¡Sobreconstrucción (valla, garaje) por propiedad vecina! ¿Cómo regular eso?

Hola.
Tengo la siguiente pregunta para el foro.
Me compro una ETW.
El promotor ha escrito en el contrato que el terreno vecino sobresale aproximadamente 2 metros en "nuestro" terreno (a través de la cerca y los garajes).
Verbalmente nos dijo (a los compradores) que se ocuparía de esto tras la finalización de la obra, y que haría retroceder la cerca 2 metros. Pero no puede cambiar ya los garajes del terreno vecino.
Nuestro promotor compró el terreno con una casa vieja, derribó la casa vieja y construyó un edificio de apartamentos.

Ahora me pregunto,
-¿debe realmente ocuparse de la sobreconstrucción, o tras la entrega ya está libre de responsabilidad?
-¿cómo se regula una sobreconstrucción tan pequeña?
-y ¿quién debe encargarse y quién asume los costos?

Espero que mi asunto haya sido explicado claramente.
La sobreconstrucción ya existía cuando nuestro promotor compró el terreno.

Gracias
Erika

Hola Erika,

-¿realmente tiene que ocuparse de la construcción en exceso, o está libre de responsabilidad después de la entrega?

probablemente el BT no tendrá interés en actuar contra la construcción en exceso, ya que su proyecto de construcción, como tú dices, ya está realizado. Por lo tanto, si no existe una obligación contractual hacia los compradores, está "libre de responsabilidad".

-¿cómo se regula una construcción en exceso tan pequeña?

Si consideras que la construcción en exceso es pequeña (¡2 metros?!), no es necesario regular nada. Si te molesta, deberías aclarar si realmente existe una construcción en exceso, cuál es su tamaño (Oficina de Digitalización, Banda Ancha y Catastro de tu distrito), si es ilegal (certificado registral) y qué dice la persona que ha hecho la construcción en exceso (intercambio de información con precaución).

-¿y quién tiene que ocuparse de esto o quién asume los costes?

Quien se sienta perjudicado en sus derechos puede ocuparse de ello y asume inicialmente los costes. Si recibirá el reembolso de los costes de un posible responsable, deberá decidirlo un tribunal si fuera necesario.

2 m no me parecen poco, sino bastante considerables. También vimos una vez un terreno donde el estimado vecino ya había construido metros sobre el terreno vecino, sacando los codos afilados, porque nadie quiere problemas y él llegó primero... ?!
Yo evitaría un terreno así, porque seguro que puede imponer su voluntad, lograr una reconstrucción y entonces tendrá un enemigo para toda la vida en el vecino. Excelente punto de partida... Tal vez se pueda acordar que compre la parte del terreno anexionada, pero creo que quien juega así de insensible como el "rey del lugar", no busca un acuerdo amistoso ni una buena vecindad, sino que es simplemente un tirano sin consideración. En realidad, uno debe estar agradecido de tener esta información antes de comprar... a veces sólo se descubre años después.
Creo que el vendedor debe velar por que haya un estado ordenado por su propio interés, porque así no va a vender el terreno. A menos, quizás, que sea a un abogado...

Me compro una ETW.
El promotor ha escrito en el contrato que la parcela vecina sobresale aproximadamente 2 m en la "nuestra"
(a través de la valla y los garajes).

ETW = derecho de propiedad sobre vivienda!

La superficie construida no os pertenece a vosotros, sino a la futura comunidad de propietarios, que además ahora (antes de la entrega) probablemente ni siquiera existe jurídicamente.
El terreno es (más tarde) propiedad común según la ley WEG, § 1 párrafo 5 WEG; en todo caso puede existir un derecho de uso especial sobre algunas partes de la propiedad común.

Dado que la superficie no os pertenece aún, sino que más tarde pertenece a la comunidad de propietarios de las unidades residenciales, esta (no vosotros) es titular de las correspondientes reclamaciones derivadas (cesación, desalojo, indemnización por uso). Ahora el titular es aún el promotor que divide la propiedad.

Sobre el terreno, la edificación ajena debe eliminarse, a menos que existan cargas edificatorias beneficiarias, lo cual debéis aclarar como cuestión de hecho.

Hola ,

¿cómo se ha producido la superestructura? ¿Son garajes antiguos existentes (quizás muy antiguos) o han sido construidos recientemente? ¿La superestructura ya existía cuando el promotor compró el terreno y tal vez se notó solo después?

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Hola Dirk.
Los garajes del vecino (Mehrfamilienhaus) llevan ya unos 5 años.
En nuestro terreno había hasta hace 1 año una casa unifamiliar.
Nuestro BT compró este terreno, derribó la casa unifamiliar y construyó este Mehrfamilienhaus encima.
Si no se sabe, no se nota que el garaje y la cerca del terreno vecino están en nuestro terreno.
Por supuesto, el BT lo sabe, pero hasta ahora no ha hecho nada, ya que no quería lidiar con este problema durante el tiempo de construcción.
Él enfrentará este problema solo después de la finalización de nuestro Mehrfamilienhaus...