Contrato de compraventa notarial - Sin garantía para terrenos edificables

Querido foro,

hemos encontrado un terreno estupendo a un precio razonable.

El notario ha redactado un contrato de compraventa. El vendedor no está de acuerdo con el borrador y, sobre todo, no quiere que en el contrato conste la garantía de que el terreno puede ser edificado.

Tras consultar con el notario, nos han dado la impresión de que esa garantía ya es algo estándar.

Ahora no sabemos si, como compradores, podemos renunciar a esa garantía de buena fe.

Independientemente del vendedor, hemos investigado y hemos hablado con el ayuntamiento. Se trata de un hueco urbano y forma parte de un plan de urbanización que también es accesible públicamente.

No sospechamos mala fe ni intenciones negativas por parte del vendedor. Más bien da la impresión de que el vendedor está abrumado por el contrato notarial. Esto también se nota en otros aspectos.

Agradecería consejos sobre cómo manejar la situación y, si es posible, relatos de experiencias propias.

Mucha suerte

Ahora no sabemos si como compradores podemos renunciar a esta garantía de buena fe.

¿Es terreno urbanizable o no?

Se trata de un hueco urbano y es parte de un plan de desarrollo urbano, que también está disponible públicamente.

Si es así, ¿para qué se necesita entonces una garantía? Plan de desarrollo urbano = el terreno puede ser urbanizado. Punto. Fin del tema.

Me alegraría recibir consejos sobre cómo manejaríais la situación y, en su caso, incluso relatos de vuestras propias experiencias.

Mira arriba. Compráis un terreno con la probable designación en el registro de la propiedad "edificio y espacio libre". Hay un plan de desarrollo urbano válido legalmente y es un hueco urbano. Firman y listo.

¿O necesitas al comprar un coche con motor de gasolina la garantía del vendedor de que el motor de gasolina funcionará garantizadamente con gasolina? ¿O al comprar un móvil autorizado para D/EU la garantía de que se puede llamar con él? No.

¿Por qué debería garantizarte como vendedor que puedes realizar tus deseos allí? Al final devuelves el terreno porque solo se aprobó un techo a dos aguas y no una villa urbana. Eso debes aclararlo con el municipio...

En principio, la asistente del notario argumentó que una garantía de este tipo por parte del vendedor es habitual y que la renuncia a la garantía es inusual. El vendedor tampoco quiere asumir garantías por la cesión de distancias mínimas y por el grado de urbanización.

Con respecto a la urbanización, conocemos el estado actual.

Con respecto a la cesión de distancias mínimas, no consta nada ni en el registro de la propiedad ni en un programa de la autoridad de supervisión de construcción. Sin embargo, la información de la autoridad de supervisión de construcción fue que, desafortunadamente, eso no significa que no exista nada al respecto.

A los que ya han adquirido terrenos para construir: ¿cómo lo habéis regulado contractualmente?

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¿O necesitas al comprar un coche con motor de gasolina la garantía del vendedor de que el motor de gasolina puede funcionar garantizado con gasolina? ¿O al comprar un teléfono móvil aprobado para D/EU que se pueda usar para llamar? No.

Desde mi punto de vista, este es un caso diferente. Sigamos con el ejemplo del motor de gasolina. Si después de la compra el motor no pudiera funcionar con gasolina, sería un caso de engaño/defecto. Entonces tendría la posibilidad de utilizar recursos legales.

En cuanto a la propiedad: si más adelante, sin garantía, resulta que la propiedad no es edificable, desde mi punto de vista (y según la opinión de la notaria) como comprador no tengo posibilidad de recursos legales y me quedo con el problema.

Desde mi punto de vista, este es un caso diferente. Mantengámonos en el ejemplo del motor de gasolina. Si después de la compra el motor no pudiera funcionar con gasolina, entonces sería probablemente un caso de engaño/defecto. En ese caso, tendría la posibilidad de recurrir legalmente.

En cuanto al terreno: Si sin garantía más adelante se descubre que el terreno no es edificable, desde mi punto de vista como comprador (y según la opinión de la notaria) no tengo posibilidades de recursos legales y me quedo con el problema.

No - si existe un plan de urbanismo, tienes un derecho reclamable legalmente para edificar conforme al plan de urbanismo.

Y ahora un poco de la práctica. No, no es habitual incluir una garantía sobre la edificabilidad en el contrato de compra. Lo habitual es tratar el tema de la dotación de servicios (los costos de dotación previos los asume el vendedor, los costos futuros los asume el comprador + información sobre el estado de la dotación) e incluir la definición del terreno, preferiblemente con referencia a la ubicación en el plan de urbanismo XYZ o, por ejemplo, a la ubicación en la zona 34. Para otros puntos, como una construcción concreta planificada por el comprador, el vendedor no asume ninguna garantía. Luego, también la respuesta sobre posibles contaminaciones previas (por ejemplo, "el terreno no está listado en el registro de contaminaciones") o similar.

Y si todo eso no te basta, entonces haces una consulta previa de construcción.

La garantía que deseas tener no es para nada habitual en la práctica. Yo, como vendedor, no la otorgaría. Tema concluido, busco otro comprador y tú otro terreno.