Compra de casa, de los abuelos a los nietos

Hola,

el tema ya se ha discutido, pero en nuestro caso es un poco más especial y hasta ahora no he encontrado respuestas.

De antemano, sé que esto no es vinculante legalmente y que probablemente ninguno de ustedes sea abogado.
Solo busco una orientación. De todas formas, tendré que ir al abogado, pero quiero acumular algo de conocimiento básico antes.

Entonces, el siguiente caso:

Mis abuelos son bastante mayores y quieren vender su terreno junto con la casa.
Habían contratado a un agente inmobiliario y él dijo que podrían obtener alrededor de 170.000 € por la casa y el terreno.
Ya hay un comprador potencial. Pero mis abuelos no se han decidido hasta ahora. Después de tantas décadas, les cuesta despedirse. Por eso la casa aún no se ha vendido.

Mientras tanto, yo (nieto) he tomado interés en la casa. Me gustaría mudarme allí después de una modernización.
Hablamos, por tanto, de uso propio.

Como mis abuelos probablemente no vivirán más de 10 años - claro, yo lo espero, pero ya tienen más de 90 años, hay que pensar en cómo será con los herederos.

Queremos evitar a toda costa que haya disputas hereditarias.

Por esta razón, una donación queda descartada por ahora.
Además, la casa debe venderse por una suma realista, para que al final nadie pueda decir que compramos el terreno por debajo del valor, ¿correcto?
Supongo que la opinión del agente inmobiliario no es relevante aquí y que hay que hacer algo oficial para eso, ¿no? En ese caso, ¿a quién se recurre, cuánto cuesta y qué tan rápido se hace?

Ahora viene el punto que hace que mi consulta no sea comparable con las otras que he encontrado aquí:

Desde hace 15 años o más (realmente no lo sé con exactitud, pero son mucho más de 10 años), ya me pertenece 1/3 de la casa. Los otros 2/3 pertenecen a mis abuelos.
¿Eso conlleva alguna ventaja o desventaja?

Si la casa también se valora oficialmente en 170.000 €, ¿pueden mis abuelos vendérmela entonces por 2/3 del precio sin que los herederos puedan objetar?
Ya me pertenece 1/3.

¿Cómo es el tema de los impuestos?
He leído que en la venta (¿dentro de la familia?), con uso propio planificado, no se pagan impuestos, ¿es correcto?

Estoy agradecido por cualquier consejo que me puedan dar,

Gracias

Jupiter

pd: No sé si es relevante, pero la casa en sí apenas vale algo. Hay que hacer mucho trabajo, especialmente energético. Pero el terreno con 4000 m² es realmente grande. Por lo tanto, lo valioso es el terreno, no la casa.

La mejor solución es seguramente hablar con los otros posibles herederos y con los abuelos para sondear las expectativas y llegar a un consenso. Claro que no puedo decir cuán bien funcionará esto en tu situación.

Si ya te pertenece 1/3, es justo considerar solo los otros 2/3 como precio de compra. También es justo basarse en un precio de mercado actual.

Por supuesto, sería más sencillo si tus abuelos pagaran la suma de compra a todos los herederos como legítima / donación. Así cada uno tiene la sensación de recibir algo al mismo tiempo. Fiscalmente, esto solo tiene un efecto positivo si la suma heredada supera los límites exentos en el impuesto de sucesiones. Por supuesto, si los abuelos quieren hacerlo es solo su asunto.

Según mi información, no se aplica impuesto sobre transmisiones patrimoniales en una venta dentro de la familia.

Legalmente, tus abuelos pueden hacer prácticamente lo que quieran con su propiedad.

Hola, gracias por tu respuesta.

Como mis abuelos quieren usar el dinero para comprar un piso adecuado para personas mayores o al menos para poder pagar tranquilamente el alquiler de uno con ese dinero hasta el fin de sus días, tu propuesta lamentablemente no funciona. Además, con parte de los herederos no hay contacto desde hace décadas.

Para mí la única pregunta es si puedo simplemente aceptar la tasación del agente inmobiliario de 170.000 € y si un precio de compra de 113.000 € (2/3) es legalmente correcto, o si sería mejor contratar directamente a un perito.

Como a algunos herederos ni siquiera los conozco (hijos del primer matrimonio), no puedo para nada meterme en sus cabezas y por eso quiero protegerme.

Al final, tener que pagar algo adicional porque algún heredero piense que le he privado de la herencia, no estaría en mi interés.

