¿La superficie habitable se convierte de repente solo en superficie útil?

Hola a todos,

Queremos adquirir una propiedad en Baden-Württemberg, precio de compra tras la primera negociación 420.000 con 150 m² de superficie habitable / 550 m² de terreno, construida en 1973. A la superficie habitable se suma además un garaje y 80 m² de superficie útil con 2,4 m de altura, obra en bruto y piscina no terminada (esto parece asustar a muchos...), es decir, espacio sin terminar.

La casa está, según el estado de la primera negociación, en estado de necesidad de reparación
- En el recibidor se ha dañado una baldosa -> humedad
- En otra habitación del sótano se ve humedad en el techo falso (la terraza está encima)
- El techo debe ser renovado / aislado
- La pared de la casa / pared del sótano debe ser aislada
- Sistema de calefacción
- Electricidad
- Baños (claro, muy antiguos..)
- ...

Después de la primera negociación (con los defectos mencionados arriba, mi cuñado es del sector de la construcción y los ha evaluado) resultó tras revisar el expediente de construcción lo siguiente:
Dos habitaciones y la estructura del techo fueron contadas dentro de la superficie habitable. Sin embargo, esto no está permitido, ya que la superficie habitable es un espacio destinado a estar en él y según la ordenanza estatal de construcción no se cumple la altura de 2,3 m para espacios habitables y 2,2 m para espacios habitables en el ático. Por ello, la superficie habitable se reduce de 150 m² a 100 m² y la superficie útil lógicamente aumenta en 50 m². Además, la falta de altura tiene como consecuencia que aunque la estructura del techo está ampliada, no debería haberse convertido en espacio habitable. Normalmente, este cambio de uso es posible sin intervención administrativa (libre de procedimiento) si se cumplen las reglas / la ley, pero como la altura es un requisito, se trata de una ampliación del ático sin permiso de construcción. Al revisar el expediente, la autoridad se percató de ello y dijo "ahora realmente debemos actuar", es decir, prohibición de uso / multa / restauración / ...

En la conversación con el agente inmobiliario, este se mostró muy sorprendido y dijo que quería discutirlo nuevamente con el propietario. Nota: la negociación sobre el precio también la realiza el agente inmobiliario. En la conversación se hizo una contraoferta de precio, y el agente inmobiliario más bien se rió.

Puesto que estamos asumiendo un riesgo muy alto (por ejemplo, ampliación obligatoria del techo en lugar de aislamiento / nuevas tejas), me interesaría lo siguiente para la negociación final:

- ¿Es normal que un banco para un préstamo siempre quiera un cálculo de la superficie habitable del vendedor? ¿No debería sospechar algo si de repente se pide 400.000 por una casa unifamiliar con 100 m²? ¿O puede el comprador simplemente elaborar un cálculo de la superficie habitable y hay suficientes idiotas que no miran con detalle?
- ¿Qué factor de precio se puede proponer en la diferencia entre superficie habitable y superficie útil? ¿La superficie habitable es el doble de valiosa que la útil?
- Simplemente habíamos calculado el precio de compra 440.000 menos valor del terreno 100.000 (con valor de referencia del suelo =180€) y luego descontado el 33% del valor inmobiliario (33% de los m²). Es decir, aproximadamente 326.000 incluyendo valor del terreno. Nuestra contraoferta fue 350.000 €, sobre lo cual el agente inmobiliario sonrió. ¿Quiere el agente solo negociar o es realmente un dato erróneo el valor de referencia del suelo (aunque, por ejemplo, en todas las valoraciones se pregunta por él)?

Agradecería vuestros comentarios.
Saludos cordiales

Después de la primera audiencia (con los defectos mencionados, el cuñado viene del sector de la construcción y los evaluó), al revisar el expediente de construcción se descubrió lo siguiente:
Dos habitaciones y el techo fueron contados dentro de la superficie habitable. Pero esto no está permitido, ya que la superficie habitable es un espacio para permanecer y según el código de construcción estatal no se cumple la altura de 2,3 m para espacios habitables y 2,2 m para espacios habitables en el ático.

¿Quién determinó qué, cómo y sobre qué base?
1. ¿Qué dice el expediente de construcción y el permiso de construcción?
2. ¿Cómo se midió?
3. ¿Cuál fue el resultado exacto de la medición?
4. ¿Han tomado como base el código de construcción estatal del 20.06.1972?

Estas son primero mis preguntas.

Ahora sobre el tema "valor del objeto". No existen directrices claras para esto. El mercado decide eso solo. La casa tiene el valor que un interesado le asigna.
Si ahora viene un comprador potencial y dice "No me importa cuántos cm mida un tipo cualquiera", entonces paga el precio solicitado. Si como comprador no quiero complicarme mucho con la propiedad, simplemente la compro y la uso como se ha usado casi 50 años.

Ustedes buscan una razón para bajar el precio. Como vendedor ya los mandaría a volar y simplemente cortaría las conversaciones porque me parecería "demasiado tonto" el debate. Lo hice con mi ex esposa también con nuestra última casa. Llegó alguien para el ático y dijo que las ventanas eran 2 cm demasiado pequeñas para los bomberos. La discusión terminó rápido...
... y la casa se vendió al siguiente interesado.

Tiene algo de cierto. La casa ofrecida es como es. La conocéis, conocéis el precio solicitado. Ofreced algo o dejadlo. No discutáis la casa, es como es.

No puedes tomar como referencia el valor del suelo ... está muy por detrás de los precios de mercado ... ni siquiera el municipio nos ha vendido terreno por este valor ...

Y sobre la pregunta del banco: a ellos no les importa si compras una casa por 500K que solo vale 300K ... lamentablemente.

Aquí solo importa si puedes devolver los 500K ... En la última casa que compramos, enviaron a un perito del banco ... que no tenía ni idea, básicamente solo verificó si había una casa allí ...

Y a la pregunta sobre el banco: no les importa si compras una casa por 500K que solo vale 300K... lamentablemente.

En mi opinión, no se puede decir así. Para el préstamo es decisivo el valor que el banco asigna al inmueble.
Si pagas 500K y el banco solo ve un valor equivalente a 300K, con 200K de capital propio estás justo en un préstamo del 100% y, en consecuencia, las condiciones son...
Así que sí miran (al menos conmigo fue así), si el tasador realmente sabe lo que hace - eso puede variar ;-)

Bueno, pero como dije, cada banco puede dar un resultado completamente diferente... una asesora simplemente introdujo la dirección de la casa que queríamos comprar, el año de construcción y el tamaño, y salió 100K por debajo del valor real... porque la lujosa equipación, desde los valores energéticos hasta 3 estufas de mampostería, pasando por la piscina, no le importó nada en el cálculo... por lo tanto, el préstamo puede salir de una forma u otra...

Lo mismo ahora con la obra nueva... digo que la casa que voy a poner allí valdrá 800K (ejemplo), así que tomo un préstamo de 350K, el resto es capital propio... el banco dice perfecto, lo hacemos... si luego pongo allí una casa de madera maciza con adornos o una casa prefabricada más barata, lamentablemente el banco tampoco lo sabe... sólo vienen cuando la casa está terminada, ¿qué hacen entonces si no coincide? nada.