Las alturas en el curso de la frontera cambiaron antes de comprar el terreno

Hola foro,

nos enfrentamos al siguiente problema:
Compramos nuestro terreno en abril de 2013 y comenzamos a construir en octubre de 2013. Ahora debería ocuparse la zona exterior, para lo cual también tuvimos que presentar una solicitud de construcción separada, ya que vamos a rellenar más de lo permitido sin permiso de construcción en Hessen; también presentamos la terraza al mismo tiempo.
Nuestro terreno forma parte de una zona residencial nueva que comprende unas 150 parcelas, desarrollada por una sociedad encargada del desarrollo de terrenos. Antes había aquí unos rascacielos, que en parte fueron triturados y el material se utilizó para la modelación del terreno. El terreno está en una pendiente, con la calle al frente, descendiendo hacia atrás a la izquierda unos 2 m en 25 m de largo. También hay una solicitud de construcción en la que la sociedad desarrolladora de terrenos ha aprobado la modelación (incluidas las nuevas alturas). Nuestros vecinos traseros empezaron a construir antes que nosotros, ni siquiera habíamos comprado el terreno. Para nuestra solicitud de construcción de la casa, por supuesto, mandamos hacer una medición. Resultó que las alturas en los límites estaban “rotas”, o al menos diferían de la solicitud de la sociedad desarrolladora de terrenos, en algunos casos hasta 60 cm. En ese momento pensamos que el constructor de los vecinos probablemente había excavado un poco más en la pendiente, no parecía grave, lo arreglaríamos después.

Ahora queríamos, como dije, empezar con la zona exterior y, de acuerdo con la oficina de construcción, basándonos en el modelo de alturas de la sociedad desarrolladora de terrenos, planificamos y presentamos la construcción en el límite. Se planean bloques en L para nivelar un poco nuestro terreno. La solicitud de construcción fue aprobada, por ahora.

Ahora hemos recibido una carta de la oficina de construcción en la que se indica que uno de nuestros vecinos ha presentado una objeción contra la solicitud. Él argumenta con su medición y fotos que la sociedad desarrolladora no ha rellenado tanto en el límite como se había aprobado y que la altura de su medición ahora es la altura válida...

La oficina de construcción quiere ahora retirar la solicitud.

Aquí viene lo raro:

Lo curioso es que la medición del segundo vecino (nosotros tres alineados en un punto límite) confirma el plan de alturas de la sociedad desarrolladora, y esa medición fue dos o tres semanas antes. Además, el vecino conflictivo adjuntó fotos donde se ve claramente la superficie del terreno que aparentemente fue trabajada poco antes (helada en el terreno vecino sin preparar y su terreno liso como un culito de bebé y sin helada; se ve incluso suelo liso que se forma cuando una pala excavadora arranca tierra).

Fuimos a la oficina de construcción y dijimos que él había cambiado el suelo y nuestro límite sin permiso y luego hizo las fotos y su medición. La oficina dijo que no puede hacer nada, la medición muestra una altura y deben basarse en ella...

Ahora tenemos las siguientes preguntas:
1) ¿Tiene el modelo de terreno aprobado por la sociedad desarrolladora solo un carácter “opcional”, es decir, no estaban obligados a rellenar hasta una cierta altura?

2) ¿Puede la oficina de construcción retirar así la solicitud? Ya tenían todos los documentos relevantes. La medición para la construcción de la casa ya mostró las alturas rotas y hablamos explícitamente con ellos de que presentaríamos la solicitud con las alturas de la sociedad desarrolladora, no con las alturas rotas. ¿No pueden decir ahora, “no, cuentan las alturas viejas rotas”…?

3) ¿Puedo reclamar para mí la altura del punto límite medido por el vecino 2 (que midió antes)? En ese momento el terreno aún estaba como estaba planeado; según la medición del vecino conflictivo, el punto estaba 60 cm más bajo.

4) ¿Tengo alguna opción legal para reclamar responsabilidad a la sociedad desarrolladora si realmente no prepararon el terreno como lo presentaron?

