Planificación de la casa desde cero - cálculo financiero, sótano...

Queridos miembros del foro,

he leído y seguido el foro durante la mitad (o toda) la tarde y estoy realmente impresionado de cuánta competencia, conocimiento y experiencia hay reunidos aquí. Por lo tanto, también quiero pedir consejo (y en cinco años aportar mis propias experiencias...).

Actualmente estamos en el punto cero con la planificación de nuestra casa - casi:

1. Planificación financiera

Tenemos un presupuesto de aprox. 500.000 euros.
Sin embargo, el terreno (ubicación ideal para nosotros) nos costará con los gastos adicionales de compra del terreno aprox. 190.000 euros.

Hemos presupuestado además 15.000 euros para muebles, cocina, mudanza, pequeño margen, etc.
El exterior/jardín/garaje está presupuestado en 25.000 euros - aunque partes de esto no tienen que implementarse actualmente; la única excepción es la cisterna (según el plan de desarrollo: "una cisterna con un volumen específico de vaciado forzado de al menos 25l/m² de superficie sellada (superficie proyectada – vista superior de tejados) con drenaje posterior mediante depresiones"), que probablemente tendrá que ser inmediata - aunque no entiendo en absoluto qué se requiere aquí ni cuánto cuesta. Aquí también podría haber un margen.

Los costes adicionales de construcción los hemos presupuestado además en 15.000 euros. Sin incluir solera, movimientos de tierra, sótano, etc. (ver más abajo en 3.1).

Así quedaría un presupuesto restante de aprox. 255.000 euros.

2. Nuestro terreno
Nuestro terreno está aprox. 1,3 m por debajo del nivel actual de la calle. Tiene una ligera pendiente (aprox. 50 cm en 20 m). Es necesaria una impermeabilización del sótano contra aguas subterráneas no presionantes.

3. Ideas/expectativas/deseos
Nuestra idea ideal sería una casa de aprox. 130-140 m²:
Además de sala de estar/cocina/aseo, una habitación pequeña combinada de trabajo/huéspedes. Dos habitaciones infantiles, un dormitorio, un baño. Además, en la sala de servicios, espacio para electrodomésticos + un lugar para secar la ropa.
Adicionalmente necesitaríamos un lugar para herramientas de jardín/bicicletas y al menos un pequeño sótano/trastero.

4. Preguntas
Aparte de lo que opináis en general sobre los planes, aquí unas preguntas concretas:

sobre 1.: a) ¿Es el plan financiero realista como primera guía general? Si no, - el presupuesto es difícil que lo aumentemos - el terreno aún no se ha comprado, ¿deberíamos buscar mejor una ubicación menos favorable (y más barata)?
sobre 3: b) Dado la geografía del terreno, nos planteamos si hacer sótano en una parte de la casa o incluso ampliar como espacio habitable - ¿cómo afectaría que hay poco que excavar/o que en su defecto habría que rellenar? Eso significaría además que la superficie habitable que de otro modo se podría hacer sería menor. ¿Supone un ahorro razonable?
sobre 3: c) ¿Cuál es la mejor manera de buscar un proveedor de casas? d) ¿Se contacta simplemente con varios proveedores de casas de obra pesada con este concepto general? ¿O me acerco con estos datos generales a fabricantes de casas prefabricadas en un centro de casas prefabricadas y les pido ofertas?
e) ¿Cómo es generalmente con los fabricantes de casas prefabricadas? En las últimas cuatro horas he leído varias veces en diferentes fabricantes términos como "segmento barato", "alta calidad", etc. ¿Se podrían clasificar los fabricantes al menos de forma aproximada en grupos? ¿Se puede aplicar la regla: cuanto más caro, más calidad? ¿Se puede decir que "X" es de mayor calidad que "Y", aunque también más caro? (¿y en qué se basa la calidad: grosor de paredes/aislamiento y materiales usados?)

Ya os doy las gracias de antemano por vuestra ayuda - si todo va bien, ¡ya os aseguro que tendré un blog de construcción en marcha! Que tengáis un buen resto de sábado/domingo.

2) No compraría el terreno ahora. No deja de sorprender lo que se les ocurre a los municipios en la construcción de carreteras, con auténticas tonterías. Esta "altitud relativa" respecto al terreno no tiene por qué cambiar a mejor, y lo contrario ocurre repetidamente.

3) Las expectativas sobre el tamaño de la casa son adecuadas y casi inusualmente realistas.

4b) Recientemente he dado una regla práctica según la cual a partir de una diferencia de altura de 2 m bajo la superficie de la base de la casa, las medidas para una cimentación sin sótano ya no son más económicas que construir un sótano, incluso si no se tiene un uso específico para él; y a 1 m de diferencia la mitad.

Estas exigencias de superficie habitable se pueden implementar como pisos de una planta y media o incluso de dos pisos sin uso habitable del sótano. Las aguas residuales procedentes de las habitaciones del sótano pueden requerir estaciones de bombeo costosas para enviarlas a la red si ésta está situada a mayor altura.

4c/d) La mayor variedad la tiene uno si no se fija en construcción prefabricada o maciza; pero también de otro modo la selección sigue siendo considerable. Sin embargo, en la coyuntura actual, la oferta está reducida por la presencia de muchos proveedores saturados, y puede que haya que esperar.

El problema con las ofertas es comparar churras con merinas. La llamada "descripción del alcance de los trabajos" - es decir, qué tipo de ladrillo, cuántos enchufes, qué tipo de azulejos (pero también si está "listo para pintar" o listo para entrar a vivir y quién paga la electricidad de obra, etc.) - es diferente en todas partes y un laberinto para el profano. Dicho de forma sencilla, el proveedor "más barato" calcula especialmente con tu ignorancia o falta de experiencia, pero ninguno regala nada.

