Financiación sensata - parcela para construcción, nueva construcción separada

Hola a todos,
antes que nada, espero que el tema encaje aquí.

Después de una larga búsqueda, actualmente tenemos la oportunidad de comprar un terreno de construcción de un particular.

Después de haber visitado el terreno, nos gustaría actuar lo antes posible para asegurar al menos el terreno.
Por el momento, no hay un plan concreto para el proyecto de construcción.
El inicio realista de la obra probablemente será en aproximadamente 1,5 a 2 años.

La pregunta que se plantea ahora: ¿cómo financiamos de la manera más sensata?
(hasta ahora poca experiencia con temas de financiación)

- Terreno (550 m²) cuesta 93.000 €
- Capital propio disponible de 80.000 €
- El plan para la casa a construir aún debe elaborarse

Debido a esta combinación, debemos financiar a corto plazo una parte del precio del terreno a través del banco, y después un nuevo préstamo para la construcción de la casa.
¿O existen alternativas sensatas si el monto total para construcción y terreno aún se desconoce?

Si financiamos primero el terreno a través del banco:
Nuestra consideración es no invertir demasiado capital propio, ya que las condiciones de crédito son actualmente tan buenas que preferimos mantener flexibilidad con el capital propio restante (más adelante libremente disponible para costos adicionales de construcción).

Oferta del banco:
- Préstamo con amortización de 85.000 €
- Fijación del interés nominal a 2 años
- Interés nominal del 1,09 % con amortización de 300 €/mes (según el banquero, mayor amortización probablemente no traiga muchas ventajas)

¿Entiendo bien que ningún otro banco Y realizaría la "gran" financiación de construcción con nosotros antes de que finalice la fijación de interés nominal de 2 años, ya que sobre el terreno está inscrita una hipoteca de "Banco X"?

¿Sería entonces más sensato optar por un préstamo variable?
Porque por ejemplo, después de 1,5 años se podría refinanciar sin problemas y posiblemente se podría obtener con otro banco la financiación para la casa + el resto del precio del terreno.

¡Agradecería una respuesta sobre si las reflexiones planteadas son correctas y consejos sobre la mejor manera de proceder!

¡Hola!

¿Por qué queréis un préstamo de 85.000?
Si tenéis 80.000 de capital propio, solo faltan 13.000 más los costes adicionales de compra (notario e impuesto de transmisiones patrimoniales, ¿agente inmobiliario?).

Es complicado si ahora financiáis con un banco, porque este entrará en primer rango en el registro de la propiedad y si queréis financiar con otro banco antes de que termine el periodo fijo del interés, será difícil.
Estaréis, por así decirlo, vinculados al primer banco, que podría aprovecharse de esto.

Yo recomendaría:
no toméis más de lo que necesitéis.
Podría ser, por ejemplo:
- El préstamo para construcción suele ser posible solo a partir de 50.000, pero en algunos casos (creo que, por ejemplo, Allianz) desde 25.000.
Préstamo para construcción con interés variable, lo podéis cancelar cuando toméis la suma grande.

- Préstamo normal (consumo) el interés es por supuesto más alto, pero con la pequeña cantidad se puede despreciar. Según mi conocimiento, no tenéis que asegurar esto con un registro de hipoteca (que también cuesta) y este préstamo deberíais tenerlo pagado sin problemas antes del inicio de la construcción.

Hola Katdreas,
¡muchas gracias por la respuesta!

"El crédito para construcción suele ser a partir de 50.000"
Así surgió la idea de ir directamente a 85.000€.
Las condiciones ofrecidas son realmente buenas.
Al final del periodo de interés fijo, el resto de los 85.000€ se incluiría en el préstamo principal mediante una reestructuración de la deuda.
Como el interés fijo termina después de 2 años, en ese momento también sería posible planificar este préstamo principal con otro banco. La primera hipoteca en el registro de la propiedad podría ser reasignada, ¿no?

Sería problemático si se encuentra rápidamente una empresa constructora y el inicio de la obra pudiera ser ya a los 1,5 años, pero la financiación principal (incluida la construcción de la casa) no pudiera realizarse porque el interés fijo sigue vinculado durante 0,5 años más.
¿O comenzaría la empresa constructora ya si hay una confirmación de financiación para la financiación principal?
Eso podría planificarse después de 1,5 años, porque está claro que 0,5 años más tarde se podrá cancelar el préstamo del terreno.

Espero que mis ideas todavía sean medianamente comprensibles.

"Crédito normal"
Hasta ahora no lo había considerado realmente, quizá sea una buena alternativa. Me informaré al respecto, así podría evitarse el tema de "¿qué pasa si el inicio de la obra fuera posible antes?".

Una alternativa sería cubrir la diferencia mediante un contrato de ahorro para la vivienda y adelantarlo.

Debido a la cantidad de 13.000€, normalmente lo recibirán como un préstamo sin garantía hipotecaria o la caja de ahorro para la vivienda entraría sin problemas en segundo rango.

De hecho, nosotros hicimos lo mismo en 2015, ya que nuestro capital propio no fue suficiente para la compra del terreno.

Como el plazo fijo de interés finaliza después de 2 años, en ese momento también sería posible planificar este gran préstamo con otro banco.

En principio es posible, pero para la inscripción y para la cancelación de la hipoteca se cobran tasas que arruinan completamente ese buen interés en tan poco tiempo.

También existen financiaciones sin hipoteca. Nosotros pagamos en este caso un 2,05% como préstamo flexible, que se puede cancelar en cualquier momento y el registro de la propiedad está limpio.

La mejor solución: tomen el capital propio y pidan prestado el resto privat von Familie. Entonces la primera hipoteca queda libre. Y cuando se construya la casa simplemente pidan más y devuelvan a la familia.

No se trata ahora de una suma grande lo que les falta.