Construcción de casas en Kassel (Norte de Hesse)

  • Erstellt am 03.06.2012 18:44:35
S

svenson

03.06.2012 18:44:35
  • #1
Hola a todos,

queremos construir una casa pasiva el próximo año. Una casa pasiva con certificado del Passivhausinstitut Darmstadt (passiv.de) es obligatoria en la nueva zona de construcción (urbanización de casas pasivas). La casa pasiva debe construirse de forma masiva debido a las conocidas ventajas. La feria de la construcción tendrá lugar en otoño y los terrenos serán de entre 500-800m[SUP]2[/SUP] (todos con fuerte orientación sur). Los terrenos que preferimos tienen un tamaño de 500-600m[SUP]2[/SUP].

Nuestra casa pasiva debe ofrecer entre 140-160m[SUP]2[/SUP] de superficie habitable en dos plantas. Todo sin sótano y sin grandes inclinaciones.

En los últimos días he buscado mucho socios para la construcción de la casa. Sin embargo, tras nuevas investigaciones en el foro/internet, todos (Dümer Haus, Helma, Kampa, Favorit, Heinz von Heiden y muchos más) quedaron descartados directamente. Lamentablemente he leído muchas cosas malas (sé que en internet se reportan más experiencias negativas) y cuando hubo algún comentario positivo sobre esas empresas, la persona correspondiente tenía solo 1-2 mensajes en el foro o un blog sin dominio de nivel superior independiente ni aviso legal. No necesito decir más, ¿verdad?

¿Alguien puede recomendarnos buenos socios para la construcción de casas en Kassel (Norte de Hessen)? Estaríamos agradecidos por cualquier recomendación o información. Me gustaría informarme a fondo sobre las empresas. Empiezo a pensar que realmente no se pueden encontrar buenas empresas donde se pueda obtener todo de un solo proveedor...

Como alternativa, leí en el foro una contribución muy larga y de gran calidad sobre la autoconstrucción con un arquitecto seleccionado. Al buscar arquitectos en Kassel encontré una selección que también asumen la dirección de obra y se especializan en casas unifamiliares / planificación de ahorro energético / asesoría energética. ¿Es esto una alternativa? ¿Qué diferencia hay entre construir la casa con un arquitecto (él supervisa los trabajos, redacta las tareas y selecciona conmigo las empresas correspondientes) y las empresas de construcción nombradas al principio? ¿Cuánto cuesta aproximadamente un arquitecto para todo el proyecto desde el inicio hasta el final con una inversión sin terreno de unos 220.000 EUR?

Muchas gracias de antemano.

Un saludo
Sven.
 
B

Bauexperte

04.06.2012 11:18:05
  • #2
Hola Sven,


¿Realmente una "auténtica" PH? La definición hoy en día es bastante diversa...

Una casa pasiva es un edificio en el que se puede alcanzar una temperatura confortable tanto en invierno como en verano sin un sistema de calefacción o climatización separado. Ofrece un mayor confort habitacional con una demanda de calefacción de menos de 15 kWh/(m²a) y un consumo de energía primaria incluyendo agua caliente y electricidad doméstica de menos de 120 kWh/(m²a). La casa pasiva es un desarrollo consecuente de la casa de baja energía (NEH). En comparación con la NEH, una casa pasiva necesita un 80% menos de energía para calefacción, y en comparación con un edificio convencional, más del 90%. En términos de combustible, una casa pasiva consume menos de 1,5 litros de petróleo por metro cuadrado al año. ¡Este ahorro sensacional lo logra la casa pasiva únicamente mediante sus dos principios básicos: evitar pérdidas de calor y optimizar las ganancias gratuitas de calor!


Sí, me interesa - y seguro que a otros usuarios también - saber qué te hizo alejarte de las empresas mencionadas arriba.


Entonces deberías reconsiderar tus parámetros de búsqueda; a nivel nacional existen empresas regionales más pequeñas que trabajan muy bien y pueden vivir justamente de sus recomendaciones. Simplemente ve a una zona de nueva construcción que elijas y pregunta a los propietarios sobre sus experiencias; no conozco a ningún propietario que, fuera del control de su comercial o proveedor, no dé información honesta.

Por cierto, la calidad de un proyecto de construcción está indisolublemente ligada al vendedor y su actitud hacia el proyecto; lo mismo se aplica a un arquitecto. Si todos desaparecen tras firmar el contrato, el proyecto suele estar condenado al fracaso.


Básicamente, se elige un arquitecto cuando se requiere una supervisión intensiva en tiempo; entonces la pregunta es cuánto estás dispuesto a invertir como propietario en miles de euros. Además, cuando las condiciones del terreno son difíciles o en casos como el tuyo, donde se requiere experiencia en casas pasivas.

Por tanto, deberías buscar un(a) arquitecto que tenga experiencia en el ámbito de las casas pasivas — no debería ser problema que tenga referencias. También recomendaría encarecidamente una planificación técnica integrada (TGA) acompañante; no hay mejor inversión que en el área de casas pasivas. La oficina técnica debería estar ubicada en tu entorno inmediato; los cálculos por internet tienen límites cuando se requiere asesoría y control personal.

Y – por último pero no menos importante – no me gustan las "tiendas de productos mixtos", tampoco en arquitectos. Busca dirección de obra externa. Si todos los implicados en la construcción hacen bien su trabajo, hay muchas posibilidades de un proyecto prácticamente sin defectos. Solo para que no me malinterpretes: no existe una casa unifamiliar construida sin defectos; eso es un mito. La calidad del proveedor/arquitecto elegido también se muestra en cómo se gestionan errores/problemas. Si todos te tratan como socios en igualdad de condiciones, tu elección fue correcta y al entregar la llave tendrás una casa unifamiliar sin defectos.


Unos 31 mil euros según la tabla de honorarios y con supervisión habitual por el/la arquitecto/a.

Saludos cordiales

 
S

svenson

04.06.2012 12:50:54
  • #3
Muchas gracias por la información tan detallada.


Sí, de lo contrario se retendrá el pago de seguridad de aproximadamente 15-20 mil euros por unidad de vivienda, si la casa no es una casa pasiva (PHPP) -> no recibe el certificado del Instituto Passivhaus Darmstadt.



Dümer Haus (insolvencia -> nueva empresa):
https://www.hausbau-forum.de/threads/erfahrungsberichte-duemer-haus-gmbh.3063/


Ese también es mi plan. Voy a confiar en empresas de nuestra región. Porque es muy probable que a ellas, en comparación por ejemplo con la Helma Eigenheimbau AG, no les sea indiferente si un proyecto resulta decepcionante. En Helma - que opera en toda Alemania - no es tan grave. Pero como ya dijiste, la reputación es enormemente importante para las pequeñas empresas constructoras locales para asegurar su existencia.


Buena idea, si no fuera porque soy un poco tímido. Desafortunadamente, las dos áreas anteriores (de los últimos 2-5 años) no son casas pasivas. Tendría que comprobar qué empresa constructora también tiene experiencia en casas pasivas.


¿No podría un arquitecto que sepa sobre casas pasivas hacer eso?


Recientemente encontré un arquitecto interesante que anuncia muy abiertamente la dirección de obra en su sitio web. Pensé que eso en general tiene sentido si el arquitecto está siempre directamente en el lugar. ¿Has tenido muchas experiencias negativas con un arquitecto que también hace la dirección de obra?


Esa sí que es una cifra considerable. Pensaba que podía presupuestar entre 10 y 15 mil euros para esa partida.

Gracias de todos modos por los buenos consejos.

En general, sin embargo, me pregunto con qué costos debería planificar para la casa pasiva. Porque cuando pronto tenga la primera cita informativa con mi asesor bancario, me gustaría hablar con ella sobre una cifra aproximada.

Entonces, ¿cómo llego a una suma aproximada? Los costos adicionales de construcción los conozco (gracias por tu lista). ¿Y cómo calculo el resto (especialmente lo casi desconocido - la casa pasiva)?


    [*]Las casas "normales" llave en mano aquí cuestan según el equipamiento aproximadamente entre 1.200 y 1.400 EUR por m[SUP]2[/SUP]. Si tomo un precio bajo por m[SUP]2[/SUP] (1.200 EUR), ya que vamos a realizar los suelos y parcialmente los baños por nuestra cuenta, y lo multiplico por 140 m[SUP]2[/SUP], llego a 168 mil euros.
    [*]Según información del ayuntamiento (10%) y de internet (5-15%), los costos adicionales para casas pasivas son aproximadamente un 10%. Eso añade otros 18 mil euros, redondeando generosamente a 190 mil euros.
    [*]El precio del terreno para 550 m[SUP]2[/SUP] es de aproximadamente 60 mil euros (incluyendo costos de medición, costos de urbanización para carreteras, alcantarillado, construcción de red de agua en el área pública y costos de conexión para alcantarillado y agua hasta 1 m más allá del límite del terreno). ¡Finalmente un valor 100% planificable!
    [*]Tengo un capital propio mínimo de 30 mil euros en efectivo. Quizás incluso cerca de 40 mil euros.


