Nuestro proyecto de construcción - Por favor, den su opinión honesta al respecto

Hola querido equipo del foro de construcción,

tras días de investigación he encontrado este competente foro de construcción y parece que aquí realmente se consiguen respuestas sinceras. Entonces, la siguiente situación, voy a explicar un poco:
Mi pareja (30) y yo (24) estamos considerando construir una casa. Tenemos un maravilloso terreno (800m2, entorno rural, región de Baja Baviera, sureste y con una vista panorámica increíble) valorado en 60.000 € (en este coste también estarían incluidos todos los gastos adicionales como notaría, registro de la propiedad, impuestos y todo lo que se pudiera presentar). Nos imaginaríamos una casita mediterránea pequeña y agradable con tejado a cuatro aguas, sótano, garaje y de unos 150 - 160m2. Construcción sólida, por supuesto, NO casa prefabricada. Para la calefacción preferiríamos una bomba de calor agua-agua. Ya hemos intentado hacer una estimación y descontando el trabajo propio (alicatado, pintar, instalación de puertas interiores, etc.), llegaríamos a unos 230.000 € para la casa. Mi primera pregunta a los expertos en construcción es: ¿Es esta suma realista? Luego, la segunda cuestión es el tema del dinero. Sin dar muchas vueltas, tendríamos que pedir un crédito de unos 350.000 €. Sin que nadie grite histéricamente "¡por Dios eso es mucho, se están arruinando!": aportamos dinero propio (cuenta corriente/ahorros + herencia, alrededor de 30.000 € además de una póliza de seguro de vida con capital acumulado de mi pareja, contratada antes del 2000 (pago libre de impuestos) por 20.000 € + nuestro trabajo personal valorado en unos 25.000 €, con lo que podemos presentar un valor total de 75.000 €. Ya he hecho un desglose de los gastos que tendremos con los costes adicionales, seguros e impuestos. Tenemos unos ingresos netos mensuales de 4.300 € y podríamos pagar entre 1.600 y 1.700 € del crédito durante 30 años. Añadir que nuestros empleos son muy seguros y no tenemos problema en estar 30 años pagando una deuda. Además, casi todos los meses nos quedarían unos 900 € libres (en este momento) para seguir ahorrando. Nuestra renta fría actual es de 600 €. Y ya no veo justo seguir financiando la vida de otros...
Esto fue un poco extenso, pero me importa mucho porque este terreno de ensueño está justamente donde siempre hemos querido estar... Me encantaría recibir sus respuestas ya que tenemos que tomar una decisión antes de octubre...

Un saludo muy cariñoso y gracias de antemano

PanCakeBunny66

Hola PanCakeBunny,

¿ya tienen una oferta concreta para la casa? Los 230 TEUR me parecen claramente demasiado bajos incluyendo el sótano.

Para comparar: estamos planeando una villa urbana con 2 pisos completos, aprox. 160 m² de superficie habitable, con techo a cuatro aguas. Hasta ahora tenemos 3 ofertas. Estas se sitúan en torno a los 250 TEUR. Sin embargo, sin sótano ni garaje. Para un sótano se puede calcular, por supuesto muy dependiendo de las condiciones del terreno, al menos 50 TEUR.
A esto se suman los costes adicionales habituales de construcción de aprox. 35 TEUR (ver desglose del experto en construcción, publicado varias veces).

Es decir, personalmente calculo con ustedes:
60 TEUR terreno
250 TEUR casa
35 TEUR costes adicionales de construcción
10 TEUR garaje
50 TEUR sótano (puesto como ejemplo)
= 405 TEUR
- 25 TEUR hipoteca muscular
- 50 TEUR capital propio (cuidado con el seguro de vida, firmado antes de 2005 es exento de impuestos en el pago, pero queda la cuestión de cuándo se devuelve)
= 335 TEUR necesidad de financiación

Los 350 TEUR que mencionaste me parecen personalmente realistas. La cuota probablemente también encajaría con los ingresos actuales. (Calculando un 2 % de amortización). Solo pregúntense ustedes mismos si no tienen planeados niños en algún momento y por eso un ingreso podría faltar parcialmente durante un tiempo.

Espero que mi valoración personal les sea de ayuda.

