¿Registrar una carga hipotecaria y aumentarla/cambiarla más tarde?

Hola a todos,

queremos comprar un terreno pronto y necesitamos financiar una pequeña parte de ello.

El reembolso estaría terminado en 2 o 3 años. El terreno también se utilizará como capital propio para la construcción de la casa más adelante, junto con otro capital adicional. Sin embargo, no estoy seguro de si es conveniente hacer esta financiación mediante una hipoteca o, en su caso, tomar un crédito normal con un interés más alto.

Si lo veo bien, debería asumir una vez los costos de inscripción de la hipoteca en la compra del terreno (alrededor de 900 € para el notario y la inscripción en el registro de la propiedad) y luego al financiar la casa aumentar esta cantidad, lo que costaría aproximadamente otros 2.000 € (según una calculadora en internet). ¿O es más barato un aumento posterior de una hipoteca existente?

Según mi cálculo anterior, la ventaja del tipo de interés de la financiación mediante hipoteca ya no sería relevante, ya que ahorro más con la inscripción total posterior sin hipoteca existente. Si quisiera hacer la financiación de la casa con otro banco, también podría evitar la cancelación en ese caso. Aunque esta situación es relativamente improbable.

¿Lo veo correctamente o tengo un error de pensamiento aquí?

Saludos
Chris

La cancelación de la hipoteca no está prevista en ese caso, ya que si esta no está más financiada, se cederá de manera económica. No podrás ahorrar los costos de la hipoteca ni se generarán costos adicionales. Las hipotecas inscritas y pagadas se utilizarán proporcionalmente para las necesidades adicionales, se utilizarán y reducirán la nueva necesidad hipotecaria a registrar.

¿De qué suma se trata y cómo te imaginas el monto de la devolución/amortización?

Hola, una posibilidad es la cesión de la hipoteca. Por lo general, los bancos lo hacen entre ellos. No están obligados a hacerlo. Esto significa para ti, si financias el préstamo posterior de forma externa, asumes el riesgo de la cancelación y nueva inscripción. El banco financiador solo está obligado a emitir una autorización de cancelación. ¿Cuál es la suma a financiar? También hay préstamos personales con cuotas bajas.

A una cesión de una garantía hipotecaria ordinariamente inscrita sin título para la financiación del inmueble se le dará un consentimiento del 99,9% entre los bancos.

Veo el riesgo de la obligación de cancelación casi en cero, así como también el riesgo de que la garantía hipotecaria sin título inscrita no pueda ser cedida o transferida, siempre que ya no esté valorada.

¿Puedes ofrecerle al banco alguna otra garantía? ¿[LVPolice]? ¿Bonos? ¿Contrato de ahorro con vencimiento? Entonces la diferencia de intereses se reduce considerablemente. Por ejemplo, con nosotros, préstamo de anualidades garantizado con hipoteca, 1,25%. Crédito al consumo con pago al final, cesión en garantía silenciosa de una [LV Police], 1,75%. Así financiamos nuestra casa. 50/50. El esquema de [LV] caerá este año y pagará la mitad de nuestras deudas. ¿Tienes algo así? Entonces úsalo para el terreno y déjalo libre de cargas. Entonces será tuyo al instante. Y ya sabes, tener es mejor que necesitar. Si no tienes algo así, y estamos hablando de una necesidad de crédito de 20-30 mil euros, habla con el banco para ver qué más se les ocurre. Considero que los gastos notariales y judiciales que mencionaste están exagerados, ¿de dónde los sacaste? Karsten

Gracias por las numerosas respuestas.

Siguiente suposición:

Precio de compra: 55k
Hipoteca a inscribir: 20k

Costes totales: 1.271,44 euros

Ya está incluida la certificación del contrato de compraventa.

Ahora procederíamos con la financiación de la casa. La hipoteca debería renovarse. Nueva hipoteca, estimada aproximadamente en 250k
Hipoteca vieja 20k

Costes de nueva inscripción y cancelación: 1.607,14 euros
Costes de cesión: 180,83 euros

¿No es cierto que la cesión solo funciona si elijo otro banco?

Ahora el cálculo, si no tuviera ninguna hipoteca sobre el terreno:

Compra del terreno: costes totales: 973,44 euros
Hipoteca para financiación de la casa: costes totales: 1.489,98 euros

Ahorro de alrededor de 416 euros

Con los costos reales de construcción y las inscripciones hipotecarias, por supuesto, será más caro.

Ahora llegamos a la verdadera tontería:

La financiación del terreno con hipoteca debería realizarse mediante una financiación de construcción regular. Con la ridícula cantidad de unos 20k, los intereses son curiosamente muy altos. Los bancos quieren ganar... 2,79% por ejemplo Postbank. Plazo de 5 años, sin amortización anticipada, amortización máxima del 5%? finalmente 5k euros de intereses..lol.

Crédito personal simple, 3,7%, pagado en 3 años, más bien antes, intereses alrededor de 1,6k.

Mi banco habitual rechaza esta pequeña financiación del terreno con hipoteca en general, porque la cantidad es demasiado baja. Por eso lo hacemos simplemente con un crédito personal y listo.

Algunos probablemente se preguntan por qué hago tanto lío por unos pocos euros. Pero esto es unas mini vacaciones, de nada no sale nada.