Todos los proveedores tienen ofertas preparadas para cada tamaño y rango de precios en el cajón. Primero para tener siempre una respuesta y segundo porque el cliente así tiene una base para discutir, también en cuanto a la imagen mental del tipo de casa.

4e) Más o menos se puede decir que el especialista o abogado construye con Weberhaus, el gerente con Schwörerhaus, el empleado con Bien-Zenker, el obrero con Fingerhut Haus, etc., pero no tienes que colgar cada frase mía sobre tu cama ;-)

El grosor de paredes / aislamiento no es un criterio. Se debe cumplir un requisito legal. Quien quiera ir más allá puede recibir subvención. Por ello existen ofertas para el estándar legal (Reglamento de Ahorro de Energía 2016) y para KfW55 y KfW40. Los proveedores intentan cumplir cada estándar de la forma que más les sea rentable.

El estándar eléctrico y sanitario son factores de precio considerables, al igual que ventanas y puertas con todo lo que ello implica (seguridad anti-intrusión, protección solar, etc.). Y por supuesto la estética: los ladrillos vista y los revestimientos son más caros que las fachadas enlucidas.

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Un buen proveedor de casas - ya sea prefabricada o maciza - escucha, aconseja y también te quita ideas descabelladas. Además se reconoce por los clientes que encajan contigo. Mira a las familias de referencia que construyeron con ellos: si son personas que no encajan contigo, tampoco lo hará el proveedor.

Los constructores de prefabricadas suelen estar presentes a nivel supraregional o nacional, los de construcción maciza generalmente sólo en cooperación y rara vez a más de 100 km a la redonda, a menudo menos. Y todos cocinan sólo con agua y no reinventan la rueda. Si vienes del sur de Renania-Palatinado, entonces pregunta solo en Renania-Palatinado, Sarre, Hesse o el norte de Baden-Württemberg. Las ofertas comparativas de Ulm o Schwerin no te van a sorprender.

Mira las casas de referencia. Muchos proveedores - tanto de prefabricadas como de construcción maciza - también invitan a visitas a inauguraciones de casas de clientes. Allí te encuentras con otros interesados y puedes preguntarles.

O hazlo al revés y observa las áreas urbanizadas alrededor como una "exposición". O bien las casas están aún en construcción, entonces pone quién las está haciendo; o la gente ya se ha mudado, entonces tienes buenas posibilidades los sábados de obtener información amable en la valla del jardín.

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"un cisterna con un volumen específico de vaciado forzado de al menos 25l/m² de superficie impermeabilizada (superficie proyectada – vista superior de la cubierta) con infiltración posterior a través de depresiones") probablemente tendrá que ser inmediata - aunque no entiendo para nada lo que se exige aquí / lo que cuesta.

Eso significa en cristiano: por ejemplo, en 200 m² de superficie construida / cubierta / pavimentada (es decir, casa, terraza, entrada) deberían caber 5.000 litros de lluvia en un depósito de agua que no pueda desbordarse. Debes ser capaz de amortiguar una lluvia fuerte para que la alcantarilla tenga que recoger primero solo el agua de la calle.

Sí, puede desbordarse. Se está hablando de una cuenca.
¿Cuánto mide el terreno, o lo he pasado por alto? Las cuencas necesitan espacio. ¿Existe un estudio del suelo, especialmente en este contexto sobre la capacidad de infiltración? Si no es muy buena, la cuenca será aún más grande ...

Respuesta corta sobre la financiación: el precio del terreno generalmente no corresponde a una ubicación barata, es decir, no es el este profundo donde todavía se puede construir a un costo relativamente bajo.

Con 255.000€ y sin tener en cuenta aún los trabajos de tierra... Incluso sin sótano y solo 140 m²... En una región no económica... Veo pocas posibilidades.

La relación coste del terreno con la casa sería demasiado alta. Gastaría aproximadamente 100.000,- € en el terreno dentro del presupuesto de construcción.

Hola, wow, tantas buenas respuestas en una mañana de domingo.
@ 11ant: Gracias por tus indicaciones sobre cómo proceder. Hemos decidido esta mañana ir a Mannheim al centro de casas modelo para ver de la forma más sencilla posible diferentes tipos y formas de casas.
Sobre el agua de lluvia: (también Alex85): el terreno tiene aproximadamente 450 m². Aún no hay un estudio de suelo propio, porque actualmente sólo lo hemos reservado y no comprado. Y antes de saber qué tan realista es el proyecto allí, no queríamos encargar un estudio de suelo. Por lo tanto, no sé mucho más que estas indicaciones del plan de desarrollo. ¿En qué rango de costos nos moveríamos con esta solución de aguas residuales? Ni siquiera he encontrado valores aproximados en Internet.
y Bau-Schmidt: aquí en la región ya es difícil encontrar terrenos (cerca de Mannheim, Heidelberg, Karlsruhe). Conozco gente que lleva buscando desde hace 4-5 años. Pero al ver el precio del terreno me quedé congelado. Por eso considero poco realista 100,000 euros incluyendo los costos adicionales de compra, completamente urbanizado. Si sigo vigilando este terreno (o terrenos de precio similar), ¿en cuánto debería aumentar el presupuesto?
O sea: esta fue una consulta de una municipalidad a un promotor inmobiliario. No hay terrenos municipales disponibles en nuestra región actualmente. Los portales de Internet casi no tienen terrenos urbanizables útiles. ¿Tiene sentido entonces trabajar con agentes inmobiliarios (lo que aumentaría el precio otra vez?) o dirigirse directamente a constructoras (lo que también implicaría mayores costos adicionales por la vinculación)? ¿Estas empresas tienen terrenos a los que no podría acceder directamente? ¿Qué otras opciones habría?