5) ¿Puedo exigir cumplimiento posterior, es decir, que se haga la altura tal como fue solicitada y aprobada?

6) Es muy probable que la sociedad desarrolladora haya preparado el terreno como estaba aprobado (lo muestra la medición del vecino 2). Pero ahora debo probar que el conflictivo excavó sin permiso. ¿No hay algún mecanismo de protección, como la protección de la confianza?

7) ¿Qué posibilidades hay de demostrar por vía judicial, basándome en las fotos, que se excavó?

Gracias por leer,
Stefan

Hola Stefan,

la oficina de construcción se lo pone demasiado fácil, por supuesto que están autorizados y también obligados a revisar la corrección de las respectivas solicitudes de construcción. En principio, se aplica primero la altura aprobada por la sociedad de urbanización del terreno como altura de planificación o altura original del terreno para todas las demás aprobaciones/proyectos de construcción.

Es posible que la sociedad de urbanización del terreno también estuviera obligada a demostrar las alturas finales del terreno ante la ciudad mediante un topógrafo independiente. Si existe tal documentación, debería estar disponible tanto a través de la sociedad de urbanización del terreno como a través de la oficina de construcción. Si no es así, se tendría que suponer que la oficina de construcción considera las alturas planificadas como dadas (con ciertas tolerancias) o que las ha verificado aleatoriamente por sí misma.

En principio, se pueden usar todas las solicitudes de construcción circundantes o que se encuentren en la zona para la revisión. Si en toda la zona sólo hay desviaciones pequeñas entre la sociedad de urbanización del terreno y las solicitudes de construcción discretas, pero justo tu vecino tiene 60 cm más/menos y además existen fotos de ello, el caso debería estar claro.

Sin embargo, basándote en la actitud negativa hasta ahora de la oficina de construcción, probablemente no avanzarás sin ayuda externa.

El primer paso sería entonces preguntar a la sociedad de urbanización del terreno si existe una documentación del cambio final de altura y luego acudir a (tú) un ingeniero topógrafo público autorizado en Hessen. Él puede obtener todos los planos de alturas relevantes de la oficina de construcción y prepararlo todo, posiblemente en combinación con (tu) arquitecto, para que la oficina de construcción tenga que pronunciarse al respecto.

Según tu descripción, también creo que tu vecino se ha metido en un buen lío por su cuenta, pero algunas personas son tan descaradas y lo intentan. Sin embargo, también parece que no se puede esperar un acuerdo mutuo, así que prepárate mentalmente para que esto a) dure y b) pueda acabar bien en los tribunales.

Pero creo que se puede reconstruir bastante bien y por lo tanto también se puede demostrar quién tiene la razón.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Otus tiene razón, se trata de velocidad y comparto su opinión de que puede volverse (rápido) incómodo.

Pero todavía existe la oportunidad de alertar a la autoridad sobre las contradicciones antes de que decida sobre la solicitud del vecino; si lo interpreto correctamente, la autoridad hasta ahora solo ha dejado entrever hacia dónde se inclina, pero no ha tomado una decisión.

Supongamos que tú fueras mi cliente y yo tuviera una buena conexión con el arquitecto que supervisó tu proyecto de construcción. Entonces conseguiría la correspondencia del vecino, los planos de la ley de energía de edificios correspondiente, tu solicitud de construcción estaría presentada, las indicaciones de altura/solicitudes de construcción de los vecinos circundantes podrían recopilarse relativamente rápido en colaboración (¡posiblemente ya estaba todo disponible y se utilizó para tu solicitud de construcción!...) y cuando todo esté sobre la mesa, se puede preparar relativamente rápido para que la oficina de construcción revise en la dirección correcta.

Esto se mantiene definitivamente dentro de un marco financiero razonable; tu topógrafo y arquitecto deberían ayudarte rápido en este punto, después de todo, tú o tu arquitecto están presentando una solicitud de construcción actual para el relleno, y ambos deberían poder atacar sustancialmente la negativa de la oficina de construcción en conjunto si tus comentarios aquí son correctos.

