Terreno y costos adicionales de construcción - ¿Es realista el presupuesto para construir una casa?

Hola,

para poder responderte de manera comprensible, tengo que empezar la conversación desde atrás.

Conozco a personas que se atreverían a evaluar y seleccionar (todos ellos son artesanos)

A lo largo de los años he conocido a muchos buenos artesanos; muy pocos de ellos pueden manejar documentos de licitación o diferenciar adecuadamente entre su trabajo y un trabajo ajeno a su oficio.

y de todas formas repasaría la licitación con un perito de la construcción.

¡Eso es, independientemente de a favor de quién se tome tu decisión, siempre una buena elección!

Solo que sigo la máxima: No hagas negocios con tus amigos.

¡Sigue por ese camino!

Aquí también hay que ser honestos: cuando hay un precio fijo (por ejemplo, promotor inmobiliario), solo se puede ahorrar en calidad si surgen problemas o costos adicionales durante el proyecto de construcción.
La historia de los sub-subcontratos suele ser que no gana el proveedor más rentable, sino el más barato... Y para ser barato solo se puede ahorrar en personal y materiales. (Las máquinas cuestan y son imprescindibles...)

Para una persona de administración de empresas tienes una actitud bastante destructiva...

Los problemas en la construcción, como en cualquier otro ámbito, siempre surgen cuando muchas personas trabajan en un proyecto. A veces es muy irritante, pero en la gran mayoría de los casos es solo un poco molesto; claro que hay excepciones que confirman la regla. Todo depende de cómo se vea y se implemente la solución. Por cierto, esto también distingue a los proveedores serios de los menos serios (para utilizar un término común, aplicándolo aquí como un nuevo concepto a tales proveedores).

También hemos visto algunos promotores inmobiliarios o sus descripciones de servicios - el tenor es: en la selección de acabados generalmente se parte del precio más bajo (por ejemplo, 20 euros por metro cuadrado de azulejos), algunas ediciones especiales de accesorios para baño y/o el mínimo de enchufes. Las mejoras en los acabados o deseos especiales (como calefacción por suelo radiante) son caras...

Entonces has escogido hasta ahora los proveedores equivocados. La gran mayoría de los contratistas generales/constructores/empresas a nivel nacional trabajan bastante ordenadamente y ofrecen una equipación media buena en sus presupuestos. Siempre se puede mejorar, sin duda; para esos casos siempre menciono una partida de reservas para extras. Sin embargo, si estás siguiendo los pasos de Stadt & Land, la facción de los amantes de las barras de remolque o similares, no me sorprende tal afirmación.

Ese es precisamente mi mayor problema, que no puedo estimar si se habla de 2000, 5000 o 10000.

Sabes esto al elegir un arquitecto después de la licitación, y en una oferta con un contratista general.

Otro punto de riesgo: agua estancada y/o agua filtrada. ¿Con los 10.000 no estoy seguro, verdad? O existe teóricamente un riesgo residual de que, debido a la pendiente del terreno, pueda costar más?

Las parcelas en pendiente tienden a tener la mayor probabilidad de requerir costos adicionales para cimentación; tampoco he mencionado las medidas de relleno.

¡Muchas gracias! - Con eso se acaba el proyecto de construcción, sobre todo por el riesgo respecto al terreno.

Te rindes rápido...

Hay un amplio potencial de ahorro en tu proyecto de construcción; comenzando por la elección del terreno y terminando en el tamaño de la casa. 185 m² es una cifra considerable; 150 m² con una distribución adecuada para el día a día son a menudo una muy buena alternativa... si no la mejor opción frecuentemente.

Pero veamos qué traerá la actual política de bajos intereses y los elevados precios de construcción e inmuebles en 10 años...

Me ahorro cualquier otro comentario sobre inmuebles existentes; aquí en el foro principal encontrarás información suficiente al respecto.

No creo que los intereses suban en el corto plazo (2-4 años); pero nadie puede responder de forma seria qué pasará en 10 años. ¿Por qué no tomas el camino más lógico?

Busca un proveedor serio (los diarios de obra aquí dan buenos consejos, así como las nuevas zonas residenciales) y pide que diseñe un proyecto adecuado al terreno favorito y a vuestra situación de vida (¿lo tienes reservado/comprado?) y que lo valore mediante una oferta a precio fijo. Así ya sabrás bastante exactamente cuánto te costará la construcción de la casa con contratistas generales de presupuestos comparables. Si además le das acceso al estudio geotécnico, mejor aún. Paralelamente puedes mantener conversaciones con arquitectos para tener una impresión sobre su persona, su oferta y los costes esperados (no olvides preguntar claramente por una consulta "gratuita").

Con esta preparación, en mi opinión, solo entonces podrás decidir si quieres construir una casa o no. Meter la cabeza bajo tierra no te hará avanzar, ni ahora ni en 10 años.

Saludos, experto en construcción

Hola experto en construcción,

Muchas gracias

Para alguien de administración de empresas tienes una actitud bastante destructiva...

Los problemas en la construcción - como de hecho en cualquier otro lugar - siempre surgen cuando muchas personas trabajan en un proyecto. A veces es muy molesto, pero en la gran mayoría de los casos solo un poco irritante; las excepciones, por supuesto, confirman la regla también aquí. ¿No depende siempre de cómo es la solución y cómo se lleva a cabo? Por cierto, esto también distingue a los proveedores serios de los menos serios (para usar un término común para esos proveedores con un término nuevo)

perdona, eso se entendió mal. Con eso quería decir: Hay muchos promotores que piensan: por 200.000 euros consigo una casa... (y simplemente no lo creo o no quiero aceptarlo)
luego se sorprenden porque no fueron 200.000, sino 250.000 y por tanto un 25% por encima del precio calculado. (Gracias a la financiación adicional combinada con los intereses se pone realmente caro...)
No quiero engañarme, sino decir desde el principio: vale... la calidad tiene su precio y eso podría costar.

Entonces has elegido hasta ahora los proveedores equivocados. La gran mayoría de los GU/GÜ/BU a nivel nacional trabajan bastante ordenadamente y tienen una buena equipación media en sus presupuestos base. Siempre se puede más, sin duda - para esos casos siempre nombro la partida de reservas para extras. Pero si andas por los caminos de Stadt & Land, la facción de los amigos del enganche para remolques o similares, entonces esta afirmación no me sorprende realmente.

Aquí en nuestra zona hay actualmente un enorme aumento del precio del alquiler y muchos comienzan a construir en los alrededores; por eso sospecho que muchos proveedores quieren ganar dinero ahora...
¿Qué son los amigos del enganche para remolques? (lamentablemente no lo entiendo ;-/) No conozco el término :[

Tú también te rindes rápido...

Hay bastante potencial de ahorro en tu proyecto de construcción; empezando por la elección del terreno y terminando por el tamaño de la casa. 185 m² ya es una cifra considerable; 150 m² bien distribuidos para el día a día son a menudo una muy buena alternativa... y no pocas veces la mejor opción.

Estoy totalmente de acuerdo contigo. La idea era escoger una buena ubicación para que pudiéramos, en unos 30-50 años, volver a venderla.
También podríamos vivir bien con 150 m²; solo es importante un despacho correspondiente para mi esposa.
El promotor nos recomendó para 2 hijos y despacho unos 170 a 200 m².
Actualmente vivimos en unos 90 m² (aunque con una distribución modesta) y nos bastarían en principio.

Pero creo que si usamos una ubicación B y luego reducimos la casa, debería ser significativamente más barato.

Sobre rendirse: bueno, como algunos en el hilo de financiación, puedo hacer muchos cálculos optimistas, pero soy más realista y digo:
puedo y quiero permitirme bien 1500 euros al mes; (según la regla aproximada: x*12*100/ i*t = 450000), todo lo que supere eso solo sería una esperanza
El ingreso de mi esposa está fijado y es previsible por su condición de funcionaria; no quiero especular con expectativas respecto a mis ingresos
Y vivir solo para la casa... bueno, no es mi objetivo en la vida)

Sobre inmuebles existentes me ahorro más comentarios; aquí en el foro principal encontrarás suficiente información al respecto.

