Edificio multifamiliar con 6 unidades de vivienda - Estado actual y próximos pasos

Hola a todos,

soy lector asiduo desde hace algún tiempo, totalmente entusiasmado con este foro y ahora voy a participar un poco aquí.

Nosotros (familia) estamos planeando la construcción de un edificio de viviendas plurifamiliar con 6 unidades habitacionales en Hamburgo, en una muy buena ubicación. El terreno con una casa unifamiliar antigua ya está disponible y debe ser reemplazado por una nueva. Los tres trabajamos a tiempo completo y no tenemos mucha experiencia ni mucho tiempo para encargarnos de todo. Después de haber hablado ya con los primeros contratistas generales y arquitectos, todavía no sabemos bien cómo proceder de la mejor manera.

Nuestro objetivo:
- Tramitación sencilla de la construcción y financiación
- Construcción y alquiler económicos
- Reducción del mantenimiento y de las tasas

Aquí algunos datos generales:
- 6 unidades habitacionales
- aprox. 200m² de superficie - 2.5 plantas
- Estándar energético KFW 55
- Sótano como «caja blanca» necesario (si es posible, se debe realizar una pequeña zona residencial en el sótano de los apartamentos de la planta baja)

Preguntas generales:
- ¿En qué configuración es mejor construir? Las opciones son A) arquitecto con licitación libre, B) arquitecto para planificación y ejecución a través de contratista general, C) todo a través del contratista general o empresa de construcción prefabricada
- ¿Con qué m²/costos se puede contar?
- ¿Qué técnica doméstica/calefacción se utiliza?
- ¿A qué más se debe prestar atención?

¡Muchas gracias de antemano!

Saludos cordiales

Yo haría algo así con un arquitecto hasta la fase de servicio 4 y luego lo entregaría a un contratista general que tenga pequeños edificios residenciales en su cartera. Haría revisar el KFW40+, la subvención actualmente es muy alta.

Unos pensamientos realmente breves que, en mi opinión, son importantes. ¿A quién pertenece actualmente el terreno? ¿Ya está dividido y cada uno de los miembros de la familia que actúan como promotores está inscrito en el Registro de la Propiedad? Es un punto que debe tenerse en cuenta en cuanto a impuestos / sucesión hereditaria. En mi opinión, la consulta con un asesor fiscal es imprescindible.

Dado que probablemente sea para uso propio y vosotros o cada uno seguramente tengáis deseos individuales, yo contrataría a un arquitecto hasta la fase de proyecto básico (LPH 4). Durante su servicio podéis pensar en el siguiente procedimiento. Posiblemente un contratista general más razonable.

¿Quiénes somos?

¿Vale la pena todo el proyecto?

Tendrían que constituir una GBR, considerar los aspectos fiscales, etc., etc.

Luego también la demolición, etc.

¿No vale más la pena la venta del terreno?

También tendríais que constituir una GBR, considerarla fiscalmente, etc., etc.

En mi opinión, una GBR no es estrictamente necesaria. Sin embargo, me gustaría escuchar tus pensamientos al respecto, .

Gracias primero por las respuestas

El proyecto es llevado a cabo por mi madre, mi hermana y yo (hijo). Los tres estamos inscritos en el registro de la propiedad con participaciones iguales. La participación de mi madre pasará más adelante a los dos.

El edificio multifamiliar no se utilizará para uso propio, sino que simplemente se alquilará. Habíamos pensado en fundar una GBR. ¿Es esto desventajoso?

Algunas preguntas más, ya que mencionó el tema de la rentabilidad:
- ¿Vale la pena? ¿A partir de cuándo vale la pena algo así, o cómo deberían ser los indicadores para ello? Nosotros creemos que sí, pero depende de varios factores, por ejemplo, m2/costos y sótano/planta baja.
- ¿Con qué m2/costos podemos contar aproximadamente con un equipamiento normal?
- ¿Es rentable el concepto de habitaciones en sótano, que requieren un sótano (bóveda blanca), o sería mejor construir solo en planta baja? La sala técnica estaría entonces en la planta baja y en lugar de los trasteros en el sótano habría un trastero + sala técnica en los apartamentos. Esto hace que se pierda algo de superficie habitable alquilable, pero se ahorra mucho en costos de construcción.