Negociación de precio para terrenos futuros para construcción - ¿recomendaciones? ¿experiencias?

Hola y gracias por vuestras respuestas hasta ahora!

¿Desde vuestro punto de vista, existen algunos valores de referencia para el desarrollo y la planificación?

Si se supone que el desarrollo cuesta 40 euros por m² y la planificación 10 euros, entonces se llega a un coste de 50 euros. Quizás 45 euros porque es un profesional y puede hacer algunas cosas más baratas aquí y allá. Entonces, con un precio de venta de 80 euros, quedan 35 euros.

El profesional, por supuesto, asume todo el riesgo, el trabajo y debe pagar salarios, impuestos, alquileres, etc.
Por eso también debe obtener algo a cambio.
Le quedan entonces 35 - 11,5 precio de compra = 23,5 euros/m²

¿Es mi cálculo más o menos realista?
¿Qué opináis?

¡Hola y gracias por sus respuestas hasta ahora!

¿Desde su punto de vista, existen algunos valores orientativos para la urbanización y planificación?

Si se parte de la base de que la urbanización cuesta 40 euros por m² y la planificación 10 euros, entonces se llega a un costo de 50 euros. Tal vez 45 euros porque es un profesional y puede hacerlo un poco más barato aquí y allá. Entonces, con un precio de venta de 80 euros, quedan 35 euros.

El profesional asume, por supuesto, todo el riesgo, el esfuerzo y debe pagar salarios, impuestos, alquileres, etc.
Por eso también se supone que debe ganar algo.
Le quedarían entonces 35 - 11,5 precio de compra = 23,5 euros/m²

¿Es mi cálculo más o menos realista?
¿Qué opinan?

Él nunca te revelará sus márgenes. Te ha dicho su precio, tú has recibido otros precios de mercado.

Simplemente di que no, gracias, y anúnciate en Internet. O hazle una contraoferta. ¡Tal vez tu terreno ni siquiera sea atractivo para construir!

Normalmente, el suelo con expectativa de desarrollo se valora al 65% del valor del suelo urbanizable, pero eso el profesional no te lo pagará.

"Normal" fue ayer, cuando Birne todavía era canciller de Bimbes. La economía y la política llevan años siendo demasiado locas como para que las reglas campesinas tradicionales sigan siendo criterios de validez segura.

El profesional, por supuesto, asume todo el riesgo, el esfuerzo y debe pagar salarios, impuestos, alquileres, etc.
Por eso quiere recibir algo a cambio con gusto.
Le quedan entonces 35 - 11,5 precio de compra = 23,5 euros/m²
¿Es mi cálculo razonablemente realista?

No, porque:

¡Quizás tu parcela ni siquiera sea atractiva para construir!

El mayor riesgo para el promotor inmobiliario es actualmente el propio municipio: podría hacer la construcción poco atractiva estableciendo índices de aprovechamiento del suelo demasiado bajos o imponiendo obligaciones de calefacción urbana y reforestación u otras semejantes para salvar el mundo. Y con más frecuencia no tiene los medios para emprender la urbanización (donde un inversor podría al menos intervenir, pero solo le conviene si está al menos cerca del oligopolio de la propiedad allí). En el peor de los casos, actualmente el municipio ni siquiera puede clasificar la zona para construcción. Para un promotor inmobiliario, los terrenos urbanizables son bienes económicos, no inversiones financieras. Tener que soportar largos periodos de tenencia puede asfixiar su liquidez. Que suban los precios de tuberías de alcantarillado o los sueldos de los operadores de excavadoras son en comparación riesgos menores - solo afectan "un poco" su margen, pero los mencionados antes son riesgos graves de insolvencia.

Si se asume que la urbanización cuesta 40 euros por m² y la planificación 10 euros, entonces se llega a 50 euros de costos. Quizás 45 euros. Entonces, con un precio de venta de 80 euros, quedan 35 euros.

A él le quedan entonces 35 - 11,5 precio de compra = 23,5 euros/m²

¿Mi cálculo es más o menos realista?
¿Qué opinan?

Has olvidado un elemento muy importante en tu cálculo:
De 1 hectárea de terreno agrícola, por lo general solo se convierten en suelo urbanizable unos 6.000-8.000 m². El resto se destina a calles, RRB, parques infantiles, áreas de compensación verde, etc.

Hola a todos,
una vez más, muchas gracias por sus respuestas. Esto fue muy útil para poder evaluar mejor la situación.

Tengo otra pregunta:
¿cómo es esto normalmente con la venta de terrenos? ¿Hay que considerar algún tipo de tasas e impuestos u otras cosas semejantes en una venta así? (es la primera vez para mí que me ocupo de algo así...)
Bueno, tengo el terreno desde hace aproximadamente 20 años y antes también estuvo en posesión familiar. Por lo tanto, no es un objeto de especulación.
Pero si me pagan más o menos 70.000 euros, ¿el fisco no quiere algo de eso?
¿O hay otros costos adicionales, como notarios, etc., que uno debe tener en cuenta?

¡Gracias de nuevo por su ayuda!

Una enajenación privada de bienes según el § 23 de la Ley del Impuesto sobre la Renta obviamente no se da en este caso. Sería necesario verificar si la superficie proviene de una explotación agrícola o si fue adquirida de forma privada hace 20 años.... En el primer caso podría ser problemático. Aunque con 6.000 m² más bien sospecho lo segundo.