Hola Nilo,

gracias por tu rápida y detallada respuesta. Ya tenemos la primera oferta con 250 000 € incluidos el sótano y el garaje. Debo decir además que calcularíamos un máximo de 270 000 € para la casa (aquí ya se ha descontado la hipoteca muscular). Por eso estableceríamos el crédito tan alto, porque 1. tendríamos que liquidar nuestro crédito para nuestro coche nuevo, que son 26 000 €, y el resto como colchón en una cuenta de ahorros para tener realmente un pequeño margen en caso de emergencia, que además seguirá siendo "alimentado".

Vuestra planificación no encaja en absoluto. Nilo ya ha mencionado varias cosas. Pero, ¿qué demonios es una hipoteca muscular? El trabajo propio a menudo se sobreestima... porque con el trabajo propio tal vez se ahorre el salario del artesano, pero a cambio hay que añadir muchos costos que no se tendrían con un artesano. Eso significa herramientas, desperdicio, alquiler prolongado... en mi opinión, solo es un medio para embellecer los cálculos. El material generalmente tienes que comprarlo de todas formas, y si lo compras tú mismo y no puedes obtenerlo a través del mayorista, suele ser más caro.
160 m² también es toda una cifra, seguro que tendréis que contar con 250 000. Desafortunadamente, la casa + costos adicionales + el terreno no es todo. Normalmente hay que crear estacionamientos, hacer una terraza, pavimentar la entrada, posibles muros de contención, apuntalar taludes, trabajos de cimentación en el garaje y demás. Estimo que, muy a grandes rasgos, vuestro proyecto de construcción consumirá completamente los 350 000. No queda margen.

Vuestro ingreso neto está bien... pero en Baviera también solo en promedio. ¿Cómo se divide el neto entre los dos? ¿50:50? Si es así, estaréis en serios aprietos si se planea un hijo. Y con 160 m² de superficie habitable asumo 1-2 hijos.
Como pequeño ejemplo: mi esposa gana ahora 2000 netos, durante los 12 meses de baja parental 1400. Después, como máximo, medio tiempo 1000 €. Además, hay que sumar las cuotas de guardería de 300-500 € + costos de combustible. Si planeamos un segundo hijo, no demasiado separado, el subsidio parental seguro será de alrededor 700 €. Hay que contar con eso, y una casa debería poder financiarse completamente con un solo salario. Y 1700 € mensuales con un salario no es tan fácil.
Las bajas tasas de interés son tentadoras, pero siempre hay que calcular con lo que pasará en 2 o 5 años. Calculad que vuestro proyecto de construcción al final, cuando todo esté hecho, habrá costado casi 450 000 €. Hay que pensarlo bien.

con nuestro proveedor de casas prefabricadas, la diferencia entre las diferentes escalas de tamaño está entre 10.000 y 20.000....

Seguramente ustedes deberán decidir al final qué quieren. Pero en todo caso, calculen el peor escenario.

Sobre la evolución salarial: soy desarrollador de software y podría conseguir fácilmente un trabajo con 70.000 o más al año. El precio a pagar: semana de 6 días... 100 horas de trabajo y constantemente de viaje. Grandes empresas de consultoría buscan desesperadamente personas para quemar así. Claro, ellos también cobran entre 1000 y 3000 por el uso de un empleado POR DÍA.
Lo que quiero decir con esto: no cuenten con dinero que no tienen. Y hablen sobre el futuro financiero. Mi esposa y yo acordamos que ambos trabajaremos, ella al 50 % y yo al 80-90 %, es decir, me quedo con un trabajo que me garantiza vida familiar y con un esfuerzo normal sin quemarme. Por eso también nos limitamos financieramente en la construcción. Hubiera sido posible más de lo que ahora afrontamos, pero hay que tomar decisiones sobre lo que uno quiere.

Estamos construyendo una casa prefabricada de 145 m² en un terreno de 7 ares sin sótano en el Palatinado y, cuando todo esté terminado, seguramente habremos pagado 400.000. Nos ahorramos el sótano, que nos habría costado casi 50.000.

Saludos... (de alguien que, por supuesto, vive en una casa prefabricada, NO en una casa de construcción tradicional

¿Qué se supone que significa eso?

Bueno, ya se ha hablado mucho, y todo es correcto hasta ahora.
De nuevo sobre la hipoteca muscular: 25000/40=625 horas. Ahora multiplícalo por 2 (porque sois más lentos y hacéis muchas cosas dos veces) = 1300 horas. ¿Queréis hacer 78 días seguidos de trabajo propio los dos?

Saludos de alguien que, por supuesto, vive en una casa de construcción tradicional, no en una casa prefabricada. JAJA