¿Terreno y casa de "una" sola mano, pero sin contrato de promotor?

Hola a todos,

nosotros (familia de 3 1/2 personas) llevamos buscando un terreno para construir desde hace aproximadamente 3 años, más o menos de manera intensa. Ahora hemos encontrado uno que realmente nos gusta mucho por su tamaño, ubicación y entorno. Está ubicado en una zona de nueva urbanización, en la que sin embargo todos los terrenos están vinculados a una empresa constructora. Por lo tanto, si queremos el terreno, también debemos construir con esta empresa. Yo pensaba que esta empresa actuaba como promotora inmobiliaria. Pero después de una primera conversación, resultó que aparentemente no es así. Evidentemente compraríamos la casa a una filial de la empresa constructora y luego la construcción la realizaría la empresa constructora, es decir, nosotros actuaríamos como promotores.

Ahora no estoy tan seguro de qué pensar de todo esto.
Por un lado, desde mi perspectiva de profano, parece que se podrían evitar los riesgos de los que siempre advierte el servicio de terrenos de la empresa constructora, porque el terreno realmente existe y al firmar el contrato compraríamos el terreno concreto con la casa planificada en él.
Sin embargo, nos estaríamos poniendo completamente en manos de la empresa constructora. ¿Qué pasa si en el estudio del terreno, que probablemente se realizará después de la compra, resulta que algo debe hacerse de forma diferente? Además, la planificación de la casa sobre el terreno la realizarían los arquitectos de la empresa constructora y ya veo ahí un conflicto de intereses.

¿Alguien tiene experiencia con esta situación o sugerencias/impulsos para reflexionar más, o puede señalar otros posibles inconvenientes en los que yo ahora no estoy pensando?
Tenemos claro que en esta situación debemos pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales tanto por el terreno como por la casa. Lamentablemente, también viendo la dirección política previsible, lo consideramos casi como nuestra última oportunidad para encontrar aquí en la región, aún en una distancia razonable de la ciudad, un terreno o casa que se ajuste a nuestro ajustado presupuesto.

Espero que no haya sido demasiado confuso y quedo a la espera de vuestras respuestas.

Hasta entonces, saludos cordiales
H.

Ahí combináis las desventajas de ambos mundos para vosotros mientras que la empresa constructora combina las ventajas.
Lo de la [Grunderwerbsteuer] es solo una parte, el otro problema es que vosotros como promotores sois responsables de todos los problemas que surjan en el terreno. No solo la reproyección debido al estudio geotécnico sino también posibles cargas antiguas (suelos contaminados, restos de munición) o retrasos por tumbas celtas y similares son todos entonces vuestro problema. Si por eso salís de la obligación del precio fijo...
Además, seguramente se usará la estructura para delegar algunas cosas en obra que en realidad corresponden al promotor. Pienso en cosas como movimientos de tierra, conexiones a los servicios públicos, seguros. Sin embargo, como promotores tenéis una ventaja frente al promotor: dado que la construcción es en vuestro terreno, tenéis el derecho de propiedad y podéis entrar en la obra en cualquier momento. Con el promotor no es necesariamente así.
Como solo podéis elegir una empresa constructora, tenéis que examinarla muy bien. Esto empieza con la planificación de la construcción, continúa con la estructura de las paredes, el equipamiento estándar habitual, etc. En ese punto os recomendaría planificar la casa en gran parte antes de firmar el contrato del terreno para que sepáis si toda la estructura también corresponde a vuestro gusto.

Hola a todos,

nosotros (una familia de 3 personas y media) llevamos buscando, más o menos intensamente, un terreno para construir desde hace aproximadamente 3 años. Ahora hemos encontrado uno que nos gusta mucho por su tamaño, ubicación y entorno. Se encuentra en una zona de nueva construcción, donde sin embargo todos los terrenos están vinculados a una empresa constructora. Así que, si queremos el terreno, también tenemos que construir con esa empresa. Yo pensaba que esta empresa actuaba como promotora. Pero tras una primera conversación, resultó que probablemente no es así. Al parecer, compraríamos la casa a una filial de la constructora y esta se encargaría de la construcción, es decir, nosotros actuaríamos como promotores.

Ahora no estoy tan seguro de qué pensar sobre todo esto.
Por un lado, desde mi perspectiva de novato, parece que se eluden los riesgos de los que siempre advierten en el servicio de terrenos de la constructora. Porque el terreno realmente existe y al firmar el contrato compraríamos el terreno concreto con la casa planificada sobre él.
Sin embargo, nos pondríamos completamente en manos de la constructora. ¿Qué pasa si en el estudio del terreno, que probablemente se haría después de la compra, resulta que hay que hacer algo diferente? Además, la planificación de la casa para ese terreno la harían arquitectos de la constructora y ahí ya veo un conflicto de intereses.

¿Alguien tiene experiencia con esta situación o sugerencias/otros puntos a considerar, o quizá puede señalar trampas adicionales en las que no haya pensado?
Tenemos claro que en esta configuración debemos pagar el impuesto de transferencia tanto por el terreno como por la casa. Lamentablemente, dado el contexto político previsible, casi lo vemos como nuestra última oportunidad para encontrar un terreno o casa todavía asequible para nuestro presupuesto ajustado en esta región, cerca de la ciudad.

Espero que no haya sido demasiado confuso y espero vuestras respuestas.

Hasta entonces, muchos saludos
H.

He comprado un terreno y he firmado un contrato de construcción con una estructura similar. Tu zona de construcción suena muy parecida a la mía ;) La desventaja aparente es que tenemos que tributar por el terreno y la casa. Me dijeron que toda la construcción y el desarrollo del terreno se realizarían sin problemas. Se asume que una empresa que desarrolla una zona así para muchos terrenos y casas hace un buen trabajo. ¿Simplemente estropear una casa, pero varias casas en la misma zona? En pocas semanas comenzamos con la construcción. Después publicaré mi experiencia.

Actualmente también estamos construyendo con una estructura así. El terreno solo se podía obtener si construíamos con la empresa constructora XY. El vendedor del terreno también era una filial. Sin embargo, insistimos en que el terreno y el contrato de obra se protocolizaran notarialmente juntos. Además, nos proporcionaron el estudio del suelo, el catastro de cargas, etc. ANTES de la compra. También puedes solicitar la descripción de la construcción antes de comprar el terreno. Sabíamos de antemano qué estaba incluido en la construcción por su parte. ¿Vas a recibir la casa lista para entrar?

Sobre esta construcción y las razones por las que las empresas de construcción recurren a ella, acabo de escribir en este hilo: