Fijación de la tasa de interés - evaluación de financiación

Hola,

mi esposa y yo hemos reservado un terreno y hemos hablado con algunos contratistas generales y solicitado una oferta de financiamiento correspondiente.

Como (sentimos que) para todos no es un problema financiarlo, pero las personas involucradas no son necesariamente imparciales, quería preguntar aquí.

Grundstück
486 m2 por ~90.000€ -> con 7% (impuesto de adquisición y notario): 96.300€

Haus
~145 m2 de superficie habitable
sin sótano
según la ordenanza de ahorro de energía
garaje
269.650€ (con costos adicionales estimados de construcción)

Gesamtvolumen
365.950€

Eigenkapital
55.000€ de los cuales queremos usar 45.000€

zu finanzieren
321.300€

Está claro que el valor en centenas se “perderá” más tarde, copio los valores de la oferta.

Zu uns
Yo (33 años): salario ~3050€
Mi esposa (31 años): ~850€ (trabajo a medio tiempo)
Niños: 1 (~3 años) - planeamos otro más

Dejo fuera la asignación por hijos, ya que siempre se usa para su fin.
El salario de mi esposa realmente no queremos considerarlo, porque a más tardar con el segundo hijo dejará de existir. Además está contratada por tiempo limitado, por lo que la mayoría de los bancos donde consultamos no lo cuentan. Si después del segundo hijo puede volver a un puesto similar, pero probablemente más de un cuarto de jornada, es una especie de bonus para nosotros.

Angebot
270.950€ con 2% de amortización y 2,05% de interés nominal - 20 años de tipo fijo -> cuota de 914,46€
KfW 124 50.000€ con 2,4% de amortización y 1,40% de interés nominal - 10 años de tipo fijo -> cuota de 158,33€ (después del primer año)
cuota total de 1072,79€
plazo total calculado de ~34 años

Me pregunto si aquí tiene sentido el KfW 124? Si entendí bien, pagamos ~15€ más al mes, pero tenemos los 20 años de interés fijo sobre toda la suma? Entonces queda una deuda residual de ~160.000€, que también debería ser posible con un interés más alto.

Muchas gracias de antemano.

No se puede decir eso de forma general porque no se sabe cómo estarán los intereses dentro de 10 años. Si se toman los 50000€ del programa KFW124 (1,4% de interés a 10 años), se pagan en un año inicial sin amortización: 6300€ de intereses en los 10 años y un saldo restante de 38565€.

50000€ con una tasa de interés del 2,05% a 20 años con un año inicial sin amortización: 17950€ de intereses y un saldo restante tras 20 años de 29950€.

Si la tasa de interés en 10 años para el saldo restante de 38565€ fuera del 3%, después de 20 años acabarías aproximadamente igual. Si la tasa es más baja, ahorrarías con el KfW124. Si la tasa es más alta, el 2,05% (fijación de tasa por 20 años) es más favorable.

Después de la fijación de tasa en KfW124 tras 10 años, también se podría pagar una parte directamente, si hay dinero disponible, y solo volver a pedir prestado una parte. Mientras que el crédito con la fijación de tasa de 20 años se puede cancelar después de 10 años usando el derecho de cancelación especial.

Pero también puede cambiar la tasa de interés nominal del banco si se toman adicionalmente 50000€ del banco.

El banco generalmente puede comparar eso bastante fácilmente. Pero World-e tiene razón en que muchas veces las condiciones empeoran sin el KFW. También queríamos dejar fuera el KFW, ya que para nuestro préstamo parcial obtuvimos una tasa de interés del 1,55%. Si hubiéramos añadido los 50.000 del KFW, querrían directamente un 1,75%. Por eso las afirmaciones generales son difíciles.

Sobre la financiación total: No veo vuestra financiación como nada problemático, porque:
- 270.000€ para la casa INCLUIDOS los costos adicionales me parece muy barato. Si pongo aquí aproximadamente 1700€/m², eso son unos 250.000€. Con 20.000€ de costos adicionales probablemente no os llegue. Aquí apostaría a que se añadirán al menos 20-30.000€. Pero como yo mismo no he construido, tal vez los experimentados aquí os puedan ayudar.
- La financiación está planteada como muy a largo plazo con una amortización del 2%. En los primeros años pagáis tantos intereses como amortización, eso ya suman bastantes costos, y también después de 20 años queda un 50% de deuda pendiente. Si los intereses suben entonces, estaréis rápidamente en la jubilación en cuanto a la duración.
- Planificas para ti hasta la jubilación, pero ¿qué pasa si a principio de los sesenta piensas o tienes que pensar en jubilarte antes? Eso será muy, muy ajustado.
- Por supuesto, tu esposa puede volver a trabajar a tiempo completo en algún momento (como en 15 años), pero al final pagaréis la casa hasta que empiece la jubilación y apenas tendréis posibilidades de ahorrar para el retiro.
--> Se puede hacer, pero hay que ser conscientes de que en 30 años también surgirán las primeras reparaciones grandes (ventanas, calefacción, fachada, baños, en el peor caso el techo, ...)

En realidad, las condiciones del banco no empeoran, ya que el riesgo del banco (ya sea 124 o 153) es el mismo, pues el banco asume todo el riesgo.

En cuanto a los costos adicionales del terreno, deberías calcular más bien un 10%. Por un lado, faltan los costos judiciales y los costos de la hipoteca (notario + tribunal) resultan desproporcionadamente altos en relación con el valor del terreno.

Mientras que el interés nominal en el KFW sea claramente más bajo que el interés bancario para el resto del financiamiento, yo (si se puede permitir una amortización más alta) siempre lo incluiría.

Y yo también aumentaría la amortización bancaria a al menos un 2,5%, preferiblemente un 3,0%, siempre que sea soportable sin preocupaciones.

Y yo también preferiría aumentar la amortización del banco a al menos 2,5%, mejor incluso al 3,0%, siempre que sea soportable sin preocupaciones.

Cuando nazca el segundo hijo, probablemente será justo al principio. ¿O tiene sentido entonces empezar con el 2,5% durante 1-2 años y luego bajar al 2% (generalmente solo se puede cambiar dos veces)?