¿Costos de construcción realistas y planificación financiera?

Hola a todos,

tenemos la posibilidad de construir una casa unifamiliar en el área de nuevas construcciones local y estamos actualmente preparando el desglose de los costos individuales y la financiación. En este momento nos preocupa la pregunta de si nuestro desglose de costos es realista y si no nos estamos sobrecargando con la financiación.

General sobre nosotros:

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¿Qué edad tienen? Ambos 31
[*]¿Tienen planes de tener hijos? 1-2
[*]¿A qué se dedican profesionalmente? Empleados (ambos bajo convenio colectivo). Se espera un aumento salarial en los próximos años debido al convenio.
[*]¿Cuántas horas trabajan? Ambos ~38h/semana


Situación de ingresos y patrimonio:


[*]¿Qué ingresos tienen (bruto/neto)?
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[*]Aproximadamente 7.500€ netos juntos (50%/50%)


[*]¿Cuánto capital propio tienen?


[*]Aproximadamente 140.000€ en efectivo. Además 20.000€ en acciones.


[*]¿Cuánto capital propio quieren invertir en el proyecto de la casa?


[*]140.000€

Suma de ingresos y gastos:

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Ingresos totales: aproximadamente 7.500€
[*]Gastos totales (incl. 540€ de alquiler frío, vacaciones, ocio, seguros, coches): aproximadamente 2.700€
[*]Saldo mensual positivo: aproximadamente 4.700€


General sobre el proyecto de construcción:


[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? 600 m²
[*]¿Cuál es el valor estándar del suelo? 250€/m² -
[*]Nueva construcción (macizo)
[*]Constructor general
[*]Llave en mano (lista para habitar)
[*]¿Garajes? Doble garaje
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable / superficie útil) 140 m² superficie habitable, 20 m² superficie útil (técnica+cuarto de servicio en sótano)
[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa después de finalizar? >800.000€


Costos de construcción o compra:


[*]Terreno incluyendo costos adicionales: 161.000€
[*]Costos de construcción o compra incluyendo doble garaje: 570.000€ (precio fijo)
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[*]De ello 18.000€ para sistema fotovoltaico sin batería
[*]Garaje prefabricado (2 coches): 26.000€


[*]Costos adicionales de construcción: 23.000€


[*]De ello actualmente solo se conoce precio fijo para conexiones de la casa (agua/energía/banda ancha): 9.500€ (aprox. 20m desde el límite del terreno)


[*]Cocina: 25.000€
[*]Áreas exteriores: 25.000€
[*]Inspector técnico de obra: 3.000€
[*]Costos totales: 807.000€

Financiación:

[*]Descontando el capital propio quedan 667.000€ a financiar
[*]Plan actual: combinación de préstamo privado, préstamo del empleador y préstamo con solo pago de intereses en combinación con ahorro para la vivienda. Cuota mensual: 3.200€
[*]Con este modelo no tenemos deuda pendiente en riesgo de intereses, el préstamo con solo pago de intereses se convierte en un contrato de ahorro para la vivienda dispuesto después de 10 años, totalmente pagado tras 23 años sin amortización anticipada.

¿Hemos pasado por alto o subestimado puntos importantes en el desglose de costos (por ejemplo, conexiones de la casa)? Nos gustaría recibir su valoración sobre los costos de construcción así como sobre la carga financiera mensual.

Saludos cordiales Thomas

Se ve fundamentalmente razonable. El problema con la alta tasa definitivamente puede ser el tiempo con los niños. 3200€ ya es una cifra considerable, incluso si tienen un ingreso bastante alto. Probablemente se sumen unos 400€ más de gastos adicionales, entonces perderían la mitad del ingreso si ambos trabajan a tiempo completo. Si alguien quisiera trabajar solo a tiempo parcial más adelante, podría realmente ser ajustado.

Parece un interés (para los estándares actuales) atractivo.

La cuota me parece claramente demasiado alta para 140 m² con ese ingreso. En nuestra zona (BW) hay casas de 140 m² en alquiler por menos de la mitad.

Gracias por vuestras rápidas respuestas. En nuestra zona en BW, los precios de alquiler para casas comparables están más bien por encima de >2.000€ frío/mes. Con una variante de financiación alternativa podríamos reducir la carga mensual de 3.200€ a 2.940€ y pagaríamos durante algunos años más. Esa sería probablemente la opción más segura...

Estar libre de deudas en 23 años es bastante rápido, yo lo haría un poco más relajado, especialmente si la cuota les preocupa. No veo problema en financiar a 30 años, hasta entonces tendrán 61 años, así que todo está dentro de lo razonable. Debería bajar un poco la cuota.

Llave en mano (listo para habitar)

¿Seguro? ¿Y qué pasa con los revestimientos de suelos?

¿Y qué pasa con los recargos habituales? Ejemplo más simple: ¡Electricidad!

Costos adicionales de construcción: 23.000€

[*]De eso, actualmente solo se conoce el precio global para las conexiones de la casa (agua/electricidad/banda ancha): 9.500€ (aproximadamente a 20 m del límite de la propiedad)

Demasiado poco… yo añadiría otros 10.000€ para los trabajos de tierra. Si surgen preguntas, primero infórmate (por ejemplo aquí en el foro), antes de que se repita siempre el mismo tema.

Zonas exteriores: 25.000€

También es poco. Cubre apenas los costos de hormigón de jardinería y paisajismo.

… Yo planificaría un colchón de planificación de aproximadamente un 5% y un colchón de tiempo por guerra del 10%.