Contrato de préstamo posible antes de la cesión para el registro de la propiedad

con nosotros, el banco no había visto documentos oficiales del terreno al momento de firmar el contrato de crédito... solo quisieron en el momento del primer desembolso parcial la prueba del notario de que la hipoteca había sido realmente inscrita.

Con nosotros, el extracto del registro de la propiedad estaba en la lista de documentos para cada oferta de financiamiento. Pero seguramente también hay bancos que son más flexibles en ese aspecto.

Hola. Tengo una pregunta para ustedes sobre el tema de financiamiento de construcción.
¿Alguien ha cerrado un financiamiento de construcción aunque la inscripción en el registro de la propiedad aún no esté disponible? Si es así, ¿qué se presentó alternativamente al banco?
El trasfondo es que, debido al aumento de las tasas de interés, nos apresuramos mucho con toda la planificación y ya tenemos una solicitud de financiamiento para una buena oferta en curso. Sin embargo, el terreno en una zona de desarrollo recién urbanizada fue comprado por nosotros en marzo y el notario no avanza con la entrega. La inscripción en el registro de la propiedad es el único documento faltante.
Si ahora algo sale mal con el financiamiento de la construcción, sería muy molesto. Gracias a todos.

La pregunta es, ¿qué significa para ti "la inscripción en el registro de la propiedad"?

Un financiamiento con condiciones siempre es posible. No importa qué documentos falten.
Cuéntame, ¿qué te preocupa exactamente? ¿La división del terreno y falta de hoja registral? ¿Reserva de entrega? ¿Cambio de propiedad? ¿Inscripción de hipoteca?

Hola,
no, he vuelto a comprobarlo. El documento se llama certificado de rango (también certificado notarial). En él, el notario certifica que ha solicitado la inscripción de la hipoteca que se debe ordenar para la financiación ante el registro. Así, el banco sabe que, aunque aún no exista una inscripción en el registro de la propiedad, la hipoteca ya ha sido solicitada y por lo tanto no hay ningún impedimento para el desembolso de la financiación.

Exactamente así es. El notario (o un empleado) debe solicitarlo personalmente en el juzgado de primera instancia, pero es algo habitual. Eso es suficiente para el banco. ¡Nunca se sabe qué tan rápido trabaja el juzgado!

Tenemos una situación similar. Primero compramos el terreno con un préstamo variable en el banco principal, luego firmamos el contrato de construcción de la casa. Actualmente no era posible la financiación total, ya que primero debe realizarse el desembolso del préstamo variable para poder cancelar. Para ello es necesario el [Auflassungsvormerkung], que estamos esperando desde finales de febrero. Ahora, debido a la presión del tiempo, hemos tomado la suma del préstamo para la casa como préstamo normal y cuando esté el [Auflassung], cancelaremos el préstamo variable. En lugar de uno, dos préstamos a través del banco principal. Quizás esto les sirva de ayuda.

Pregunta, ¿qué significa para ti "la inscripción en el registro de la propiedad"?

Siempre es posible una financiación con condiciones. No importa qué documentos falten.
Cuéntame, ¿qué es exactamente lo que te preocupa? ¿La división del terreno y la falta de hoja registral? ¿La anotación preventiva de la compraventa? ¿La transmisión de la propiedad? ¿La inscripción de la hipoteca?

Estamos construyendo en una zona residencial recién desarrollada. Antes era una zona agrícola. Por lo tanto, en el registro de la propiedad aún no aparece nada sobre nuestro terreno.
El banco ya ha preguntado varias veces por el extracto del registro, el número registral, etc. Todo eso aún no lo tenemos porque compramos el terreno a principios de marzo y el notario no avanza con la formalización de la transmisión. Por eso, para el banco solo tenemos ahora el contrato de compraventa notarial y un comprobante de pago del ayuntamiento. Ahora tengo dudas sobre si por eso la financiación de la obra será rechazada. Con la subida de los intereses, digamos que sería complicado.
La mencionada certificación de rango podría ser una posibilidad.

Estamos construyendo en una nueva zona residencial. Antes era una zona agrícola. Por lo tanto, en el registro de la propiedad aún no aparece nada sobre nuestro terreno. El banco ya ha preguntado varias veces por el extracto del registro de la propiedad, el número de registro, etc. Aún no tenemos nada de eso porque compramos el terreno a principios de marzo y el notario no avanza con la compraventa. Por lo tanto, para el banco solo tenemos el contrato de compraventa notarial y un recibo de pago del municipio. Ahora tengo dudas de si por eso se rechazará la financiación de la construcción. Con el aumento de las tasas de interés, digamos que sería complicado. La certificación de prelación mencionada podría ser una opción.

Ok, entendido. La financiación no debería rechazarse solo porque el terreno quizás aún no haya sido medido y registrado oficialmente (el problema está más bien con la administración que con el notario). Un certificado de prelación solo se necesita en el momento del desembolso, ya que la hipoteca siempre se solicita después de la firma del contrato de préstamo. Además, el banco no desembolsará el dinero antes de que se inscriba una reserva de dominio con certificado de prelación. En ese caso, no tendría garantía porque el terreno sigue siendo propiedad del vendedor y no hay reserva de dominio inscrita. Al final, no importa, porque siempre hay una cláusula en el contrato de compraventa que establece que el precio de compra sólo se paga después de la inscripción de la reserva de dominio. Puedes estar tranquilo.