भूमि रजिस्ट्रेशन के लिए हस्तांतरण से पहले ऋण अनुबंध संभव है

हमारे यहाँ बैंक ने क्रेडिट अनुबंध के समापन पर भूमि संबंधित कोई आधिकारिक दस्तावेज नहीं देखे थे… वे केवल पहली आंशिक भुगतान के समय नोटरी द्वारा प्रमाण चाहते थे कि मौलिक ऋण वास्तव में दर्ज किया गया है।

हमारे यहाँ भूमि रजिस्टर का अंश वास्तव में हर वित्तपोषण प्रस्ताव की दस्तावेज़ सूची में होता था। लेकिन निश्चित रूप से ऐसे बैंक भी हैं जो इस मामले में अधिक लचीले होते हैं।

हाय। मेरे पास भवन वित्तपोषण के विषय में आपसे एक प्रश्न है।
क्या किसी ने भवन वित्तपोषण लिया है जबकि भूमि अभिलेख प्रविष्टि (Grundbucheintrag) अभी तक नहीं हुई है? यदि हाँ, तो बैंक को वैकल्पिक रूप से क्या प्रस्तुत किया गया था?
पूछने का कारण यह है कि बढ़ती ब्याज दरों के कारण हम पूरी योजना को बहुत जल्दी पूरा कर रहे हैं और हमारे पास पहले ही एक अच्छे प्रस्ताव के लिए वित्तपोषण अनुरोध चल रहा है। लेकिन नया विकास क्षेत्र में हमारी खरीदी गई भूमि मार्च में ही हुई थी और नोटरी अभी भी हस्तांतरण (Auflassung) में बाधित है। भूमि अभिलेख प्रविष्टि ही एकमात्र कमी रह गई है।
यदि भवन वित्तपोषण में कुछ गड़बड़ी हुई तो यह बहुत निराशाजनक होगा। धन्यवाद।

प्रश्न यह है कि "भूमि अभिलेख प्रविष्टि" आपके लिए क्या है?

सशर्त वित्तपोषण हमेशा संभव है। चाहे कोई भी दस्तावेज़ क्यों न लापता हो।
मुझे बताएं कि आपको वास्तव में क्या परेशान कर रहा है। क्या यह भूमि का विभाजन और अभिलेख पृष्ठ का अभाव है? पूर्व-संरक्षण के लिए नोटिस (Auflassungsvormerkung)? स्वामित्व का नामांतरण? बंधक दर्ज़ करना (Grundschuldeintragung)?

हाय,
नहीं, मैंने फिर से चेक किया। उस हिस्से का नाम रैंकबेशेनिगुंग (रैंकोर्ट प्रमाणपत्र) है। इसमें नोटरी यह प्रमाणित करता है कि उसने वित्त पोषण के लिए आवश्यक ग्रुंडशुल्ड (मूलधन बंधक) को कार्यालय में आवेदन किया है। इससे बैंक को पता चलता है कि - भले ही अभी तक कोई ग्रुंडबुक में दर्जीकरण नहीं हुआ हो - ग्रुंडशुल्ड आवेदन किया जा चुका है और इस प्रकार वित्त पोषण से भुगतान में कोई बाधा नहीं है।

बिल्कुल ऐसा ही है। इसे नोटरी (या एक कर्मचारी) स्वयं उच्चन्यायालय में आवेदन करना होता है, लेकिन यह रोज़ का काम है। यह बैंक के लिए निश्चित रूप से पर्याप्त है। कोई नहीं जानता कि न्यायालय कितनी जल्दी काम करता है!

हमारे पास एक समान स्थिति है। पहले जमीन खरीदी गई थी जो कि हाउस बैंक से परिवर्तनीय ऋण के माध्यम से ली गई थी, उसके बाद ही मकान निर्माण अनुबंध पर हस्ताक्षर किए गए। कुल वित्तपोषण वर्तमान में संभव नहीं था क्योंकि पहले परिवर्तनीय ऋण का भुगतान करना था ताकि उसे समाप्त किया जा सके। इसके लिए अपलासुंगवोर्मेरकुंग आवश्यक है, जिसका हम फरवरी के अंत से इंतजार कर रहे हैं। समय की कमी के कारण हमने अब मकान निर्माण राशि को सामान्य ऋण के रूप में लिया है और जब अपलासुंग हो जाएगा तो परिवर्तनीय ऋण का भुगतान कर देंगे। हाउस बैंक से एक की बजाय दो ऋण लिए हैं। शायद यह जानकारी आपकी मदद कर सके।

तुम्हारे लिए "जमीन रजिस्टर का प्रविष्टि" क्या है?

