Procedimiento lógico para la compra de terrenos con posibilidad de edificación según el §34 del Código de Construcción

Hola,

mi esposa y yo llevamos buscando con mucho interés durante dos años un terreno adecuado para construir. Ahora tenemos algo que podría encajar muy bien. Aquí no hay un plan de desarrollo urbano, por lo que se aplica el §34 del Código de Construcción. Actualmente hay construido un bungalow de 1962.

Me interesa saber cuál es la mejor manera de proceder, especialmente en cuanto a la cronología, para no cometer ningún error.

Primero he consultado en la oficina de urbanismo si podemos construir aquí con dos plantas completas, porque de lo contrario sería un criterio eliminatorio para nosotros. Las afirmaciones clave de la oficina de urbanismo fueron las siguientes:

"Se permiten dos plantas completas en cuanto a la altura de la pared. De manera análoga, una planta completa más un ático retranqueado o una planta completa más tejado a dos aguas como en frente o al lado."

"Con dos plantas completas sólo funciona tejado plano o tejado inclinado suave, no más. Ya hubo una inspección en el lugar."

Al preguntar si podría asistir a la asesoría oficial de construcción para tener una idea de lo que se puede y no se puede hacer aquí, recibí la siguiente respuesta:

"Lo mejor es que contrate a un arquitecto para que le asesore, porque no puedo decirle más de lo que ya le he mencionado arriba. Como se trata del §34 del Código de Construcción, hay opciones de diseño que no puedo considerar en una asesoría pública de construcción. Esa es la tarea de un arquitecto.
Los datos principales son: máximo 2 plantas completas en altura total, profundidad de la edificación adaptada a los edificios vecinos, 1 plaza de estacionamiento por unidad habitacional, construcción abierta.
Cuando su arquitecto haya realizado un proyecto, mis colegas y yo podemos comprobar si éste encaja en el marco circundante. Solo entonces tiene sentido una cita para asesoría de construcción."

El contratista general con el que estoy en contacto me dijo que encuentra este procedimiento muy, muy inusual. ¿Qué opinan los demás profesionales aquí? Yo tampoco lo encuentro ideal, porque un contratista general no va a entregar un proyecto detallado a la oficina de urbanismo si ni siquiera está claro que se va a comprar el terreno. Y sólo lo compraría si sé que puedo construir allí, al menos en parte, lo que imaginamos.

En este contexto surge la pregunta: ¿qué entenderá la oficina de urbanismo por "construcción abierta" en relación con las dos plantas completas que aparentemente serían posibles?

¿Cómo recomendarían proceder aquí? Las posibilidades de comprar el terreno no son malas. Las negociaciones continuarán a principios de enero. Pero sólo firmaré ante notario cuando sepa qué es posible hacer allí y qué no... Entiendo también a cualquier contratista general que no haga ahora un proyecto detallado (posiblemente también un estudio del terreno) y que ni siquiera sepa si al final se construirá o si será él quien construya...

Si ustedes también encuentran inusual el procedimiento de la oficina de urbanismo, ¿cómo sería un procedimiento habitual?

Estoy curioso...

Aquí se muerde la cola el gato, como suele pasar. Al final, nadie quiere invertir trabajo (o dinero o tiempo) en algo que al final tampoco será pagado.

Así que alguien tendrá que poner dinero. Y, desgraciadamente, ese serás tú.

La construcción abierta no es una construcción cerrada. Probablemente no puedas ir y cubrir todo el terreno de lado a lado (construcción cerrada).

El terreno es lo suficientemente ancho. No hay problema. La construcción abierta no se refiere al cuerpo del edificio... eso me basta.

Eso también lo puedes googlear

Por la experiencia de nuestro proyecto de construcción planificado según el §34 puedo decir lo siguiente. En el párrafo dice "... se integra en el carácter del entorno cercano..." Y así fue exactamente con nosotros. Hicimos previamente un boceto (en papel con lápiz) y fuimos a la oficina de construcción para obtener directamente una información oral sobre si eso era posible. Entonces se habla directamente con las personas que después deciden si el proyecto de construcción será aprobado o no. El empleado responsable nos dijo entonces que debíamos orientarnos al frente de la edificación vecina, que la forma de construcción debía ser tal y cual y que la altura del alero no debía sobrepasar la de las casas circundantes. Tuvimos la suerte de que el estilo de las casas cercanas correspondía al nuestro. Sin embargo, también hubo cierto margen para nosotros. Aunque en realidad solo debería permitirse una planta completa (=1,5 plantas), matemáticamente estamos ahora en dos plantas completas y aun así se aprobó. En resumen: mi recomendación sería que discutas tus ideas con la persona responsable para ti en la oficina de construcción. Eso no cuesta nada y al menos te dará una idea general de si tus ideas son factibles.

/Edit: No altura de alero, sino altura de cumbrera.