Nueva construcción junto a zona comercial/carga de construcción

Hola

Queremos construir una casa unifamiliar. El terreno está junto a un almacén de cereales. Todo dentro de la zona urbana (terreno urbanizable).
El almacén tiene varios ventiladores grandes que en verano funcionan día y noche durante unas 3 semanas para el secado del grano.

La oficina de urbanismo sugiere que acordemos por escrito con el operador que no nos quejaremos del ruido después. Si no llegamos a un acuerdo, la oficina de control de emisiones se involucraría para revisar si podemos construir ahí. Si entonces es demasiado ruidoso, no podríamos construir porque la actividad comercial tiene protección de vigencia (construida en la RDA).
El operador del almacén estaría dispuesto a firmar este acuerdo, pero quiere que registremos una carga/permiso en el registro de la propiedad.
Esto, a su vez, causaría una depreciación de nuestro terreno.

¿Alguien tiene algún consejo?

¿Esta protección de vigencia realmente aplica aquí? ¿O será mejor arriesgarse y dejar que la oficina de control de emisiones participe?
¿No se deben respetar los niveles máximos actuales de ruido en las zonas residenciales/mixtas debido a la protección de vigencia?

¿La inscripción de una carga solo haría caer el valor del terreno o también el valor total cuando la casa esté construida?

Agradezco cualquier consejo...

Saludos

tu valor de la propiedad no disminuye porque tengas una carga constructiva [Baulast], sino porque el vecino puede hacer un ruido infernal. la carga constructiva que el vecino quiere tener en tu propiedad es exactamente lo que la oficina de construcción quiere de ustedes. no importa a quién le pertenezca la casa en algún momento, debe estar de acuerdo con el ruido del vecino. por lo tanto, también puede incluirse en la carga constructiva. ¿dónde está entonces vuestra pérdida de valor, aparte de que sin una carga constructiva podríais olvidar mencionar esta pérdida de valor al vender (lo cual a su vez causaría un gran problema)? una carga constructiva no tiene que ser necesariamente perjudicial. se puede llegar a un acuerdo entre dos vecinos mediante una carga constructiva, para que ciertas reglas de desarrollo (por ejemplo, 9 metros de longitud construida máxima) se modifiquen mutuamente.

El operador del almacén firmaría este acuerdo, pero quiere que registremos una carga / tolerancia en el registro de la propiedad. Esto, a su vez, conduciría a la depreciación de nuestro terreno.

El valor del terreno ya está reducido por el uso del almacén, mientras que la carga / servidumbre real que se discute aquí legalmente asegura todo esto.

¿Realmente se aplica aquí esta protección del estado existente?

Muy probablemente sí, siempre que el uso no cambie ni se abandone.

¿O arriesgarse y también involucrar a la oficina de protección contra emisiones?

En cualquier caso, involucraría a la oficina para que el arquitecto conozca la carga acústica y pueda planificar en consecuencia.

¿No se deben cumplir aquí los niveles máximos actuales de ruido en zonas residenciales/mixtas debido a la protección del estado existente?

Depende del plan de urbanismo. Pero hay que plantearse por qué quieren construir precisamente allí si se conoce la carga acústica. Deberías asumir simplemente que la operación tiene protección del estado existente y que seguirá funcionando otros 40 años, y entonces debes preguntarte si realmente quieres construir allí o si no sería más adecuado otro terreno. Si ya es tu propio terreno, planteate si el terreno no parecería más adecuado para un uso comercial.

¿La inscripción de una carga reduciría solo el valor del terreno o también el valor total una vez que esté la casa?

La carga se considera en la fecha de compra o valoración respectiva y siempre se refiere al objeto total respectivo. No importa si mentalmente se asigna al terreno o a la casa.

Una carga no tiene por qué ser necesariamente perjudicial. Entre dos vecinos se puede acordar mediante una carga que ciertas normas de construcción (por ejemplo, longitud máxima edificada de 9 metros) se modifiquen para ambos lados.

Más o menos. La carga solo se aplica entre propietarios del terreno, proyecto de construcción y oficina de urbanismo, es decir, es un acuerdo con la autoridad que solo afecta indirectamente al vecino.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Sí y no. La obligación de carga solo aplica entre el (los propietarios del) terreno, el proyecto de construcción y la oficina de construcción, es decir, es un acuerdo con la autoridad que solo afecta indirectamente al vecino.

¿Y qué diferencia hace esto en la práctica?

Muchas gracias por vuestras respuestas hasta ahora.

Para aclarar la pregunta de por qué queremos construir allí de todos modos. SÍ, el terreno ya es nuestro y no nos molesta el "ruido".
Los ventiladores que hacen el ruido funcionan como máximo 3-4 semanas al año. El resto del tiempo hay tranquilidad.

¿Cómo es eso con las condiciones de protección contra el ruido para la casa? ¿ventanas con una mejor clase de protección contra el ruido, etc.? ¿Puede la oficina de construcción imponerlas de todos modos? aclarar antes, ya que de lo contrario puede resultar bastante caro.