Plan de desarrollo municipal insuficientemente ejecutado, ¿qué se aplica?

Hola a todos,

tenemos la intención de adquirir un terreno en una localidad de Baja Sajonia. La localidad pertenece a un municipio más grande. Este municipio se encuentra lógicamente en un distrito. Por ahora seré un poco más vago para no perjudicar a nadie. Quizás también estemos totalmente equivocados.

El terreno que queremos comprar está en una zona residencial nueva. Para esta zona residencial se aprobó un nuevo plan de ordenación urbana.
Tenemos la idea de construir una casa unifamiliar con dos frontones (llamados frontones tipo capitán). En el plan de ordenación urbana no se mencionan los frontones, las ventanas en el tejado ni las hendiduras en el techo.
El plan de ordenación urbana solo establece una altura de peto ("borde superior de la losa en bruto... borde inferior de la superficie del tejado") de 50 cm. El peto debe respetarse, eso está claro.
Según nuestro entendimiento, de acuerdo con la normativa de construcción de Baja Sajonia, los frontones no deberían ser un problema siempre que sean subordinados.

El distrito comparte esta opinión, al menos verbalmente por teléfono. El municipio dice claramente que no.

Pero si el plan de ordenación urbana es tan impreciso, ¿no debería aplicarse la normativa de construcción superior de Baja Sajonia?

Para nosotros, una casa unifamiliar sencilla sin los frontones deseados no es una opción. Principalmente nos importa la utilidad del piso superior y además nos parece simplemente bonito.

Entendemos perfectamente que el municipio y posiblemente también los vecinos locales solo quieran construcciones nuevas que encajen bien en el paisaje urbano. Curiosamente, no muy lejos hay una casa como la que nos gustaría construir.

Tal vez alguien ya haya tenido un caso similar y pueda contar su experiencia.

Con el plan de ordenación es relativamente sencillo. El plan de ordenación excluye ciertas cosas (por ejemplo, ladrillos esmaltados) y prescribe otras cosas (por ejemplo, tamaños máximos). Si te ciñes al plan de ordenación, es completamente irrelevante si le gusta al municipio o si hay casas similares en la cercanía. Si el municipio te niega el permiso, podrías demandar. La cuestión clave aquí es qué está en el plan de ordenación y qué no.

Aquí tenemos el caso de que alguien quiere dividir terrenos y realizar 3 tiny houses por parcela. A nadie le gusta, ni siquiera al municipio. Pero no hay un tamaño mínimo para las casas, por lo que no se puede denegar la solicitud de construcción, siempre que se respete el índice de ocupación del suelo y se creen 2 plazas de aparcamiento por unidad habitacional.

Tenemos la idea de una casa unifamiliar con dos frontones (los llamados frontones de capitán).

Por igualdad con ahora primero debo divertirme con el segundo capitán para la marcha atrás ;-)

En el plan de desarrollo urbano no se menciona nada sobre frontones, buhardillas o recortes en el techo. [...] Pero si el plan de desarrollo urbano es tan impreciso, ¿no debería aplicarse la ordenanza de construcción superior de Baja Sajonia?

Quizás sí lo haga. Un tabique de aspiradora puede parecer insignificante, pero en el caso de dos frontones de capitán puede ser apropiado para romper la regla de la planta completa.

El plan de desarrollo urbano solo exige un parapeto ("borde superior de la losa en bruto... borde inferior de la cubierta") de 50 cm. Se debe cumplir el parapeto, eso está claro.

Conozco la confusión de términos parapeto/tabique solo en la otra dirección ;-)

Por ahora me mantengo un poco más impreciso para no desacreditar a nadie.

No puedes hacer eso. Los planes de desarrollo son públicos; si algún municipio llega a pasar vergüenza, tu discreción no podrá remediarlo. Lo mejor es que digas (¡sin enlace!) cómo se llama el plan de desarrollo. Vale la palabra escrita (o también los símbolos del plan); los añadidos en tinta invisible no cuentan. El municipio no puede interpretar el plan a su antojo, pero según la experiencia hay mucha "letra pequeña" que pasa desapercibida por los legos.

@ Muchas gracias por tu aporte. En principio, nosotros lo vemos igual. Teóricamente debería ser un trámite automático, sin embargo, al final no queremos que termine en un litigio. Lo que realmente nos desanima es la estricta negativa del municipio, que sería quien revisaría la solicitud de construcción en primera instancia.

@ PLAN DE DESARROLLO Nº 53 „OHLENBÜTTEL“ Aquí hubo un cambio en 2021/2022 "1. Cambio y complemento con regulación local de construcción"

En la página del municipio no se encuentra el cambio, y si se busca por Google, se puede descargar la versión actual en el distrito.

En la página del municipio no se puede encontrar el cambio de alguna manera,

... ¿quizás tampoco en su intranet? *LOL*

Aquí hubo un cambio en 2021/2022 "1.ª modificación y adición con reglamento de construcción local"

¿Fue el objeto del rechazo también objeto de las modificaciones?

El plan de desarrollo original y el plan de desarrollo modificado son iguales a este respecto. No hay exclusión de buhardillas, frontones o recortes en el techo. Incluso el muro de remate sigue siendo el mismo, aunque ya no con la misma redacción.