Por lo demás, seguramente tienes razón, mis abuelos pueden hacer lo que quieran con eso. Pero temo que una venta por debajo del valor me pueda terminar perjudicando.

¡De todos modos, muchas gracias ya!

La historia de la herencia es complicada. Primero surgen las preguntas de cuántos herederos hay, quiénes son los que pueden reclamar la herencia y cuál es el orden de sucesión. ¿Ya existe un testamento? Tú eres solo un nieto y no un hijo de los actuales propietarios de la casa. Si no existe un testamento (berlinés), ya se debe heredar una parte a los hijos cuando fallece al menos un abuelo. El resto se hereda más tarde.

Todo es complicado, ¡a menos que los abuelos te vendan la casa ahora!

Asegúrate de obtener una tasación adecuada del valor, no una estimación de un agente inmobiliario. Hay peritos especializados, en caso necesario también a través de los bancos locales. Si conoces a los herederos, pregúntales si están de acuerdo con los peritos, eso evitará disputas después. Pero mientras no haya herencia que resolver, los demás no tienen derecho a opinar. Cuando conozcas el valor, te venden el resto de la parte de 2/3 y listo.

Lo interesante es que ya te pertenece 1/3. Si ahora los herederos desconocidos obtienen los otros 2/3 y quieren venderlos, eso puede acabar positiva o negativamente para ti. O bloqueas y solo ofreces por debajo del valor, o los herederos juegan fuerte y piden mucho más. Si nadie cede, probablemente habrá una venta judicial compartida.

Así que, para no alargar: tasación adecuada, compra directa y estarás en el lado seguro.

, ¡Entendido! Así también estaba pensado, mejor dejar todo cerrado ahora y listo.

Gracias de nuevo por la frase con la tasación. Voy a ver cómo puedo conseguir algo confiable.

Ah, una cosa más. ¿Tiene el vendedor algún margen de maniobra con la tasación, alguien lo sabe?
Solo porque haya herederos forzosos, nadie puede obligar a mis abuelos a vender la casa exactamente al precio determinado, ¿verdad?

Hm, ¿fue la tercera parte que ya te pertenece la herencia? ¿O cómo llegaste a eso? ¿Ya la compraste? ¿O la heredaste de otro causante?
Entonces eso no entra en consideración.
Y si las personas quieren vender su propiedad, pueden hacerlo. Sin importar su edad; los herederos tienen que mantenerse tranquilos. ¡Se hereda solo después del fallecimiento!

Así que, dicho de manera coloquial: si tus abuelos quieren vender sus bienes (que son los otros dos tercios de la casa), pueden hacerlo como quieran. Y si luego gastan el dinero y no queda nada, los herederos se quedan con las manos vacías. Es su dinero, pueden hacer lo que quieran con él.

Si te venden a ti, entonces a valor de mercado usual. Eso es una venta legal, el dinero pertenece a tus abuelos y pueden hacer con él lo que quieran. Lo que quieran los herederos es irrelevante. Si no queda nada del dinero, así es; y es el buen derecho de tus abuelos. Después de que compraste al valor de mercado habitual, no hubo ninguna donación que sea una especie de «herencia anticipada». Nadie puede entonces meterse contigo.

Sin embargo, te hago notar: si tus abuelos reciben por la venta apenas unos 120.000 € y con eso quieren pagar el alquiler de un departamento adecuado para personas mayores hasta el fin de su vida, así como la mudanza y posiblemente muebles nuevos que se puedan necesitar, podría ser justo el dinero. Sobre todo si esa vivienda es, por ejemplo, con asistencia o cuidados.

Lo que también es posible: tú recibes la casa y a cambio pagas el alquiler de tus abuelos y te comprometes a apoyarlos hasta el fin de su vida. Existen tarifas fijas y si eso corresponde aproximadamente al valor de la casa (o a un valor parcial), puede ser contado y NO se considera parte de la herencia. Tú prácticamente «compraste» y «cuidaste» la casa o la parte correspondiente.
Ventaja: no tienes que pagar todo de inmediato y tus abuelos no tienen que temer que el dinero se acabe al final de su vida. Si tus abuelos mueren antes de lo esperado, eso tampoco se considera herencia, porque cerraron el trato de buena fe y conocimiento — para ti será más barato de lo esperado (el riesgo es que vivan mucho más, entonces tú pagas más).

Yo buscaría un notario competente — pero por favor revisa antes si el notario sabe del tema. Lamentablemente tuve un notario reacio o incompetente en un asunto de propiedad y eso nos costó muchísimo tiempo y nervios.