Plan de pagos - ¿Qué es realista?

Hola a todos los que leen! :)

Después de que ya mencioné el tema del plan de pagos en una publicación sobre una empresa en particular, hoy quiero abrir una nueva publicación al respecto. Primero me interesa lo fundamental (independientemente de la empresa) y sospecho que a muchos otros les pasa lo mismo. ;)

Después de que a mi amigo y a mí nos presentaron un plan de pagos "imposible", en el que después de Rohbau & Dach & Fenster habría un sobrepago, intentamos informarnos por internet sobre lo que sería apropiado en ese momento. ¡Los sobrepagos deben ser absolutamente evitados! Pero no es tan fácil... las opiniones varían mucho: Algunos escriben 52 %, otros alrededor de 60 % y otros alrededor de 70 %...
Pero si ahora miro el plan de pagos según la regulación para agentes inmobiliarios y promotores (que se supone debe revisarse para comparación, incluso si no se construye con un promotor), en este punto ya llego al 70,60 % (30+28+5,6+7). ¿Es eso demasiado? ¿O 52 % es muy poco? Alguien tuvo que haber ideado el plan de pagos según la regulación para agentes inmobiliarios y promotores... ¡y haber pensado algo al respecto!?!
Como ya hemos tenido contacto con varias empresas y tenemos diferentes planes de pagos, solo puedo decir que todas (ya sean grandes o pequeñas empresas de construcción) están en ese momento mencionado por encima o alrededor del 70 %.
Supongo que la solución está, como siempre, en algún punto intermedio?!? :rolleyes:

¡Gracias por todos los consejos y sugerencias!!!

Goldbeere:)

Hola de nuevo,

…Pero no es tan sencillo... las opiniones varían mucho: algunos dicen 52 %, otros alrededor del 60 % y otros alrededor del 70 %...

Pero si ahora miro el plan de pagos según la ordenanza de agentes inmobiliarios y promotores (que se debe consultar como referencia, aunque no se construya con un promotor), en este punto también llego al 70,60 % (30+28+5,6+7). ¿Es eso demasiado? ¿O son 52 % muy poco? Alguien debió inventar el plan de pagos según la ordenanza de agentes inmobiliarios y promotores... ¡y tener algo en mente?!?

¿Cómo llegas a esa conclusión, o quién te dijo que debías (podías) tomar la ordenanza de agentes inmobiliarios y promotores como referencia, independientemente de que no establece montos claros de cuotas?
Los promotores inmobiliarios son otro asunto totalmente distinto, ya que por regla general venden casa y terreno juntos; que en este caso haya pagos más altos es casi obvio. Pero incluso en este caso se usan diferentes planes de pago. Uno – por ejemplo, tu empleador – factura más por adelantado, otro solo después de la entrega completa. Aquí y allá siempre hay dos partes en el contrato; en el mejor de los casos se ven como socios. Te di otro ejemplo en tu otro hilo.

…Como ya hemos contactado con varias empresas y tenemos diferentes planes de pago, solo puedo decir que todos (sean grandes o pequeñas empresas constructoras) están en el momento mencionado por encima o cerca del 70 %. Supongo que la solución está, como siempre, en algún punto intermedio?!?

En principio, los pasos de pago deben seguir la Ley de Construcción, los tribunales deciden – en caso necesario – conforme al Código Civil, pero las lagunas se llenan con las condiciones generales de contrato de construcción (VOB).

De nuevo – si a ti y a tu amigo solo les importa el precio, siempre se encontrarán con planes de pago así; estos proveedores B* tampoco son tontos.

Un saludo cordial

¡Hola experto en construcción!

¿Cómo llegas a la conclusión de que a mi amigo y a mí solo nos mueve el precio?? Dudo mucho que tengas acceso a las conversaciones que hemos tenido ni a las ofertas que hemos recibido...
Si solo decidiera el precio, seguramente habríamos elegido a uno de los proveedores más baratos... y ya habríamos firmado un contrato hace tiempo. ¡Pero no es así! Preferimos pensarlo con más cuidado antes. Además, lo que decide es la IMAGEN COMPLETA de una empresa. Yo tampoco construiría con el más caro si la forma de trabajar y/o las relaciones personales no me inspiran confianza; justo la semana pasada descartamos a un proveedor por eso.
(En general, hay que decir que a veces es casi increíble cómo varían los precios de las casas, ¡con servicios y tamaños casi iguales! Hemos comparado: la oferta más barata solo para la casa sin extras fue de 145.000 euros —ya descartada—, las empresas constructoras pequeñas aquí dicen: menos de 280.000 euros sin sótano no es posible... ¡más terreno y gastos adicionales! Y se supone que se debe encontrar lo mejor —el presupuesto no es infinito y debe utilizarse de forma RAZONABLE, ¿no?!)

¿Regulación de agentes inmobiliarios y promotores como referencia? Cuando se lee en foros en internet, siempre es un consejo bien intencionado. Probablemente la mayoría de los compradores no tienen experiencia con esto y esperan obtener ayuda así. Por eso hice la comparación...
Solo quería saber en general por qué hay datos tan diferentes y dónde está la verdad. El 57 % que mencionas también está más bien en el rango bajo si se comparan todos los datos. Parece que tampoco es un estándar... (¿Pero faltan seguramente las ventanas que yo incluí en mi cálculo?) Probablemente no habrá una respuesta clara...

Saludos cordiales

Goldbeere

Hola Goldbeere,

¿De dónde sacas que a mí y a mi novio solo nos mueve el precio?? Difícilmente creas que tienes acceso a las conversaciones que hemos tenido y a las ofertas que tenemos...

