Terreno en arrendamiento hereditario, incluido edificio nuevo

Vende tu casa bajo derecho de superficie, por ejemplo anunciada por 400.000€, y explica al comprador que no podrá hipotecar la totalidad. A los antiguos vecinos eso les salió mal, la venta fue considerablemente más complicada.

Tampoco me gusta el derecho de superficie... Si todo lo demás hubiera estado bien, probablemente habría aceptado la torta, pero cuando uno tiene la opción y el dinero necesario, la mayoría prefiere terrenos en propiedad, como también muestra la discusión.

¿Es eso racional...? Probablemente no, pero a nivel emocional no es algo completamente propio, sino que una parte está alquilada... ¿Tiene eso algún impacto en la vida en la casa...? No, si uno no tiene problema emocional con ello. Yo sí lo tengo,... ¿por qué? no puedo explicarlo racionalmente.

Vende tu casa en superficie, por ejemplo anunciada por 400.000€, y explícale al comprador que no podrá obtener un préstamo completo sobre esa cantidad.

Eso todavía no lo entiendo. ¿Dónde está el problema? Los derechos de superficie son algo común hoy en día.
Cuéntale a los compradores de la plena propiedad que, en lugar de pagar 400.000 €, deben pagar 600.000 € porque también tienen que comprar el terreno. Ellos tienen que aportar mucho más capital propio. ¡De hecho, tienes más compradores potenciales para el derecho de superficie que para la plena propiedad, porque la aportación de capital propio es mucho menor!

A los antiguos vecinos eso les salió mal, la venta fue considerablemente más complicada.

Actualmente vivo en una comunidad residencial bajo derecho de superficie. Aquí se compra y vende con total normalidad. ¡Y esto incluso en departamentos! Y, por cierto, también se financia.

Tampoco me gusta el arrendamiento hereditario

Correcto, se trata de una cuestión de "sensación". En la realidad no hay diferencia en el uso con la plena propiedad.

Todavía no lo entiendo. ¿Dónde está el problema? Los derechos de superficie son cosa cotidiana.
Cuéntale a los compradores de la plena propiedad, que en lugar de pagar 400 mil euros de repente tienen que pagar 600 mil euros porque también deben comprar el terreno.

Pero esa no es la situación inicial.
La situación inicial es un anuncio inmobiliario por 400 mil euros. Entonces se presentan interesados que buscan inmuebles en ese rango de precio.
Luego se les revela que necesitan un 20% de capital propio porque el que concede el derecho de superficie no permite otra cosa.
Eso debe encajar en el plan del comprador.
Así sucedió en la antigua vecindad, donde la abuela se fue de la casa y varios jóvenes interesados desistieron porque no tienen 80 mil euros en efectivo. Ellos tienen los costos adicionales y la cocina en efectivo en la cuenta.

Luego se les revela que necesitan un 20% de capital propio porque el arrendador del derecho hereditario no lo permite de otra manera

Algo así no he visto en 25 años de financiamiento inmobiliario (y cientos de derechos hereditarios), que el otorgante del derecho hereditario ponga tales condiciones. Solo debe aprobar la venta (y realmente no puede impedirla). Por lo demás, el terreno se considera como propiedad plena.

Así ocurrió en el antiguo vecindario, donde la abuela se fue de la casa y varios jóvenes interesados desistieron porque no tenían 80.000 € en efectivo. Tienen gastos adicionales y cocina en efectivo en la cuenta.

Pongo mi mano en el fuego que esos 80.000 € no se basan en los deseos del otorgante del derecho hereditario. La única posibilidad que se me ocurre es que la renta del derecho hereditario se pague completamente por adelantado y en el caso que describes debido a la venta hubo un aumento que también debía pagarse por adelantado.