¿Podría entonces ser realista un importe de préstamo de 260 mil euros (ya descontando el capital propio)? ¿Para que todo junto cueste entre 290 y 300 mil euros?

Saludos cordiales
Sven.
 

€uro

04.06.2012 13:49:35
  • #4
Hola,
¡Oh cielos, la rentabilidad para el constructor aquí parece no ser un tema!
¡Correcto!
Esto podría ser cierto, siempre que se involucre un planificador TGA independiente de ventas.
Al contratista general / gerente de obra solo le interesa exclusivamente la firma
Quien se deja atar a un PH "certificado" para la selección del lugar de construcción, también debe vivir con las consecuencias económicas duraderas

v.g.
 
S

svenson

04.06.2012 13:53:42
  • #5
 
B

Bauexperte

04.06.2012 14:30:34
  • #6
Hola Sven,

Helma, por ejemplo, actualmente construye 500 casas al año, por lo que es "normal" que también haya propietarios insatisfechos; no siempre encajan los caracteres y no siempre el único culpable es el proveedor.

Favorit trabaja con un sistema de licencias; lo decisivo es el director de obra y el vendedor, ya que este proveedor solo ha vendido el sistema BB y BU.

Sobre el resto de los proveedores que mencionas hay mucha información. Yo mismo podría haber dado tu respuesta, pero entonces a menudo me consideran o insultan como "alimaña" o "competidor maligno"; si la respuesta viene de una parte "neutral", este problema no surge.

"Conocer" no basta; cada trabajo es bueno solo si se realiza diariamente y se recibe la formación continua adecuada.

Sobre todo he visto que se dispersan; no se puede evitar si consideras que - si un arquitecto también hace la dirección de obra - apenas puede supervisar seriamente más de 5 proyectos simultáneamente. Sin embargo, no puede vivir de ello con un periodo de supervisión de 10-12 meses, especialmente si tiene empleados; además están la planificación y la solicitud de permisos.

Actualmente lo hacemos así: tenemos un arquitecto creativo para la planificación del diseño hasta la solicitud del permiso de construcción y un arquitecto que hace la dirección de obra para los proyectos en los que los propietarios quieren licitar y contratar todos los oficios por su cuenta.

Estoy convencido firmemente de que cada participante en la construcción debe hacer solo lo que mejor sabe hacer, porque así todos apuntan a un resultado que los propietarios recomiendan con gusto. Las ventas deben asesorar y vender, el arquitecto planificar con presupuesto en mente y presentar el permiso de construcción, el BU construir y el jefe de obra supervisar. Por supuesto, lo mismo aplica para las financiaciones; llevamos años trabajando con un corredor de financiación independiente. Hoy hay muchos llamados asesores que ofrecen una gran variedad de cosas, pero en el resultado no hacen ni una ni otra cosa realmente bien... solo la tarjeta de visita parece buena.

¡Camino equivocado!

Una buena asesora – y asesor, por supuesto, idealmente bancariamente independiente – podrá decirte sin contrato y solo con base en tu situación personal de qué cantidad dispones bajo qué condiciones – por ejemplo, también subsidios. Esta es la situación más cómoda de todas: sabes lo que puedes pagar y puedes decidir con tranquilidad lo que quieres gastar.

No puedo darte aquí un precio, ni siquiera aproximado. Para eso tendría que saber cómo y con qué materiales se va a construir, cómo se debe lograr la PH, etc.; hay infinitos caminos a Roma.

Haz esa cita con tu asesor y haz que te preparen ofertas de 3 a 5 proveedores. La oferta más barata y la más cara puedes archivarlas en la carpeta "P" y las demás las puedes volver a presentar aquí con la información correspondiente para debatirlas.

Sospecho más bien que la última cifra debe considerarse como mínimo solo para 150 m² de superficie habitable.

Saludos cordiales
 

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