Subvenciones ISB y KfW: ¿Cuál es la carga mensual efectiva?

Hola,

queremos calcular posibles financiaciones sin tener que ir al asesor bancario. El objetivo es simplemente calcular la carga mensual (al menos una aproximación). Suena sencillo pero al final nos cuesta hacerlo.

Además de las clásicas subvenciones de KfW, en nuestro caso también está la Investitions- und Strukturbank Mainz (ISB). Somos una familia con 2 niños pequeños (en ISB por cada niño 10.000 euros de subvención adicional en algunos programas, etc.). Como ejemplo, calcularíamos para una casa nueva (casa de eficiencia energética 40) un costo total de 500.000 euros. Nuestro capital propio es de 100.000 euros.

Con el uso de todas las posibles subvenciones (ISB+KfW), ¿cómo sería la carga mensual o cómo se calcula a mano algo así? Espero que sepáis a qué me refiero.

¿Tenéis ejemplos o cálculos en Excel de cómo podría calcular esto?

O lo intento con este

Gracias a vosotros

De antemano: No soy asesor financiero y no reclamo exactitud. Aquí solo mi intento. ¡Cualquiera puede complementar o declarar todo como incorrecto!
No conozco los programas de la ISB y como a primera vista parece muy individual y complicado, lo dejo de lado por ahora, pero se puede complementar si es necesario (Tienen en su página web una calculadora propia donde se puede calcular la posibilidad de subvención, ¿ya la probaste?).

¿Qué programa KFW les conviene? Supongo que recibirán el KFW 300.
500k costos totales - 100k capital propio = 400k crédito total
Para el programa KFW 300 elijo simplemente un plazo de 35 años, es decir, 0,61% de interés y 140k de crédito.
400k crédito total - 140k crédito KFW = 260k crédito bancario.
Asumo que obtienen del banco un interés del 4% y eligen un pago inicial de amortización del 1,5%.
Carga anual para el préstamo de anualidad del banco = costos de interés + amortización = 260k * 4% + 260k * 1,5% = 260k (0,04 + 0,015) = 14.300
Carga anual para el préstamo de anualidad del KFW = costos de interés + amortización = 140k * 0,0061 + 140k / 35 = 854 + 4000 = 4854
Carga anual total = 14.300 + 4854 = 19.154
Carga mensual total = 19.154 / 12 = 1596

Es decir, según mis supuestos anteriores, resulta en una cuota mensual de 1596 euros. Con ISB probablemente menos, ya que ellos calcularían una parte del crédito con aprox. 3,2% de interés y posiblemente otra subvención.

Las suposiciones pueden cambiar mucho: por ejemplo, podrían elegir un préstamo KFW con pago único al final, entonces la amortización de 4000 euros (inicialmente) se eliminaría, pero el interés sería más alto, tal vez solo obtienen el KFW 297 y no el 300, tal vez hacen 2 unidades de vivienda en lugar de una, entonces hay el doble de crédito KFW, etc.

Gracias por la factura. Mientras tanto, las condiciones del programa KFW 300 han mejorado. Serían 170k en lugar de 140k. Las condiciones se modificaron recientemente.

En tu cálculo: carga anual para el préstamo de amortización de la KFW. ¿Por qué se puede calcular 140k/35 si el plazo fijo del interés es solo de 10 años?

Gracias

Gracias por la factura. Mientras tanto, las condiciones del programa KFW 300 han mejorado. Serían 170k en lugar de 140k. Las condiciones se cambiaron recientemente.

En tu cálculo: carga anual para el préstamo con amortización de KFW. ¿Por qué se puede calcular 140k/35 si el periodo de interés fijo es solo de 10 años?

Gracias

Entiendo que eso es el 'plazo' que es el tiempo que se necesita para pagar el préstamo completo. Pero la KFW solo da un 'periodo de interés fijo' de 10 años, es decir, después de los 10 años tienes otro interés.

Según la página de KFW sobre el periodo de interés fijo:

Tiempo durante el cual el interés no cambia. Si aún no ha pagado su préstamo al final del periodo de interés fijo, recibirá una oferta a tiempo para una financiación de seguimiento.

Aunque tienes razón en que 140k/35 posiblemente sea solo una aproximación, ya que los intereses disminuyen con cada euro pagado y la amortización entonces es mayor, es decir, aquí se termina un poco antes de los 35 años. No sé exactamente cómo entiende KFW este punto. Para calcular el préstamo completo en 35 años, probablemente usaría Excel ahora. Cómo lo define KFW... ¿alguien aquí lo sabe quizás?

Tienes razón en que 140k/35 quizá solo sea una aproximación, ya que los intereses disminuyen con cada euro amortizado y la amortización es entonces proporcionalmente mayor, es decir, aquí se termina un poco antes de los 35 años. No sé exactamente cómo entiende este punto la KFW. Para calcular el crédito total exactamente a 35 años, probablemente usaría Excel. Cómo lo define la KFW... ¿alguien lo sabe aquí?

Exactamente así es. Debes usar un calculador de anualidades para eso. Un plazo de 35 años significa una amortización calculada de x durante 35 años, aunque solo los primeros 10 años tengan un tipo fijo (después de 10 años, de todas formas todos cancelan el KFW, ya que las condiciones entonces son de mercado, pero están claramente por encima de buenas ofertas bancarias). También hay que tener en cuenta durante el plazo el periodo sin amortización al inicio (cuanto más largo sea, mayor debe ser la amortización).

En algún lugar antes también se habló de 10 años con vencimiento final. Eso solo se hace si ya se sabe cómo se cancelará el préstamo en 10 años (por ejemplo, con un contrato de ahorro para la vivienda existente o un seguro de vida vencido). El banco solo acepta esto si entras en la financiación con un alto capital propio (desde un 50% en adelante).

Si calculo la anualidad en Excel de manera que el crédito esté (aproximadamente) completamente pagado después de 35 años, entonces llego a una cuota de aproximadamente 1565 euros.

Si además aumento el monto del crédito de la KFW a 170k, entonces llego a una cuota de aproximadamente 1508 euros.