La comprensión debe llegar a la oficina de construcción lo más rápido posible, porque si estas cosas llegan a los tribunales, no solo se tarda, sino que entonces los peritos (y serán topógrafos e/ó arquitectos nombrados públicamente, es decir, justamente las personas que tú ya tienes a mano) cuestan varias veces más de lo que se tendría que invertir adicionalmente ahora.

Un cálculo aproximado de costos, solo para que tengas una visión general:

Evaluar la situación ahora desde el punto de vista del topógrafo, según tarifa por hora, en total: seguro menos de 500 € netos.

Si recibiera el caso como perito en tribunal, seguramente se propondrían unos ~1500 € por parte del tribunal, subiría eso a al menos 2000 € antes de aceptarlo y luego podría facturar sin renegociación con el tribunal hasta un 20 % por encima del precio acordado, si se documenta el esfuerzo correspondiente, es decir: 2400 € (brutos).

Quién termine pagando al final lo decide por supuesto el juez, pero si solo se considera el costo de un acuerdo 50:50, ya vale la pena hacer unas cuantas llamadas telefónicas por poco más de 1000 € y poner a la oficina de construcción por el camino correcto de inmediato.

No obstante, doy totalmente la razón a Otus, todo esto solo como complemento.

Atentamente,
Dirk Grafe

P.D.:
Sin embargo, también es un buen ejemplo de que mi tesis siempre repetida es cierta, que las indicaciones de altura son importantes. Las alturas a menudo se consideran secundarias/inútiles, lo principal es que la construcción se mantenga posicionada dentro del terreno, pero las (deficientes) indicaciones de altura también conducen a litigios prolongados si se manejan de manera negligente. Sobre todo, la reconstrucción es más difícil. La ubicación de un límite o de un cuerpo de edificio generalmente se debe restablecer una y otra vez. Una superficie del terreno modificada una vez queda destruida localmente, no es posible reconstruirla y entonces comienza en principio un proceso de indicios que se basa en alturas de planificación antiguas, las cuales a su vez están por supuesto sujetas a desviaciones/imprecisiones.

Muchas gracias por los comentarios rápidos y útiles, los he leído atentamente (varias veces).

De la sociedad de urbanización del terreno solo he recibido la declaración de que, tras la finalización de los trabajos, no se elaboró una documentación final (es decir, mediciones o fotos). Volveré a dirigirme al ayuntamiento para ver si allí hicieron algo.

Por suerte, mi topógrafo también es el topógrafo que supervisó el proyecto de construcción de la sociedad de urbanización del terreno y mi arquitecto es mi vecino, el tercero con quien comparto el punto límite. Él tampoco entiende por qué la altura difiere entre las dos mediciones y tampoco entiende al departamento de urbanismo, que ahora se está poniendo tan difícil.

Si he entendido bien lo anterior, entonces debería:
1) ¿ya consultar a un abogado?
2) ¿consultar al topógrafo para que revise el asunto y luego enviarlo contra el departamento de urbanismo?

Después de que la semana pasada fuimos al departamento de urbanismo y expusimos todos los puntos, nos pidieron que presentáramos todo por escrito. Creo que las amables señoras estaban un poco abrumadas con el asunto y seguían diciendo "Aún no lo he hecho..." o "Tengo que preguntar a nuestro departamento jurídico..."

Así que voy a poner todo por escrito y al mismo tiempo hablar con el ayuntamiento y con el topógrafo...

Gracias
Stefan

PD: ¿Puedo ver en la solicitud de construcción de la sociedad de urbanización del terreno si estaban obligados a realizar las alturas solicitadas? ¿Es decir, puedo asumir que cumplieron con esta obligación? Todavía no puedo imaginar cómo se pueden liberar 150 parcelas sin documentación final...

Deja que tu perito tasador público y arquitecto documenten las diferentes alturas en las solicitudes de construcción y comenten brevemente por escrito, supongo que la situación cambiará rápidamente si hay indicios sólidos de un error en la planificación del vecino.

Sin embargo, puede ser aconsejable buscar un abogado, ya que debes esperar que el vecino tome el camino legal, independientemente de si tienes razón o no.

¡Mucho éxito!
Dirk Grafe