Priorización de terrenos y experiencias con procedimientos de licitación

Hola a todos,

tras semanas como lector silencioso me he registrado en el foro para pedir vuestra opinión :).

Mi pareja y yo queremos construir una casa unifamiliar independiente y estamos buscando un terreno adecuado para ello. En nuestro lugar deseado (aproximadamente a 25 km de Leverkusen) ahora se venden cuatro terrenos mediante puja. Teóricamente podemos hacer una oferta para cada uno de los terrenos y luego debemos priorizar nuestra elección. Solo habrá una ronda de pujas y, según sabemos, la oferta más alta obtiene la adjudicación.
Los terrenos están bastante céntricos (muy buena conexión de transporte, muchas posibilidades de compra, guarderías, colegios en el pueblo) y presentan una diferencia de altura de aproximadamente 1 a 2 metros. El acceso es a través de un callejón sin salida (hay un amplio espacio para girar), lo que nos gusta mucho. Detrás de los terrenos, es decir, prácticamente detrás del jardín, hay un depósito de retención de aguas pluviales situado en una zona más baja (este se construyó para otros terrenos, el agua de lluvia debe infiltrarse en el propio terreno). Los jardines tienen una agradable orientación sur. A la izquierda del terreno 4 hay un camino peatonal con escaleras que bajan hasta una pequeña calle con más casas unifamiliares. Desde el terreno 4 hay por tanto una bonita vista, pero el acceso al terreno 4 a través del camino peatonal no es mucho más ancho que 2 m. Justo después del acceso al terreno 4 hay un bolardo, para que no se pueda continuar en coche.

Los terrenos son por supuesto pequeños, pero debido al depósito de retención de aguas pluviales (sin construcción posible, vista "amplia" posible) podemos imaginar bien el proyecto de construir la casa allí. Nos queda claro que no quedará un jardín demasiado grande, pero ahora vemos eso también como una ventaja (no tenemos mano verde). Como no podía imaginarme bien los terrenos construidos, he jugado un poco con Excel y he hecho un resumen aproximado (también para comprobar el coeficiente de ocupación, cuando aún no estaba claro que se podía superar en un 50 % con el coeficiente de ocupación II). 1 casilla representa 1 m. Las dimensiones exteriores de las casas planificadas ficticiamente las redondeé siempre al metro entero más cercano. Se planean aproximadamente 150 m² de espacio habitable y un sótano (útil). El terreno 1 solo lo he esbozado porque es el que menos nos gusta por la vista, la ubicación y el área edificable -> podéis dejar ese terreno fuera.

Imágenes:
He intentado fotografiar de modo que el norte esté arriba. En el archivo Excel se indican el norte y el sur.

Plan de ordenación:
El plan de ordenación establece estrictamente que todas las construcciones (incluidas las auxiliares como garajes, plazas de aparcamiento y casetas de jardín) solo están permitidas dentro del límite de construcción (línea azul en las imágenes). El límite de construcción sólo puede ser superado por construcciones acristaladas no calefactadas (vestíbulo o jardín de invierno) hasta una profundidad máxima de 3 m (y máximo 30 m²). Los garajes solo están permitidos integrados en el edificio residencial o adosados a él.

Coeficiente de ocupación 0,4 (puede superarse en un 50 % con el coeficiente de ocupación II, pero esto sería casi solo el camino de acceso, ya que el garaje y la terraza están contiguos a la casa y cuentan para el coeficiente I)
Coeficiente de utilización del suelo 0,8
Altura máxima de cumbrera 9,0 m
Altura máxima de alero 4,0 m (se ha prometido oralmente una exención hasta 4,5 m y ha sido aprobada también para vecinos)
-> La altura del alero no es la que nos imaginamos, pero los terrenos nos gustan mucho por lo demás, por lo que aceptaríamos el bajo muro de la planta baja.
También debo decir que la ciudad (vendedora) no incluyó la altura del alero en sus documentos y según una empleada soy la única persona que preguntó. Cuando recibimos los primeros documentos todavía pensaba en una posible villa urbana *suspiro* -> otros pujadores probablemente suponen poder construir aquí dos plantas completas sin tejados inclinados.
II plantas completas

Primera pregunta:
¿Alguien tiene experiencia con procedimientos de puja?
El valor de referencia del suelo según Boris.nrw es de 260 €/m², la ciudad indica los precios mínimos:
Terreno 4 (551 m²): aprox. 245 €/m², es decir, 134.500 €
Terreno 3 (400 m²): aprox. 283 €/m², es decir, 113.000 €
Terreno 2 (442 m²): aprox. 281 €/m², es decir, 124.000 €
Terreno 1 (454 m²): aprox. 263 €/m², es decir, 119.000 €

No estamos seguros de qué cantidad hay que ofrecer para tener una oportunidad realista. Por supuesto, todo es muy individual y seguro que también hace falta un poco de suerte, pero quizás alguno de vosotros tenga experiencia con procedimientos de puja, incluso en las afueras de una ciudad grande.
Para determinar el marco financiero estamos en contacto con varios bancos y asesores, pero incluso si se tuviera dinero a raudales no se querría pagar demasiado y además hay que construir la casa :D.

