Financiamiento para la compra de casa - Experiencias, Comentarios

Hola a todos,
he descubierto vuestro foro y estoy entusiasmado por el intercambio. Somos nuevos en el tema, estamos ocupándonos ahora de todo lo relacionado con la casa (financiación, calefacción, bomba de calor, techo, aislamiento, solar, etc.) y estamos mirando objetos online. Queremos comprar, no construir desde cero.

Primero los datos generales, nuestra intención al final.

Generalidades sobre vosotros:

[*]Pareja, comprometidos, él 39, ella 40
[*]Sin hijos, quizá uno más adelante
[*]Empleados 40h, él y ella en ventas técnicas

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]Neto en promedio aprox. 12500 EUR / mes incluyendo partes variables (OTE), fijo son 8700 EUR
[*]Capital propio 450K EUR, de los cuales se quieren usar 200K para la financiación

Situación de gastos:

[*]Total aprox. 6000 EUR / mes
[*]De ello, alquiler frío 2090 EUR / alquiler caliente 2480 EUR

Los gastos totales mensuales son casi “costos completos privados”, por lo que ya incluyen gastos anuales puntuales como vacaciones, adquisiciones para el hogar, etc., así como la contabilidad completa de nuestros 2 vehículos para los kilómetros anuales típicos.

Aportaciones de ahorro:
Promedio 6500 EUR por mes, mínimo 2700 EUR

Generalidades sobre la propiedad:
Todavía buscamos propiedades, pero tenemos algunas ideas

[*]Región: Baviera, flexible, también rural, siempre que una ciudad esté al menos a una distancia asequible
[*]Terreno: aprox. 1000 m2, jardín grande y bonito, también con necesidad de ampliación / construcción adicional
[*]Casa: superficie habitable 160-200 m2
[*]Sótano
[*]Doble garaje
[*]Preferiblemente construida / equipada con eficiencia energética o al menos estructuralmente apta para ello

Costos de compra:
Actualmente buscamos objetos que, incluidos los costes adicionales de compra y posibles medidas inmediatas de rehabilitación, no superen los 700K. Esto significa un préstamo de hasta 500K EUR. Dependiendo del objeto, podría tener sentido una división entre “estándar” y crédito KFW, si hacemos medidas energéticas directamente. ¿Quizá incluso es más inteligente comprar objetos no energéticamente renovados más baratos y así planificar mejor las condiciones KFW?

Somos conscientes de que nuestra situación inicial es bastante cómoda.
Básicamente estamos buscando los parámetros de financiación adecuados y feedback sobre nuestro enfoque

[*]Queremos planear una cuota mensual de 3000 EUR
más costes adicionales (incl. reservas para mantenimiento) de aprox. 1000 EUR, lo que daría unos “costos de vivienda” nuevos de 4000 EUR al mes durante el plazo del crédito.
[*]Límite de 700K: Algunos objetos que nos gustan mucho quedan fuera debido a nuestro límite establecido y nos preguntamos si podemos subir más?
[*]Tipo de interés: ¿es realista conseguir actualmente claramente menos del 4%?
[*]Duración del interés fijo – 10 años, luego ver lo que queda, quizá amortizar directamente si es posible.
Con nuestros 40 años no queremos un plazo de crédito eternamente largo y queremos alcanzar pronto el estado de “pagado”.

La cuota del crédito podría tal vez ser un poco más alta, para poder amortizar más rápido. Por otro lado, planeamos con un margen muy grande para

[*]Planear para un posible hijo
[*]Permitir otras mejoras en la casa con el paso del tiempo sin más créditos
[*]Satisfacer nuestra necesidad de seguridad y seguir acumulando capital (ya que a ninguno de los dos nos han dado nada de cuna, eso es importante para nosotros)

Como nunca hemos tomado un crédito, también nos preguntamos cuál es la mejor manera de proceder. ¿De banco en banco hasta identificar la mejor oferta?
Leí que hacer varias solicitudes va directamente a la Schufa y una gran cantidad de consultas baja el puntaje, lo que teóricamente subiría el interés de ofertas futuras. ¿Es eso una tontería? ¿Cómo deberíamos proceder aquí?

¿Se puede conseguir un compromiso de financiación mediante parámetros generales, sin un objeto concreto?

