Nueva construcción - ¿ahora, en 3 años o nunca?

Hemos comprado un terreno (casa adosada) a un municipio.
Terreno - 400 m²
Precio de compra con urbanización - 380 mil € (capital propio 19 mil €, financiación 19 mil €)
Obligación de construir - 3 años

La casa de los vecinos ya está construida. El plan de urbanismo exige un perfil igual que la casa del vecino. Un precio aproximado (sin sótano) de una empresa de construcción en masa: con 140 m² de superficie habitable, unos 420 mil €.
Además cocina, muebles, etc.
Tendríamos que financiar en total 600 mil €.
La cuota mensual supone el 45-50 por ciento de nuestros ingresos netos.

Gastos mensuales actuales: 3 mil €
(incluye alquiler frío 800 €)
Un niño en guardería, no se planea otro niño más.

Ambos tenemos casi 40 años. El crecimiento futuro del salario es difícil de prever.

Por favor, les pido sus experiencias y consejos para valorar los próximos pasos y decidir si deberíamos construir la casa.

Si no construimos y devolvemos el terreno al municipio, ¿cuánto dinero probablemente perderíamos? Notaría, intereses bancarios, impuesto de transmisiones patrimoniales, ¿qué más otros gastos?

¡Muchas gracias a todos!

Gastos mensuales actuales: 3T€

¿Cómo se desglosan los gastos y cuáles son vuestros sueldos?

¿Qué estáis ahorrando actualmente? ¿Son realistas grandes aumentos salariales por cambio de trabajo?

Cuando escucho una carga del 40-50 % por la cuota, me pregunto qué tipo de amortización tenéis o cuándo habéis terminado.

Si a los 60 años tuvierais demasiada deuda pendiente, sinceramente lo dejaría estar. Entonces tendréis un hijo adulto, una casa sin pagar y reformas por delante.

Mejor pequeño y fino. ¿Apartamento en propiedad o seguir de alquiler?

Ah, ahora lo entiendo: fueron 190 mil de capital propio y no 19 mil.

En cuanto a las pérdidas, están sin duda:

[*]Impuesto de adquisición de inmuebles (según la región)
[*]Gastos notariales (precio de compra × 1,5–2 %)
[*]Intereses/indemnización por cancelación anticipada (saldo pendiente × tasa de interés pactada × plazo restante) dividido por 12)
[*]Comisiones por devolución (si se acordó)

Además, la pérdida variable:

[*]Pérdida de valor de mercado
[*]Posibles costos de planificación. Los costos del agente inmobiliario normalmente no deberían incurrirse si la venta es a través del municipio

En general, también están los costos de oportunidad, es decir, las ganancias perdidas porque el capital inmovilizado (por ejemplo, impuesto de adquisición, intereses del préstamo) podría haberse invertido de otra forma. Puede haber consecuencias fiscales, por ejemplo, impuesto sobre especulación, y las pérdidas sufridas (por ejemplo, indemnización por cancelación anticipada, pérdida de valor de mercado) generalmente no pueden deducirse fiscalmente cuando se trata de una propiedad privada.

Me mantengo al margen de las discusiones sobre financiación, por lo tanto no abordaré vuestra posición al respecto.

Construcción nueva - ahora, en 3 años o nunca

Son tres alternativas, de las cuales no veo realmente viable la del medio, y lo expresaría de otra manera: "Terreno comprado con potencial gravado, ¿devolución o posible desarrollo?". Si no lo vendéis inmediatamente, esperaría como máximo a la próxima formación del gobierno y luego volvería a evaluar ("sí" o "no", "más tarde" no lo veo).

Hemos comprado un terreno (adosado) a través de un municipio.
Terreno—400 m²
Precio de compra con urbanización —380.000 € (capital propio 19.000 €, financiación 19.000 €)
Obligación de construcción —3 años
La casa de los vecinos ya está construida. El plan de desarrollo exige un perfil igual que la casa del vecino. Un precio aproximado (sin sótano) de una empresa de construcción sólida: con 140 m² de superficie habitable, aprox. 420.000 €.

El hecho de que la casa del vecino ya esté construida es desfavorable. Idealmente tiene sótano y vosotros no construís uno. En todos los demás casos tendréis costos mayores para garantizar la estabilidad de la casa vecina.
La ampliación con perfil igual es manejable, en segundo lugar lo mejor sería piedra sobre piedra, lo mejor si es una casa prefabricada con el mismo proveedor, pero siempre hay una hipoteca adicional porque la casa del vecino ya está construída.
Espero que el terreno no tenga más complicaciones. ¿Cómo es el terreno, qué dice la calidad del suelo, muestran por favor el plano de planta baja del vecino en el terreno con cotas de altura?
Como factor clave veo todavía el ancho de vuestra casa. En la forma de construcción no hay potencial, madera cuesta igual con un equipamiento idéntico. Si construís, lo mejor es con el mismo arquitecto y al menos también el constructor de estructura.

La cuota mensual es del 45-50 por ciento de nuestro ingreso neto.

Con eso el tema de la construcción de la casa debería estar resuelto.

Si no construimos y devolvemos el terreno al municipio, ¿cuánto dinero perderíamos aproximadamente? Notario, interés bancario, impuesto de transmisión patrimonial, ¿qué más hay?

El tema del notario y el impuesto de transmisión patrimonial debería estar regulado en el contrato de compra original. Léelo. Normalmente, el municipio te impone el pago del notario y del impuesto de transmisión patrimonial (es decir, al contrario de lo que es "normal", ya que al municipio no le interesa asumir esos costos). Si, contra todo pronóstico, no aparece nada en el contrato original, entonces el municipio paga tanto el notario como el impuesto de transmisión patrimonial.
Puedes calcular en línea una posible penalización por cancelación anticipada. Depende del nivel de tus intereses en comparación con las opciones de reinversión del banco al momento de la devolución (NO debe confundirse con el interés actual del crédito. A nadie le importa eso, solo cuentan las reinversiones en valores definidos concretamente).
Sin más información, tu pérdida puede ir desde 0€ hasta una cantidad baja de cinco cifras. Tienen suerte de que en Baviera se aplique un impuesto de transmisión patrimonial tan bajo.