Precio del terreno - ¿Construible o no? ¿Experiencias?

Mis padres poseen un terreno grande, cuya parte trasera (600 m²) actualmente no se utiliza. Por eso, mi novia y yo estamos considerando usar ese terreno baldío y construir una casa allí. Para obtener un acceso propio a la calle, sería conveniente comprar un pequeño terreno vecino. Este terreno tiene un tamaño de 390 m² (medidas aprox. 21 x 18,5 m) y ha sido utilizado como jardín de recreo durante décadas. Hay un pequeño garaje en él, donde antes se guardaba un tractor y herramientas de jardín. El propietario está dispuesto, en principio, a vender. Para nosotros ahora surge la pregunta de cuánto debería pagarse como máximo por este pequeño terreno.

Resumen de todos los detalles importantes: el terreno tiene 390 m² (medidas 21 x 18,5 m). Se ha utilizado desde siempre como jardín de recreo. Según el propietario, hay conexión de electricidad y agua. No existe un plan de desarrollo para el terreno. Se encuentra en una zona residencial sin planificación. El valor del suelo para esta área es de 215 € por m². En caso de compra, también hay que tener en cuenta que tanto el jardín de recreo como el garaje están actualmente alquilados a dos partes diferentes. Ambos contratos tendrían que ser cancelados con previo aviso.

Mi novia y yo no queremos pagar en principio más de 100 € por m². Según nuestra opinión, no se trata de un terreno para construir, sino simplemente un jardín. En nuestra opinión, el terreno es demasiado pequeño para construir una casa independiente teniendo en cuenta las normativas de planificación y ordenanzas de construcción vigentes en Baviera y en nuestra municipalidad (entre otras, las distancias mínimas a la construcción y los espacios de aparcamiento requeridos). ¿Se puede argumentar esto? Claro que sé que el vendedor puede pedir el precio que quiera, pero simplemente quisiera escuchar la opinión de otras personas.

La opinión es que es demasiado pequeño para construir una casa independiente teniendo en cuenta las normativas de planificación urbanística y ordenanzas de construcción vigentes en Baviera y en nuestro municipio (entre otras cosas, las distancias mínimas de construcción, los estacionamientos obligatorios). ¿Se puede argumentar con eso?

Para eso habría que saber un poco más. ¿No se trata aquí de construir según el artículo 34? En principio, 390 m² ya pueden servir para algo. En un terreno de 16 x 24 cabe una villa urbana, si se permite de dos plantas, por ejemplo. Puede ser que, debido al precio del terreno, ustedes tengan una visión limitada. También solo porque quieran usarlo para conectar a la calle... pero eso no cambia que sea una ubicación principal en la calle, recordemos que su pedazo de jardín de sus padres está en segunda fila. ¿Han delimitado siquiera si es terreno edificable? Así que: la edificación vecina, la sección, etc., sería interesante de ambas partes.

Preguntad primero qué se imaginan, luego podéis explorar vuestro y su dolor. Pero solo porque hasta ahora haya sido un terreno de jardín y solo queráis usarlo como acceso, no significa nada sobre el valor. Lo decisivo es lo que se podría hacer con ello.

Para eso habría que saber un poco más. Aquí se trata, supongo, de construir según el § 34, ¿no?
Básicamente, con 390 m² ya se puede hacer algo. En 16 x 24 cabe una villa urbana, si está permitido construir de dos plantas, por ejemplo. Puede ser que por el precio del terreno ustedes vean las cosas con anteojeras. También solo porque ustedes quieren usarlo solo para el acceso a la calle... pero eso no cambia el hecho de que es una primera línea a la calle, eso sí, su pedazo de jardín de los padres en segunda fila. ¿Alguna vez han delimitado si es terreno urbano?
Así que: la edificación vecina, el corte, etc., sería interesante para ambos

Sí, se trata de construir según el § 34 del Código de Construcción. No puedo decir si el terreno vecino es urbano. Una construcción allí tendría que adaptarse, en cuanto a tipo y medida de uso, forma de construcción y superficie del terreno, a la característica del entorno cercano. Como dije, el terreno está en zona interior, tiene 390 m², es relativamente cuadrado. Está en un pueblo pequeño. Hacia adelante da a la calle, en los terrenos vecinos a la izquierda y derecha hay casas aisladas (de una o dos plantas). Hacia atrás está el jardín de mis padres. Si acaso, se podría construir una casa aislada. Una casa adosada o una vivienda pareada quedan descartadas por el entorno. Pero si se tienen en cuenta los límites de distancia, incluso la construcción de una casa aislada me parece poco realista. Hasta ahora tampoco ha sido interesante para nadie como terreno urbanizable visto individualmente.

Moin

Independientemente de si una construcción nueva está legalmente permitida allí, técnicamente es ciertamente posible.
Si parto de una distancia mínima de 3 m a los límites, se me ocurren varias opciones de construcción dependiendo de la orientación.
Como vendedor, tampoco vendería allí por debajo del precio habitual de terrenos edificables.
Supongo que ustedes están más bien en la difícil situación de no poder acceder a "su" terreno sin este terreno y de no poder desarrollarlo.

Así que piensen un momento y analicen la situación desde una posición neutral.

Por favor, para una mejor comprensión, coloquen un plano de ubicación.

Olli

¿Es el terreno trasero de vuestros padres siquiera terreno edificable? También me gustaría ver el plano de situación.
O G-Maps con un poco más de entorno