¿Cómo planifico el financiamiento de continuación de la manera más inteligente?

Hola querida comunidad,

desde hace algunos años leo regularmente, pero rara vez participo.
Hoy, sin embargo, tengo una pregunta sobre la financiación de seguimiento.

Nuestra financiación consta solo de dos partes:
1. Crédito KFW para vivienda propia
2. Préstamo con amortización constante para la mayor parte

El préstamo KFW puede ser cancelado en 2/2025 con un plazo de 6 meses, el préstamo con amortización constante
solo en 01/2026 con un plazo de 6 meses.

Ahora me pregunto cómo puedo coordinar idealmente ambos diferentes plazos finales.
Queda un saldo pendiente de casi 40.000 EUR en el crédito KFW. Demasiado para amortizar “así de golpe”, pero también demasiado poco para obtener un préstamo nuevo.

¿Cómo sobrellevo mejor el periodo de 11 meses y al mismo tiempo mantengo abiertas todas las posibilidades?
He leído alguna vez sobre financiamientos intermedios, pero ¿funciona esto con una suma relativamente baja? ¿Y cómo se garantiza entonces? En el registro de la propiedad está la carga hipotecaria del banco actual en primer rango.

Como a partir del próximo año tendremos algunos euros más disponibles y queremos aumentar la amortización de los préstamos, también hay varias opciones aquí. Aumento de la amortización, pagos especiales o ahorrar por separado para tal vez poder cancelar completamente el préstamo KFW.
En principio, prefiero aumentar la amortización del préstamo principal. Debido a la tasa de interés y el saldo total pendiente, seguramente ahorramos más intereses aquí. Pero ¿quizás hay una idea mejor?

Creo que otros también han estado en una situación similar alguna vez. ¿Cómo lo resolvieron?

Saludos JanCux

Hola JanCux,

¿Vienes de Cuxhaven o eres un amigo?

entonces, si deseas cubrir los 11 meses, deberías hablar con el banco sobre la "Zwischenfinanzierung" o con interés variable en la KfW. (si tiene sentido, eso queda por ahora abierto, las tasas de interés rondan el 3%), porque de lo contrario no tiene sentido para ningún otro banco.

pero, por supuesto, se pueden hacer préstamos a plazo, con 2 componentes y 2 fechas de pago diferentes (o fechas de cancelación).

como ambos se colocan en el primer rango, el cambio de banco es muy sencillo, y tendrás más bancos para elegir.

también tiene sentido juntar ambos (aunque sean 2 componentes) porque el volumen se suma y se contabiliza junto.
En muchos bancos, los intereses son más bajos si se superan ciertos umbrales, por ejemplo 100.000 EUR, 200.000 EUR, etc.
(recientemente tuve un caso donde el cliente quería 95.000. Al final hicimos 100.000 EUR porque así paga menos intereses que por los 95.000 EUR y los 5.000 EUR los puede devolver a corto plazo como pago extraordinario)

sobre el tema del importe de la amortización/pago extraordinario:
por supuesto que tiene sentido pagar tanto como sea posible en el crédito con la tasa de interés más alta. (al contrario: el crédito con el interés más bajo se amortiza lo mínimo posible al principio, y ese excedente se aplica al crédito con el interés más alto). Porque debido al efecto de interés compuesto, con el mismo pago mensual al final queda menos deuda pendiente.

Solo un amigo de la ciudad

¿Funciona cerrar una financiación variable de más de 40.000€ en algún banco si esta no puede inscribirse en el registro de la propiedad?

El préstamo puente, al menos actualmente, aún no es una opción. Simplemente falta demasiado tiempo para eso.

Si una financiación intermedia variable no representa problemas, por supuesto tiene sentido aumentar la amortización en el préstamo principal y amortizar allí.

Entonces, en el banco donde se realiza la financiación principal, no debería haber problema, ya que tienen toda la garantía y están asegurados en primer rango.

40.000 EUR a través de otro banco realmente no tiene sentido, porque los bancos 1) no tienen ganas de hacer el trabajo, ya que ganan muy poco, 2) tienen que estar en segundo rango (¡a muchos no les gusta!)

PERO
mira los "Modernisierungskredite", hay uno u otro banco + muchas cajas de ahorro de la construcción que hacen eso.
se podría cerrar allí (probablemente tendrán intereses más bajos que un crédito variable / financiación puente) (actualmente están al 1,99% por 10 años)
PORQUE en la mayoría se puede hacer hasta un 100% de amortización anticipada, sin costos.

es decir, se hace eso, se cubre el tiempo con eso, y luego se junta todo en un solo componente financiero de 07/2026