Costos de demolición del terreno para construcción

Hola a todos,
ayer tuve mi primera conversación con un promotor. Este quiere añadir los costos de demolición al valor del suelo. El cálculo es de 255 euros por m² más 70 euros de costos de demolición por m². Me parece bastante alto, la ubicación es buena, pero los costos de demolición deberían normalmente restarse del valor del suelo, ¿qué experiencias tienen ustedes?

¿Para qué se debe determinar qué y cómo? Faltan datos sobre qué debe ocurrir exactamente.

No entendí nada excepto la demolición.

¿A quién pertenece actualmente el terreno? ¿Qué hay (aún) en el terreno?

Entonces, el terreno para construcción comprende aproximadamente 400 m² y actualmente todavía hay un negocio, una antigua tienda de bebidas. El entorno es así: hace muchos años había una zona industrial muy pequeña. Actualmente, en esta zona con tráfico calmado se han construido muchas casas unifamiliares y el área industrial ha sido demolida poco a poco. Ahora solo quedan un bungalow antiguo, esta tienda de bebidas y un almacén. Excepto el almacén (aproximadamente 600 m²), todo será demolido y se construirán 11 viviendas pareadas / casas unifamiliares. Tenemos interés en una casa unifamiliar. Solo que el valor básico del terreno en estos últimos edificios es de 100 euros por m² y en las casas unifamiliares que rodean esta parte de la calle el valor básico del terreno es de 230 euros por m², y en parte hasta 290. El promotor ahora estima un costo del terreno de 250 euros por m² y costos de demolición de 75 euros por m². No tengo idea de a quién pertenece el terreno, además se suma una comisión, por eso supongo que el promotor no es el propietario del terreno.
Mis preguntas:
- Por regla general, ¿el propietario del terreno paga los costos de demolición o es común que yo como comprador asuma esos costos?
- El precio me parece totalmente excesivo o ¿es habitual desviarse tanto del valor básico del terreno en esta situación cuando una zona industrial se convierte en zona residencial?
- El banco podría tener problemas para la financiación con un valor básico del terreno tan bajo, ¿no?

Hola,

Necesito un poco más de información:

BT significa que obtienes casa y terreno de una sola fuente. ¿Es este tu caso o compras el terreno a un tercero?

Excepto el almacén (aprox. 600 m²), todo será demolido y se construirán 11 viviendas pareadas/casas unifamiliares. Estamos interesados en una casa unifamiliar.

Con tu participación de terreno de 400 m², ¿debes pagar otros € 75,00/m² por la demolición del comercio de bebidas? ¿Es correcto? ¿O los 11 nuevos propietarios comparten todos los costes de demolición?

-Normalmente paga el propietario del terreno los gastos de demolición o es habitual que yo como comprador asuma los costes?

No para la primera parte de la pregunta y sí para la segunda.

-El precio me parece completamente exagerado o es habitual desviarse tanto del valor de referencia del suelo en esta situación cuando se convierte un área industrial en residencial?

Los valores de referencia del suelo son "solo" valores aproximados, no existe ninguna obligación para el vendedor del terreno de respetarlos; al final, siempre son la oferta y la demanda las que determinan los precios.

Saludos, experto en construcción

-Normalmente, ¿el propietario del terreno paga los costes de demolición o es común que yo como comprador asuma los costes?

Bueno, en general no hay una costumbre clara al respecto.

Son posibles las siguientes 2 situaciones:

1. Compras el terreno con el edificio antiguo y pagas el valor del suelo menos los costes de demolición.

2. El antiguo propietario derriba el edificio antiguo y tú pagas el valor indicativo del suelo.

Sin embargo, los valores indicativos del suelo de la municipalidad sólo deben considerarse como una referencia. Aquí también la oferta y la demanda determinan el precio. Si es exagerado, es difícil de juzgar; si el vendedor puede vender a ese precio, habrá demanda correspondiente; de lo contrario, se puede esperar una corrección a la baja...

Saludos,

Dirk