El tema de la gestión financiera con enfoque en inversiones siempre lo he llevado yo mismo. No confío mucho en los asesores. Por eso estoy aquí para intercambiar opiniones y para recibir feedback sobre la financiación de inmuebles y nuestros planes actuales al respecto.

¡Ya agradezco de antemano y espero con ilusión el intercambio!

Súper punto de partida. Cualquier banco os aceptará encantado.

[*]Queremos planificar una cuota mensual de 3000 EUR
más gastos adicionales (incluida la reserva para mantenimiento) de aproximadamente 1000 EUR, tendríamos nuevos "costes de vivienda" de 4000 EUR al mes durante el plazo del crédito.
[*]Límite de 700K: Algunos inmuebles que nos gustan mucho quedan fuera por nuestro límite establecido y nos preguntamos si podemos aumentarlo.

Con 200T€ de capital propio y los gastos adicionales de compra necesarios, es un crédito de aproximadamente 550T€. Por lo tanto, se puede considerar un interés de alrededor del 3,5-3,6%. Más un 3% de amortización.

Plazo fijo del interés – 10 años, luego ver el resto, posiblemente amortizar inmediatamente, si es posible.
Con nuestros 40 años no queremos un plazo de crédito eternamente largo y queremos alcanzar rápidamente el estado de "pagado".

Con vuestra solvencia deberíais aportar mucho más capital propio para poder amortizar significativamente más rápido con la misma cuota mensual. ¿O hay una razón especial para tener 250T€ guardados? ¿Existe allí una rentabilidad después de impuestos claramente superior al 3,5% garantizada para los próximos 10 años?

Como nunca hemos tomado un crédito, también nos preguntamos cuál es la mejor forma de proceder. ¿De banco en banco, hasta identificar la mejor oferta?
He leído que solicitar ofertas directamente afecta a la Schufa y muchas consultas bajan el score, lo que teóricamente aumentaría el interés de ofertas futuras. ¿Es eso un error? ¿Cómo procedemos mejor aquí?

Id al intermediario. Una solicitud de oferta hoy en día NO va a la Schufa ni afecta a vuestro score.

¿Se puede obtener una aprobación de financiación vía parámetros marco, sin un inmueble concreto?

No. Aprobación concreta (contrato) solo para inmueble concreto. Pero sí una indicación de lo que es posible. Aunque no necesitáis indicación, porque los bancos os ofrecerán créditos sin límite. Incluso una financiación completa sin aportación de capital propio sería para vosotros totalmente posible. Por tanto, el tema bancario es en realidad lo último en lo que tenéis que pensar.

Súper punto de partida. Cualquier banco os acepta con los brazos abiertos.

Con 200.000 € de capital propio o los gastos adicionales de compra aún necesarios, eso es un préstamo de aprox. 550.000 €. Por lo tanto, una tasa de interés de alrededor del 3,5-3,6% es posible. Además, un 3% de amortización.

Muchas gracias por el feedback y la respuesta tan completa. Eso ya nos da una buena sensación.
Los 700.000 EUR deberían incluir ya los gastos adicionales, por lo que significarían un préstamo de 500.000 EUR, pero entiendo que podemos considerar más, lo que nos devolvería a la lista algún que otro inmueble.

Con vuestra solvencia deberíais usar mucho más capital propio para poder amortizar mucho más alto con la misma cuota. ¿O hay alguna razón particular para tener 250.000 € disponibles? ¿Hay allí una rentabilidad garantizada claramente superior al 3,5% neto para los próximos 10 años?

El plan era usar tan poco como sea posible y tanto como sea necesario de capital propio para reducir el interés a un punto “óptimo”. El resto está invertido en una cartera que administro yo mismo. La rentabilidad media en los últimos 8 años ha sido aproximadamente del 9 % (en parte neta de impuestos, ya que incluye ventas parciales, pero sin ajuste por inflación - pero esa tampoco es información relevante para las tasas de interés de créditos). Si bajamos el interés por debajo del 4 por ciento, eso debería funcionar incluso con fluctuaciones y ser la mejor opción – esa es la idea. Claro que no es una garantía, pero al menos es una experiencia.
Además, nos sentimos seguros con un colchón para situaciones de emergencia y el banco debería poder verlo como garantía. Las inversiones se pueden liquidar fácilmente si es necesario.
¿Tiene sentido eso?

