El cálculo de la casa es más caro de lo esperado. ¿Es esto realista?

Hola a todos,

Acabo de encontrar este excelente foro a través de la búsqueda en Google y espero muchas rondas de discusión enriquecedoras en información.

Primero, sobre la situación general:
Poseemos un terreno en la región de Mittelhessen en el que aún hay un edificio antiguo y desocupado. Este debe ser demolido en un futuro cercano para poder construir una nueva casa residencial allí.
Hasta aquí todo bien... Debido a la ubicación compleja del terreno (edificación en el límite, etc.), hemos contratado a un arquitecto (sumamente competente) y se ha elaborado un plan de construcción.

El diseño se ha realizado totalmente a nuestra satisfacción.
Se deben crear aproximadamente 300 m² de superficie habitable divididos en 3 apartamentos individuales.
Así, apartamento 1 en la planta baja, apartamento 2 en el primer piso y apartamento 3 en el segundo piso + ático (se planea usar un techo a dos aguas).

Después de un mes recibimos el cálculo y estamos algo decepcionados. Los costos según el plan ascienden a aproximadamente 830.000 €.
Sin embargo, esperábamos alrededor de 450.000 €. Nos gustaría aportar mucho trabajo propio. Pero incluso así, me parece que no es ni remotamente realista pasar del monto calculado al monto deseado (soy consciente de que es casi el doble de caro de lo esperado).

Veo que en el cálculo todo está incluido... Desde las instalaciones sanitarias hasta la última baldosa. Los precios están fijados bastante altos. Por eso mi pregunta: ¿Qué tan realista es un cálculo así? Cuando escucho que un proyecto de 3 millones construye 34 apartamentos, realmente me pregunto si los costos están distribuidos de manera justa.

Estoy ansioso por sus respuestas... muchas gracias

Saludos cordiales

En realidad, antes del diseño uno suele definir a dónde va el proyecto... ¿Los 830 incluyen planificación, gastos adicionales, equipamiento, etc.? Si es así, está probablemente un poco alto, pero no es irreal. Al arquitecto ya debería haberle quedado claro con la cifra "300m²" que 450, incluso con mucho trabajo propio, son utópicos.

El número es quizás un poco alto pero no irreal. 3 unidades de vivienda completamente equipadas son casi comparables a 3 casas pequeñas. Es decir, 3 x 100m² x 2000,-€ = 600T Eus. A esto se suman los costos adicionales, tasas, etc. Yo estimaría entre 680 y 700 TEus. Por supuesto, también depende mucho de la región. En Múnich fácilmente llegan a 850T Eus. Sin embargo, no conozco bien la región de Mittelhessen.

Pero es solo la primera oferta, ¿no? ¡Entonces pregúntale al siguiente GU! Seguro que todavía se puede negociar.

Lo entiendo completamente. Pero si lo pienso bien, al tener una casa también tengo costos como la zona exterior, etc. Por lo tanto, no pensé que tendría que multiplicar todo por *3,5. Sin embargo, todo por encima de 800.000 euros me parece demasiado alto. Realmente se debe construir hasta el punto en que el propietario pueda luego pintar las paredes, poner los pisos, instalar los baños, etc. ¿Hay alguna diferencia entre un apartamento listo para habitar y uno completamente equipado? Son apartamentos en propiedad, por lo que el equipamiento (como los pisos, etc.) debería descartarse.

Pero es solo la primera oferta, ¿verdad? ¡Entonces pregunta al siguiente contratista general! Seguro que aún se puede lograr algo.

¿Qué se entiende exactamente por un contratista general?

GU = Contratista general

El nivel de acabado lo puedes negociar individualmente. Cuanto más omitas, más económico será - lógico.

En una casa multifamiliar, además de los 300 m² de superficie habitable, también se deben considerar las áreas útiles necesarias, que no son gratuitas. Escalera, pasillos, sótanos, cuarto de conexiones/técnico, lavandería, bodega para bicicletas.
Además, en la construcción de viviendas hay otros requisitos en cuanto a aislamiento acústico, protección contra incendios, rutas de escape.

¿Quién querría pintar y equipar seriamente un edificio multifamiliar por cuenta propia? Calcula el tiempo requerido frente a la pérdida de alquiler.

450.000 € también me parece irrealista.