tener el 75% de esa superficie, es decir, 82,5m². En total... 192,5m² < 200m². A lo sumo se podría añadir más superficie bajo el techo inclinado, por debajo de la altura del techo del piso completo, pero esto no era lo que el OP quería.
De eso hay que descontar todo lo que ocupan las paredes, etc. Y probablemente no se puede añadir otro piso no completo debido a la limitación de la altura de la cumbrera.

Sin sótano tendrás razón. Con sótano se podría lograr algo:
Hacer que el sótano sobresalga tanto como lo permitan la altura de la cumbrera y la definición de (no) piso completo. Luego una planta baja como piso completo y un ático encima. Si se quisiera, siempre que el plan de urbanismo lo permita respecto a la forma del techo, se podría trabajar con una parte de techo plano en el medio y zonas con techo inclinado a los lados, de nuevo diseñado para que la definición de piso completo se quede justo por debajo.