Segunda pregunta:
¿Qué terrenos os gustarían más y por qué? Por supuesto ya hemos hecho algunos análisis, pero me interesa saber qué opináis antes de contaros nuestros pensamientos.

Agradezco de antemano vuestro aporte.

¿Qué es la casa representada (planos): un ejemplo concreto según vuestros deseos? - ¿por qué en uno de los cuatro terrenos no está dibujada una casa concreta: es vuestra "última opción"? Pon algunas fotos más, para que se pueda ver también el terreno y sus alturas. ¿Ya existe la construcción vecina? En todo caso, poned un precio que se mantenga dentro de un marco razonable. En el peor de los casos hay que esperar a la siguiente oportunidad. En el sentido de un precio del tipo "vale lo que un tonto esté dispuesto a pagar", entonces hay que dejar pasar a otro y ser ese mismo tonto. Con un total de sólo cuatro objetos, la oferta en realidad no puede estar tan sobrepasada que no sea ya en principio casi indecente organizar un procedimiento de licitación. Para mí, personalmente, eso ya sería potencialmente demasiado caldeado. Pero bueno, como apostador de carreras de caballos de todos modos sería una mala elección.

¿Qué es la casa representada (planos): un ejemplo concreto según vuestros deseos? - ¿por qué en una de las cuatro parcelas no está dibujada una casa concreta: es vuestra "última opción"?
Añadid algunas fotos para que también se vea el terreno y sus alturas. ¿Existe ya la edificación vecina?
En todo caso, poned un precio que se mantenga dentro del marco. En el peor de los casos hay que esperar a la siguiente oportunidad. En el sentido de un precio del tipo "vale lo que un tonto da por él" habría que entonces dejar paso a otro para hacerse precisamente ese tonto. Con un número total de solo cuatro objetos, la oferta no puede estar tan débilmente sobresuscrita como para que no sea en principio ya borderline una falta de respeto organizar un proceso de licitación. Personalmente, eso ya sería potencialmente demasiado calentado. Pero bueno - como apostador de carreras de caballos sería de todas formas una elección equivocada.

- La parcela 1 sería de hecho nuestra 'última opción' o estamos considerando si siquiera presentar una oferta para ella.

- Las casas planificadas ficticiamente son concretamente el Point 154 (parcela 4) y el Point 157A (parcelas 3 y 2) de Danwood. Estamos aún en la fase de búsqueda y la disposición en la planta baja de ambas casas me gusta mucho en relación con la orientación. Si realmente consiguiéramos una parcela, continuaríamos informándonos y comparando fabricantes.

- Edificación vecina:
Justo enfrente aún no hay casas (solo en una segunda fila - con acceso por otra calle). Detrás de las parcelas está la cuenca de retención de aguas pluviales. Actualmente, solo están edificadas las parcelas en la calle a la izquierda debajo de la parcela 4 y cuatro parcelas que colindan directamente con la parcela 1.

Adjunto unas fotos que tomé in situ.

En nuestro lugar deseado (aproximadamente a 25 km de Leverkusen)

Pero aquí en la zona tampoco se oye a menudo que se utilice Leverkusen como punto de referencia central para indicar ubicaciones :D

Por las fotos, supongo que está en la región de Bergisches Land. Debe ser precisamente la zona en la que siempre monto en bicicleta de montaña :)
Me gusta mucho.
Pero en general sigue siendo la dirección más económica en nuestra zona, la demanda no es tan loca.
En Dormagen, los terrenos en un pequeño desarrollo reciente alcanzaron más de 800 euros/m² en un proceso de licitación. Con un valor catastral de 320.
Seguro que no será tanto en vuestro caso.

Pero yo contaría con al menos 400 euros por m². Me cuesta imaginar un precio de adjudicación más bajo. Aunque tampoco conozco los precios en la microzona.
¿Se han ofertado terrenos últimamente en el mercado libre?

Bienvenido al distrito vecino... Olvida los valores de referencia. Ponte un límite y prueba tu suerte. Puedes contactar con personas del comité de obras de la municipalidad, ellos seguramente podrán darte alguna información y tal vez encuentres, con un contacto amable, una parcela que sea menos estresante. Ahora la pregunta es cómo estableces el límite. Si no te importa exactamente este terreno, esta ubicación y este lugar, entonces mantente en un rango económicamente comprensible en general. Si esa es exactamente tu ubicación soñada y estás completamente seguro, pon tu límite en lo generalmente difícil de imaginar. Al final, solo tú decides qué es demasiado. Se consiguen terrenos bastante bien con redes en toda la región. Ninguna oferta es única.

¿Cuánto valdría para vosotros el terreno si el valor de referencia del suelo fuera 100/300/1000€, no os aferreis a la cifra, de todas formas no será una ganga?