Compra de casa adosada doble: entrega solo en 2016 - planificación, opciones de financiamiento, período sin intereses

Hola queridos expertos en construcción y financiación,

ya llevo un tiempo leyendo en silencio y ahora quiero dirigirme a ustedes con nuestro propio proyecto para presentar nuestro plan y recibir opiniones constructivas, críticas o también sugerencias de mejora.

Queremos comprar el siguiente objeto:
- Pareado de 1998
- Parcela de 305 m²
- Superficie habitable de 133 m² (planta baja, planta alta, ático acondicionado)
- Sótano completo
- Incluye garaje, caseta de jardín y estufa sueca
- En NRW
- Sin intermediario
- Precio de compra 345.000€
- Incluyendo costes adicionales (notaría/costos registrales, impuesto de transmisiones) llegamos a aprox. 375.000€

Breve resumen de nuestra situación financiera:
- Ingreso neto 2.200 + 2.400 = 4.600
- Capital propio 180.000€
- Gastos mensuales actuales (seguros, comida, electricidad, teléfono, TV, GEZ, 2 coches, ocio): 1.500€ + alquiler con gastos incluidos: 900€
-> Gastos totales: 2.400€

Esperamos un hijo pronto, por lo que para 2 años contaremos con subsidio parental o un solo ingreso. Después de esos 2 años, quiero volver a trabajar a medio tiempo. Sin embargo, la financiación debería ser posible también con un solo ingreso. El sueldo de mi esposo está regulado por convenio, por lo que en dos años esperamos 2.800€. Además, recibimos la asignación por hijo de 184€. Los ingresos son por tanto aprox. 3.000€. (Sin pagas extra, horas extra, etc.)
El alquiler desaparece, pero calculamos 300€ de gastos comunitarios para la casa y unos gastos para el niño de 150€ al mes. Queremos pagar el crédito necesario con una cuota de 800€.
-> Gastos totales: 2.750€

Tal vez haya que mencionar que en general somos muy cautelosos y planificamos de forma más bien conservadora.
Se piensa en un tipo de interés fijo a largo plazo con posibilidad de amortización anticipada. El crédito necesario es de 200.000€. Actualmente tenemos 2 ofertas:
- Fijo 20 años, Tasa anual efectiva 2,15%, amortización total, amortización anticipada 5%, cuota 1060€
- Fijo 15 años, Tasa anual efectiva 2,04%, amortización 3%, amortización anticipada 5%, cuota 837€ (plazo calculado 26 años, 5 meses)

Puede ser que aún tengamos la posibilidad de pedir dinero a familiares para devolverlo de forma flexible. Eso se aclarará en los próximos días. Con ello el crédito necesario bajaría a 150.000€. Cuanto menos dinero tengamos que pedir al banco mejor, ¿no?

Ahora existe la siguiente "dificultad" en la compra de la casa. Los vendedores están construyendo una casa nueva y no pueden mudarse hasta dentro de aprox. un año. Por ello tenemos estas tres opciones de financiación:
1. Compramos la casa ahora, aseguramos los intereses -todavía relativamente bajos- y los propietarios nos pagan un alquiler mensual.
2. Compramos la casa en un año y cerramos la financiación ahora con un periodo de disposición sin intereses de 12 meses.
3. Compramos la casa en un año y nos ocupamos a comienzos de 2016 de la financiación con un periodo normal de disposición de 2 meses.

La alternativa 3 queda descartada para nosotros, porque el riesgo del desarrollo de los tipos de interés es demasiado alto. Por eso queremos asegurar la financiación, sea la variante 1 o 2, en el futuro cercano.

Ahora nos planteamos qué ventajas y desventajas tienen estas alternativas tanto para nosotros como para el vendedor. Queremos reflexionar bien primero antes de hablar con el vendedor y entrar en la negociación definitiva del precio.

1. Comprar ahora
Ventajas para nosotros:
- asegurar intereses bajos
Ventajas para el vendedor:
- dinero disponible inmediatamente para su nuevo proyecto
Desventajas para nosotros:
- somos propietarios inmediatamente. Si hay reparaciones hasta que nos mudemos, debemos pagarlas.
Desventajas para el vendedor:
- debe pagar un alquiler, aunque ahora vive sin pagar alquiler

2. Compra en 2016, financiación ahora
Ventajas para nosotros:
- asegurar intereses relativamente bajos
Ventajas para el vendedor:
- puede seguir viviendo sin pagar alquiler
Desventajas para nosotros:
- un periodo de disposición sin intereses de 12 meses no es ofrecido por muchos bancos
Desventajas para el vendedor:
?

¿Tal vez tienen ideas o comentarios sobre nuestro proyecto de compra y las variantes de financiación?
¡Esperamos su feedback!

Estáis en una situación bastante cómoda con vuestra aportación de capital propio, las cuotas calculadas ofrecen en caso de duda aún margen para bajar (cualquier banco preferirá reducir la amortización en caso de un impago del prestatario, antes que iniciar un proceso de ejecución).
Por lo demás, casi da igual qué variante elijáis al comprar. La cuestión será qué renta acepta el vendedor. Nosotros, por ejemplo, vendimos nuestra casa casi inmediatamente y pudimos trabajar con el importe de la venta. La renta no era mayor que la cuota anterior.
Pero entonces por favor recordad que el propietario también es arrendador (= vosotros) y que con ello no solo están vinculadas las reparaciones (que en parte también se pueden repercutir al inquilino) sino también asuntos fiscales.

Calculan con 3000€ mensuales - ¿y solo 150 € para el niño y 400 € de aumento tarifario? Eso personalmente me parece demasiado inseguro, porque: a) 150 por niño no es realista - estamos en alrededor de 400 por niño b) los aumentos tarifarios no tienen que llegar - cada empleador tiene la posibilidad de intervenir. Estoy en un plano básico. Empresas con convenio colectivo - a un empleado le conceden el ascenso grupal después de 18 meses, a otro se lo niegan porque su nariz no es lo suficientemente bonita,... Calculen solo con lo que realmente tienen.

¿Qué pasa con el [elterngeld]? Normalmente es alrededor del 60% del último salario. Aunque no aplica para 2 años, sigue siendo un ingreso que se puede y debe contar. Además, se podría usar parte del capital propio como puente. Vuestra situación es excelente con alrededor del 40% de capital propio.

¿Qué tal la variante 4:
compráis ahora y el antiguo propietario se muda? Eso no sería un gran problema, por ejemplo, si la casa fuera “difícil de vender”. De hecho, ese es el paso general si él QUIERE el dinero AHORA. Si necesita el dinero dentro de un año, puede venderla dentro de un año también. ¿Cómo se imagina el propietario eso? Porque vuestra variante 2 significa para él que ahora no recibe dinero y tiene que financiarse él mismo entre tanto.

La variante 1 con inquilino no es deseable. Por un lado, vosotros como arrendadores seríais responsables de todos esos asuntos; si su construcción no está terminada, en el peor de los casos tendríais que presentar demandas de desalojo y posiblemente la financiación sea diferente porque no usaréis la propiedad vosotros mismos al firmar.

Si él quiere dinero ahora, también tiene que irse ahora. No hay otra solución en realidad. Por ejemplo, se podría bajar el precio de compra en 10.000 euros y hacer que el propietario acuerde contractualmente una fecha de entrega en 2016 (una especie de alquiler oculto). Pero eso seguramente no le gustará al banco, ya que no desembolsará dinero antes de que vosotros estéis anotados como prioridad en el registro de la propiedad (y el antiguo propietario se vaya).

1. Comprar ahora
Ventaja para nosotros:
- asegurar bajos intereses
Ventaja para el vendedor:
- dinero disponible inmediatamente y para usar en un nuevo proyecto de construcción

¡Totalmente habitual! Se maneja así a menudo.

- Somos propietarios inmediatamente. Hasta nuestra mudanza debemos encargarnos de las reparaciones

No necesariamente. En el contrato notarial se pueden establecer rentas, obligaciones y regulaciones, por ejemplo, que el vendedor pueda seguir viviendo hasta el día xy (día de entrega) a cambio de una compensación por costos (no renta) de la cantidad mensual zz €. Lo usual aquí es el interés que ustedes deben pagar por su financiación. No se toma en cuenta la amortización. Los costos de consumo así como reparaciones menores siguen a cargo del vendedor. El estado de la casa debe mantenerse y, de preferencia, documentarse.

Desventaja para el vendedor:
- Tiene que pagar una renta, siendo que ahora vive sin pagar

Supongo que él también tiene o tenía un préstamo que saldará con la venta mediante la cancelación anticipada.

Saludos, Yvonne

Ahora existe la siguiente "dificultad" con la compra de la casa. Los vendedores están construyendo ellos mismos actualmente y solo pueden mudarse dentro de aproximadamente un año. Por lo tanto, para nosotros surgen estas

Ahora nos planteamos la pregunta de qué ventajas y desventajas presentan estas alternativas tanto para nosotros como para el vendedor. Queremos reflexionar bien sobre ello antes de hablar con el vendedor y entrar en la negociación final del precio.

1. Comprar ahora
Ventaja para nosotros:
- asegurar intereses bajos
Ventaja para el vendedor:
- dinero disponible inmediatamente para invertir en un nuevo proyecto de construcción
Desventaja para nosotros:
- somos propietarios inmediatos. Debemos hacernos cargo de las reparaciones hasta que nos mudemos
Desventaja para el vendedor:
- tiene que pagar un alquiler, aunque ahora vive sin alquiler

2. Compra en 2016, financiación ahora
Ventaja para nosotros:
- asegurar intereses relativamente bajos
Ventaja para el vendedor:
- puede seguir viviendo sin pagar alquiler
Desventaja para nosotros:
- no muchos bancos ofrecen un período de disposición gratuita de 12 meses
Desventaja para el vendedor:
?

Quizás tengan ideas / comentarios sobre nuestro plan de compra y variantes de financiación.
¡Esperamos sus comentarios!

¡Hola!
Estamos o estábamos en la misma situación. Compramos una casa adosada que aún no hemos ocupado, ya que los propietarios actuales están construyendo.

Hicimos tanto la compra como la financiación de una sola vez. ¡El comprador recibe el dinero solo en la entrega de la propiedad!

Al mismo tiempo, el vendedor descontó del precio de compra el período que vivimos alquilados antes de la entrega de la casa.

Yo no compraría y alquilaría, porque como ya escribiste, entonces ustedes serían responsables de la propiedad.

Comprar y luego entregar tiene la ventaja de que el propietario está obligado a entregar la casa en el estado en que se vendió y a reparar por su cuenta los defectos que surjan mientras tanto.

Sobre tu segunda idea de financiación:
cerrar financiación ahora y comprar después, para mí sería la pregunta
1. ¿los bancos lo hacen en absoluto? ¿financiación sin contrato de compra notarial (borrador)?
2. ¿Qué pasa si el propietario vende mientras tanto a otra persona? ¿Quién asume los costos / penalizaciones si la financiación se cancela?