Lamentablemente no conozco tu opinión, actualmente veo para mí que muchos edificios antiguos se ofrecen a precios excesivos debido al éxodo hacia los inmuebles.

No creo que las tasas de interés suban en el corto plazo (2-4 años); lo que pase en 10 años nadie puede responderte con seriedad. ¿Por qué no tomas el camino más obvio?

Busca un proveedor serio (los diarios de constructores aquí dan buenos consejos, así como las áreas de nueva construcción) y deja que haga un proyecto, adaptado al terreno preferido y a vuestra situación de vida (¿lo has reservado/comprado?) y que lo valore con una oferta de precio fijo. Así ya sabes bastante bien cuánto te costará el construir con GU con presupuestos base comparables. Si también le das acceso al informe geotécnico, mejor. Paralelamente puedes hablar con arquitectos y hacerte una idea de su persona, su oferta y los costes esperados (no olvides preguntar claramente por una consulta “gratuita” al principio).

Con esta información podrías decidir si quieres construir o no una casa. Meter la cabeza en la arena no te llevará adelante ni dentro de 10 años

Tampoco creo que las tasas suban en los próximos 2-4 años, por eso nos informamos ahora mismo y mientras tanto ahorramos para la casa planificada.

No he reservado ni comprado el terreno (solo estoy registrado como interesado), quiero informarme primero, etc., antes de comenzar apurado cualquier proyecto y luego darme cuenta: maldito, hubiera planificado mejor y ahorrado... Ojalá, ojalá, cadena de bicicleta...

¿Cuánto tiempo crees que se debería invertir como plazo previo para una planificación sólida incluyendo la financiación?

Hola,

¿Qué son los amigos de los enganches para remolque? (no lo entiendo ;-/) No conozco el término :[

Chiste interno... lo siento.

Todos aquellos proveedores que prometen que se puede construir una casa unifamiliar de alta calidad por € 1000,00/m²/SB. Se puede - pero para eso toda la obra debe levantarse con trabajo propio; para conseguir materiales, se necesita un enganche para remolque.

Estoy totalmente de acuerdo contigo. La idea era elegir una buena ubicación para poder venderla posiblemente en unos 30-50 años.

En tu tesis no tienes en cuenta que, en mi opinión, las zonas periféricas actuales serán las ubicaciones deseadas del futuro.

El promotor nos recomendó entre 170 y 200 m² para 2 niños con despacho.

¿Llegaste con un Jaguar? ¡Ese tipo está loco!

Y solo para vivir en la casa... bueno, no es mi objetivo de vida :eek

¡Otra buena actitud!

Desconozco tu opinión, por ahora veo que muchos edificios antiguos se ofrecen sobrevalorados por huir hacia la inversión en inmuebles.

Y casi todos sobrevalorados o en un estado donde una obra nueva es más económica, porque entonces también la estructura está al día.

¿Cuánto tiempo crees que se debe invertir en la planificación sólida incluyendo la financiación?

En principio esto significa - desde mi punto de vista - 3 conversaciones. Una con tu banco, otra con un corredor de financiación independiente y la última con un corredor de seguros. También te recomendaría siempre tener estas conversaciones antes de reunirte con los proveedores. Es mucho más cómodo decidir cuánto quieres emplear de tus posibilidades financieras que dejar que te "vendan humo". Además, no me gustan los vendedores que ofrecen todo tipo de servicios diciendo: "con nosotros también obtiene la financiación adecuada para la casa". Estos vendedores hacen mucho, pero normalmente no hacen nada bien.

Saludos, Experto en construcción

¿Qué pasa con el [Estrich] o el suelo... si no, viviréis sobre hormigón?