शर्तों के साथ वित्तपोषण हमेशा संभव है। चाहे कोई भी दस्तावेज़ कमी हो।
बताओ, तुम्हें ठीक क्या परेशानी है। ज़मीन का विभाजन और जमीन रजिस्टर शीट का अभाव? कट-छाँट की पूर्वसूचना? स्वामित्व परिवर्तन? बंधक प्रविष्टि?

हम एक नए विकसित हो रहे आवास क्षेत्र में निर्माण कर रहे हैं। वहाँ पहले एक कृषि भूमि थी। इसलिए हमारे निर्माण स्थल के बारे में जमीन रजिस्टर में अभी तक कुछ भी दर्ज नहीं है। बैंक ने जमीन रजिस्टर की प्रतिलिपि, जमीन रजिस्टर नंबर आदि के लिए कई बार पूछा है। हमारे पास ये सब अभी तक नहीं है, क्योंकि हमने मार्च की शुरुआत में जमीन खरीदी है और नोटरी (पंजीयक) कब्जा हस्तांतरण (Auflassung) में आगे नहीं बढ़ पा रहे हैं। इसलिए हमारे पास बैंक के लिए अभी केवल नोटरी क खरीद अनुबंध और नगरपालिका का भुगतान प्रमाणपत्र है। अब मुझे चिंता हो रही है कि इसी कारण से निर्माण वित्तपोषण अस्वीकार हो सकता है। ब्याज दर में वृद्धि के समय यह निश्चित रूप से जटिल होगा, कह सकते हैं। उल्लेखित रैंक प्रमाणपत्र शायद एक विकल्प हो सकता है।

हम एक नए विकसित किए गए भवन क्षेत्र में निर्माण कर रहे हैं। वहां पहले एक कृषि क्षेत्र था। इसके अनुसार हमारी भूमि अभी तक भू-लेख (Grundbuch) में दर्ज नहीं है। बैंक ने भू-लेख की प्रति, भू-लेख संख्या आदि के लिए कई बार पूछा है। हमारे पास ये सब अभी तक नहीं है क्योंकि हमने मार्च की शुरुआत में ही जमीन खरीदी है और नोटरी (अधिकार पत्र) के साथ प्रक्रिया आगे नहीं बढ़ रही है। इसलिए हमारे पास बैंक के लिए अभी केवल नोटरी द्वारा किया गया खरीद अनुबंध और नगरपालिका की एक भुगतान रसीद है। अब मुझे चिंता हो रही है कि इसी वजह से भवन वित्तपोषण अस्वीकृत हो सकता है। यह ब्याज दर बढ़ोतरी के कारण, मान लें तो, जटिल हो जाएगा। कहा गया रैंक प्रमाणपत्र शायद एक विकल्प हो सकता है।

ठीक है, समझ गया।
वित्तपोषण इसलिए अस्वीकृत नहीं किया जाना चाहिए क्योंकि जमीन संभवतः अभी तक मापी या अपडेट नहीं हुई है (यह समस्या अधिकतर कार्यालय की है, न कि नोटरी की)।
रैंक प्रमाणपत्र तभी आवश्यक होता है जब भुगतान किया जाए, क्योंकि भूमि संबंधी बंधक (Grundschuld) ऋण अनुबंध पर हस्ताक्षर होने के बाद ही आदेशित होती है। इसके अलावा, बैंक नोटरी द्वारा अग्रिम अधिकार के पंजीकरण के बिना रैंक प्रमाणपत्र के साथ भी भुगतान नहीं करेगी। क्योंकि उस स्थिति में बैंक के पास कोई सुरक्षा नहीं होगी, क्योंकि जमीन अभी भी विक्रेता के नाम है और अग्रिम अधिकार पंजीकृत नहीं है।
लेकिन अंत में यह कोई समस्या नहीं है, क्योंकि खरीद अनुबंध में 100% ऐसा प्रावधान होता है कि खरीद मूल्य अग्रिम अधिकार के पंजीयन के बाद ही देय होगा।
आप पूरी तरह से निश्चिंत रह सकते हैं।