Id con un intermediario. Hoy en día una solicitud de oferta NO se comunica a la Schufa ni afecta vuestra puntuación crediticia.

No sé si las normas del foro lo permiten, pero ¿alguien me puede recomendar intermediarios que hayan sido valorados como buenos por experiencia propia?

El tema del banco es realmente lo último en lo que debéis pensar.

Ok, ¿hay temas que aún deberíamos considerar?

¿Qué tal el tema del "crédito combinado KFW y banco" para optimizar intereses/subvenciones?
La contrapartida sería elegir un inmueble más barato que aún necesite medidas energéticas y usar para la parte de rehabilitación subvenciones y tipos bajos.
¿Tiene sentido eso?

¡Gracias y saludos!

Además, nos sentimos seguros con un colchón para situaciones de emergencia y el banco debería poder considerarlo como garantía.

Podría. Pero no lo hace. Tampoco está permitido. No les ayuda en absoluto. Les dice un banquero.

No sé si las reglas del foro lo permiten, pero ¿alguien puede recomendarme mediadores que hayan sido valorados como buenos en experiencia propia?

Todos los que se encuentran en la red. Interhyp, Dr. Klein, etc.

Ok, ¿hay temas que aún debamos considerar?

Todos relacionados con la propiedad. Ubicación, distribución, calidad, eficiencia energética, renovación, etc.

¿Qué pasa con el tema "crédito combinado KFW y banco" para optimizar los intereses/subvenciones?

Con ustedes y una propiedad existente no se puede hacer nada. Como mucho para una renovación energética (extensa).

La compensación sería elegir una propiedad más barata que aún necesite medidas energéticas y para la parte de la renovación usar subvenciones e intereses bajos.
¿Tiene sentido?

Depende de la propiedad, las medidas necesarias y la inversión. Apostaría a que no solo hay que renovar energéticamente, sino todo. Y el paquete total suele ser al menos igual de caro (+ estrés por medio año) que una propiedad terminada y adecuada directamente.

El problema será que encontraréis pocas o ninguna propiedad que esté cerca de la ciudad, tenga 1000m² y que incluyendo renovaciones y costos adicionales de compra no cueste más de 700k€... Siento que el nivel de precios sería más bien de 800k-850k€ - Pero aún así sería factible.

Podría hacerlo. Pero no lo hace. Ni se le permite. No les ayuda en absoluto.

Justo, era un aspecto secundario que transmite seguridad emocional.

Aun así debo preguntar: ¿Por qué un banco no considera como garantía el capital invertido? ¿Ni siquiera parcialmente?

Sin embargo, para mí el aspecto más importante es: en primer lugar, según mis cálculos, la rentabilidad supera al interés.
¿Qué dice el banquero?

Eso te lo dice un banquero.

Eso es más o menos lo que pensé con tus respuestas: alguien del sector.

Depende del inmueble, de las medidas necesarias y de la inversión. Apostaría a que entonces no solo hay que hacer una renovación energética, sino todo. Y el paquete completo suele ser por lo menos igual de caro (+ estrés durante 1 o 2 años) que comprar una propiedad ya terminada y adecuada.

La idea era ahorrar entre 100 y 150 mil euros, tomar ese dinero para hacer por ejemplo aislación, bomba de calor, paneles solares después y con subsidio, y salir bien parado. Claro que depende de qué combinaciones deban hacerse y cómo estén las condiciones constructivas. PERO punto justo: quizás como profanos subestimamos mucho esto. En papel siempre se ve muy bien.
Cuando avancemos un poco más aquí, con gusto compartiré propiedades que reflejen esto.

El problema será que encontrarán pocas o ninguna propiedad cerca de la ciudad, con 1000 m² y que incluyendo las renovaciones y costos adicionales no cuesten más de 700.000 €...
Siento que el nivel de precios estaría más bien entre 800.000 y 850.000 €, pero aún así sería factible.

Ya tenemos varias cosas en la lista de seguimiento, pero sí, también lo notamos porque en la franja de precio que mencionas los inmuebles suelen cumplir nuestros criterios, mientras que en nuestro rango casi siempre hay concesiones... que creemos que se pueden compensar con inversión.

¡También quiero agradecer por el resto de las sugerencias!
¡Saludos cordiales!