Interpretación del plan de desarrollo

Hola queridos miembros del foro,
mi esposo y yo hemos encontrado un terreno que nos gustaría mucho, pero no estamos seguros de si nuestro proyecto se puede realizar allí. Soy psicoterapeuta y nos gustaría construir una casa en la que se pueda integrar una consulta. Esto significa concretamente: una habitación con un máximo de 20 m² y un aseo para invitados, ya sea en el sótano o en la planta baja de la casa, separado del resto del espacio habitable. Se trataría de una consulta con cita previa, es decir, solo viene un paciente a la vez (por lo que no habría 10 coches de pacientes esperando frente a la casa).
El terreno está ubicado en una zona residencial general, es decir, normalmente se permiten consultas allí, siempre que se mantenga el carácter residencial de la casa.
Ahora hemos solicitado el plan de ordenación urbanística y allí dice lo siguiente:
1.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 Baugesetzbuch)

1.1.1 Allgemeine Wohngebiete WA 7 und WA 8 (§ 4 Baunutzungsverordnung)

Innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete WA 7 und WA 8 sind folgende Einrichtungen, die nach § 4 Abs. 2 Baunutzungsverordnung zugelassen werden können, nach § 1 Abs. 5 Baunutzungsverordnung i.V.m. § 31 Abs. 1 Baugesetzbuch n i c h t Bestandteil des Bebauungsplanes:
 Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Folgende Einrichtungen, die nach § 4 Abs. 3 Baunutzungsverordnung ausnahmsweise zugelassen werden können, sind nach § 1 Abs. 6 Baunutzungsverordnung i.V.m. § 31 Abs. 1 Baugesetzbuch n i c h t zulässig:
 sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
 Anlagen für Verwaltungen,
 Gartenbaubetriebe,
 Tankstellen.


¿Significa eso que una consulta no es posible? ¿Alguien ha tenido experiencia con excepciones al plan de ordenación urbanística? Ya nos hemos dirigido a la oficina de urbanismo, pero hasta ahora nadie ha respondido a nuestra pregunta y tenemos miedo de que alguien nos quite el terreno.

Gracias y saludos,
Chriju

Hola,

¿Significa esto ahora que no es posible tener una consulta?

Si eso es todo lo que está excluido en el plan de desarrollo, puedes tener tu consulta allí. Sin embargo, debe asegurarse que no haya tráfico de público - es decir, muchas personas en la sala de espera y por lo tanto muchos coches frente a la casa.

Saludos cordiales

Hola,
antes que nada, gracias por la respuesta. Entonces, definitivamente sería como escribiste. Vendría un paciente por hora a una cita fija, es decir, no habría pacientes esperando y por lo tanto no habría coches aparcados. Sin embargo, todavía estoy inseguro y lamentablemente aún no hemos recibido ninguna respuesta de la oficina de urbanismo. Copio aquí un extracto de la "Justificación del plan de desarrollo":

3.2 Tipo y medida del uso edificable
3.2.1 Tipo de uso edificable
3.2.1.1 Áreas residenciales generales
Las parcelas edificables dentro del ámbito de aplicación se designan como áreas mixtas conforme al § 6 de la Ordenanza de Uso del Suelo, así como áreas residenciales generales según el sentido del § 4 de la Ordenanza de Uso del Suelo.
Dentro de las áreas residenciales generales WA 7 y WA 8, en desviación con respecto a las regulaciones del § 4 apartado 2 de la Ordenanza de Uso del Suelo, se excluye el uso generalmente permitido para instalaciones con fines eclesiásticos, culturales, sociales, sanitarios y deportivos conforme al § 1 apartado 6 de la Ordenanza de Uso del Suelo. Además, en desviación con respecto a las regulaciones del § 4 apartado 2 de la Ordenanza de Uso del Suelo, se excluyen los usos excepcionalmente permitidos tales como otras actividades comerciales no molestas, instalaciones administrativas, empresas de horticultura y estaciones de servicio.
El planificador consideró que estos usos en las áreas residenciales generales no son compatibles con el objetivo debido a la demanda de espacio esperada, a la generación de tráfico esperada y a las emisiones parcialmente asociadas, así como a los posibles efectos sociales (medio), con el fin de crear una zona con alta calidad residencial para familias jóvenes y una función apropiada de estancia en el espacio público urbano.

¿Se mantiene la respuesta de que se permitiría una consulta médica? Si es así, ¿cuál es la justificación?
Un saludo cordial,
Chriju

Hola,

Hola, [INDENT]
... Además, en desviación de las regulaciones del § 4 apartado 2 de la Ordenanza sobre el Uso del Suelo, se excluyeron las utilizaciones excepcionales permitidas de otras actividades comerciales no molestas, instalaciones para administraciones, empresas de horticultura y estaciones de servicio.
El planificador consideró estas utilizaciones en las zonas residenciales generales como no compatibles con el objetivo de crear una zona de alta calidad residencial para familias jóvenes y la función correspondiente de estancia en el espacio público, debido a la demanda de espacio esperada, el tráfico generado esperado y las emisiones asociadas en parte, así como los efectos sociales previstos (entorno).[ /INDENT]

¿Sigue siendo válida la respuesta de que una consulta médica estaría permitida? En caso afirmativo, ¿cómo se justifica?

Mi opinión personal: sí.

Con la exclusión adicional mencionada arriba, por ejemplo, se refiere a un vivero de árboles o a una oficina administrativa privada/pública externa. Lo que tienen en común, aunque sean pequeñas, es que se genera más tráfico; además, deben crearse plazas de aparcamiento para estas actividades comerciales.

Pero como siempre en la vida: depende de la persona en la oficina de urbanismo. Si esta persona es inflexible, tú eres el último, porque las formulaciones de los planes de ordenación permiten mucho margen de interpretación. Es comparable a un procedimiento judicial: al final recibes un fallo - ¡raramente justicia!

Podría imaginar que el/la funcionario/a acceda - si es una persona razonable - a solicitar una plaza de aparcamiento adicional para que tus pacientes no ocupen otras plazas en la nueva zona residencial. No depende menos de ti cómo te dirijas a las personas de la oficina de urbanismo y presentes tu asunto. Si el/la funcionario/a ha dormido mal la noche anterior, puedes esforzarte todo lo que quieras, no servirá de nada.

Así que piensa positivamente y adelante. Ya tienes un no como respuesta - ¡solo puedes ganar!

Saludos cordiales