Esto es tan indiscutiblemente cierto como el hecho de que tú y yo ya hemos tenido un intercambio de correos con un proveedor comparable. ¿Casualidad?

…[…](En principio, cabe decir que a veces es casi increíble cómo varían los precios de las casas - ¡con prestaciones/tamaño casi iguales! Hemos comparado: la oferta más barata solo para la casa sin extras era de 145.000 euros - eso ya está descartado -, las empresas constructoras más pequeñas aquí dicen: menos de 280.000 euros sin sótano no es posible... ¡más el terreno y costos adicionales! Y se supone que hay que encontrar lo mejor - el presupuesto no es ilimitado y debe usarse RAZONABLEMENTE?!?)

Las „empresas constructoras más pequeñas locales“ te dan una buena referencia. Como no tienen las ventajas de compra de un proveedor a nivel regional, puedes reducir su precio ofertado en un factor de 10/12 y tendrás un primer punto de referencia de lo que puede costar vuestra casa en comparación con proveedores serios con equipamiento y construcción “normal” basado en el estado vigente de la técnica/ordenanza de ahorro energético. Nota: si tu proveedor favorito mantiene casas modelo, debe ser necesariamente más caro que proveedores que prescinden de ese lujo de la casa modelo.

¿Reglamento para agentes inmobiliarios y promotores como referencia? Cuando se lee en foros de internet, ese siempre es un consejo bien intencionado. Probablemente la gran mayoría de los constructores no tengan experiencia con ello y esperen ayuda de esta forma. Por eso también he comparado con eso...

Entre otras cosas, por eso mis colegas y yo aquí nos desgastamos los dedos – voluntariamente. Puedes hacer comparaciones de precios sin problema si sigues sus/mis consejos y consultas las fuentes que aquí mencionamos.

Solo quería saber en general por qué se dan cifras tan diferentes y dónde está la verdad. El 57 % que mencionas también está más bien en el rango inferior cuando se comparan todas las cifras. Parece que tampoco sea un estándar... (¿Pero ahí seguro que faltan las ventanas, que he incluido en mi cálculo?) Probablemente no habrá una respuesta clara...

Los porcentajes que menciono se refieren a una estructura cerrada, que – según mi entendimiento – incluye las ventanas; por cierto, el primer pago solo es debido tras la presentación de la solicitud de construcción ante la oficina de construcción.

No existe un verdadero estándar en los planes de pagos, sin embargo un indicador puede ser la jurisprudencia común. En ese sentido es importante – si se quiere separar el grano de la paja a largo plazo – que los futuros constructores se sensibilicen y debido a sus acciones resultantes, el mercado de proveedores se renueve con proveedores serios que deben dominar.

Un consejo más: un indicador muy bueno es cuando el proveedor favorito no se resiste a la supervisión externa de la construcción.

Saludos cordiales

Si se excluyen los costos del terreno, según el reglamento para agentes inmobiliarios y promotores inmobiliarios surge el siguiente plan de pagos (bastante razonable):

-Después de la finalización de la estructura en bruto, incluyendo los trabajos de carpintería 40 % (posiblemente dividido en los diferentes pisos)
-Por la construcción de la superficie del techo y las canaletas 8 %
-Por la instalación de ventanas incluyendo el acristalamiento 10 %

(Estructura en bruto con techo y ventanas, es decir, en total 58%)

por la instalación básica de los sistemas de calefacción 3 %
por la instalación básica de los sistemas sanitarios 3 %
por la instalación básica de los sistemas eléctricos 3 %
por el enlucido interior, excluyendo trabajos auxiliares 6 %
por el solado 3 %
por los trabajos de azulejos en el área sanitaria 4 %
después de la disponibilidad para habitar y simultáneamente con la entrega de la posesión 12 %
por los trabajos de fachada 3 %
después de la finalización completa 5 %
(la última cuota debería ser preferiblemente del 5 %. Si esta solo es del 2 % o 3 %, es difícil retener suficiente dinero en caso de defectos)
Importante: Los pagos anticipados están prohibidos, porque en caso de insolvencia se pierden todos tus pagos.

En serio, un proveedor bastante activo en el mercado de Múnich me presentó en una ocasión el siguiente plan de pagos en un contrato de construcción:


10 % al recibir la confirmación del pedido
15 % en la entrega de la solicitud de construcción
25 % al inicio de la losa de cimentación
25 % al inicio de la estructura del techo
20 % al inicio del enlucido interior
5 % al inicio de la última obra acordada
El plazo de pago es de 6 días a partir de la fecha de factura sin descuentos.

Hay que imaginarlo. ¡Se paga el 50 % del costo total y no hay nada más que un agujero en la tierra!
Para ese proveedor es tentador "caer" en insolvencia...

Por cierto, yo mismo negocié y firmé este plan de pagos:

Finalización de la losa de cimentación (incl. trabajos de tierra) 8,0 %
Finalización del techo del sótano 9,0 %
Finalización del techo de la planta baja 9,0 %
Finalización del techo de la planta alta 6,5 %
Finalización de la estructura del techo montada 6,0 %
Finalización de la estructura del edificio 9,0 %
Finalización de la instalación de ventanas/puertas ventanas 5,5 %
Finalización de la instalación bruta de calefacción/sanitaria/electrónica 9,0 %
Finalización de las labores de enlucido interior 7,0 %
Finalización de las labores de enlucido exterior 5,0 %
Finalización de los trabajos de solado 3,0 %
Finalización de las puertas interiores 3,5 %
Finalización de los trabajos de alicatado interior 6,0 %
Finalización de los revestimientos interiores 5,0 %
Finalización de la aptitud para habitar 3,5 %
Finalización de la prestación contractual 5,0 %