¿El impuesto de adquisición de bienes raíces es solo para el terreno o también para la nueva construcción?

Hola a todos,

tenemos la siguiente situación:
hemos comprado un terreno sin edificar de forma privada, firmamos el contrato de compraventa a principios de julio de 2022; el terreno se va a construir con una casa pareada para uso propio, firmamos el contrato de construcción con un contratista general (nosotros somos los promotores) a finales de julio de 2022.
La entrega de la propiedad del terreno y la inscripción en el registro de la propiedad se realizó en noviembre de 2022.
Inicio de la construcción – tercer trimestre de 2023, Baviera.
Ya hemos pagado el impuesto sobre transmisiones patrimoniales para el terreno. Ahora he leído que si entre la compra del terreno y la firma del contrato de construcción hay menos de 6 meses de diferencia, se debe pagar también el impuesto sobre transmisiones patrimoniales sobre los costes de construcción.
¿Es correcto? ¿O solo aplica si todo se vende de una sola mano (es decir, un modelo oculto de promotor)?
¿Deberíamos prepararnos financieramente para ello?
¡Gracias a todos!

Un saludo
Nils

Mientras no existiera ningún compromiso al comprar el terreno de construir exclusivamente con tu actual GU, no tienes nada que temer.

compramos un terreno sin edificar a un particular, [...] Ahora he leído que si hay menos de 6 meses entre la compra del terreno y la firma del contrato de construcción de la casa, entonces se aplica el impuesto de transferencia de propiedad también sobre los costes de construcción.
¿Es cierto? ¿O solo se aplica si todo se vende de una sola mano (es decir, modelo oculto de promotor)?

Está planeado construir 2 casas pareadas, cada una en un terreno separado (están una al lado de la otra, simétricas 1:1 en forma/tamaño/orientación) con promotores diferentes. Ambas las construimos al mismo tiempo con la misma empresa constructora, las dos casas pareadas son idénticas y simétricas.

No he oído que la existencia de una relación temporal tenga importancia, lo decisivo me parece solo la verdad de la independencia de ambas operaciones. Es decir, si el contrato de compra del terreno no contiene ninguna cláusula respecto a la elección del constructor y “particular” significa un verdadero tercero (es decir, no el tío de la secretaria del constructor, que podría hacer sospechar a Hacienda), y mucho menos si el vecino fue comprado a otro tercero diferente, no veo aquí probabilidad de riesgo.
¡Felicidades por la inteligente decisión de escoger la misma empresa constructora para ambas mitades (al menos en la estructura)!
Sin embargo, la simetría espejo no es necesaria; técnicamente basta con que haya coincidencia de perfiles en la “línea de unión” para asegurar el mejor ajuste posible.

Por cierto, Hacienda no está autorizada a asesorar de forma formativa (es decir, el contribuyente no puede hacer preguntas del tipo "¿deberíamos hacer esto o aquello?"), pero sí está obligada a proporcionar información si se formula una pregunta clara (posiblemente a través del asesor fiscal). Por ejemplo, “compramos a A y hemos elegido libremente como contratista a B, A y B no intervinieron en la realización del negocio propio del otro y efectivamente no están relacionados, ¿desde su punto de vista se podría asumir un negocio vinculado solo por la proximidad temporal entre la adquisición y la construcción?” sería una pregunta clara de sí/no que se podría plantear, para que no tengan que esperar temblando el peor escenario. Probablemente, a la respuesta le siga un cuestionario que debe contestarse con veracidad (y yo recomendaría asesoramiento y mostrar los contratos al abogado y al asesor fiscal).

Eso sería “aún peor”, si después de la compra cada terreno tuviera que cumplir una cuarentena de trece lunas nuevas antes de poder usarse para la construcción ;-)
Ahora mismo me imagino una nueva urbanización en uso temporal forzoso como huertos de judías *LOL*