Financiación de subastas forzosas y modernización

Hola a todos, hasta ahora se han podido aclarar todas las preguntas que he hecho aquí. Por ello estoy agradecido. Ya llevo bastante tiempo buscando casas y apartamentos que me convengan, en cuanto a presupuesto, tamaño, estado, etc.
Como no he encontrado nada, con cada nuevo inmueble surgen nuevas preguntas. Esta es mi historia previa... espero que alguno de ustedes pueda ayudarme con este tema también.

Hace unos meses pedí una valoración sobre un presupuesto, y en principio hubo un consenso unánime de que con un ingreso de 2800 € y un capital propio de 35.000 € debería ser posible financiar una casa (o apartamento) de aproximadamente 230.000 €. También el banco dijo que no habría problema, incluso con 250.000 € la financiación seguiría siendo saludable.

Ahora, hace unos días me enteré de una ejecución hipotecaria, una casa unifamiliar con un valor comercial de 130.000 €. Tiene valor para mí porque está en mi calle, donde crecí, conozco a los vecinos y la ubicación. Para mí es un sueño; para otros quizá no tanto, ya que muy cerca pasa una vía de tren y no está lejos un puente de autopista. Además es una casa pequeña en un barrio residencial con solo 62 m² de superficie habitable. Así que calculé buenas posibilidades de quizás conseguir la casa. Importante: ¡No ofrecería más de 130.000 €! El informe del interior y exterior del inmueble emitido por la autoridad está en mi casa.
No se trata de que ahora pueda caer en una trampa de costos u otra cosa.

Pero me parece mucho más difícil financiar el asunto de lo que pensaba. La fecha para la ejecución hipotecaria es el 20.10.17, es decir, bastante pronto ahora.

Un banco ya me rechazó por teléfono, sin siquiera concertar una cita :(. De otros dos bancos aún espero una llamada... pero seguro que hay razones por las cuales no me contactan de inmediato.

Había pensado en solicitar una financiación de 230.000 €. + capital propio tendría entonces 260.000 € disponibles para la compra de la casa, costos adicionales y la ampliación y renovación de las habitaciones existentes.

Desafortunadamente eso parece ser demasiado inseguro para los bancos. Lo que también es urgente es conseguir el 10 % de la garantía en forma de un cheque para poder participar en la subasta inmobiliaria. Mi capital propio está atado en un contrato de ahorro para vivienda y en acciones. No puedo conseguir tan rápido 13.000 € para transferir al juzgado. Ya no alcanza para la fecha. Por eso el banco debería emitirme una garantía en forma de cheque.

¿Alguien puede darme consejos de cómo aún puedo alcanzar mi objetivo? ¿O es que ya no será posible en el tiempo restante? ¿Vale la pena que busque información por internet? La financiación online realmente no es lo mío, preferiría un asesor con quien pueda aclarar todas las preguntas.

Muchas gracias

Marcus Beck

Eso solo funciona si tienes un banco principal donde te conozcan, donde se pueda arreglar algo así con el gerente de la sucursal. Sparkasse, Volksbank, Raiffeisenbank, fin.

¿Has estudiado detenidamente el [Verkehrswertgutachten] del objeto? Ofrecer una casa en un asentamiento de 62 m² de superficie habitable por € 130.000 me parece inicialmente muy caro. El valor depende, por supuesto, principalmente de la ubicación/el [Bodenrichtwert], que desconozco. Planificar solo € 100.00 para la renovación (energética) y una posible ampliación, incluyendo los costos adicionales de construcción, también me parece muy ajustado. ¿El banco ya se ha pronunciado sobre este marco de costos o estás seguro de que tu cálculo para ti funcionará después de la compra?

Solo como referencia para lo que también se puede esperar: junto a nosotros, recientemente se subastó una casa adosada antigua (en la ciudad) que tenía un valor de mercado de 250.000 y se vendió por más de 400.000.

Bueno, el problema también será la [Sanierungs]. Precio de compra 130k + 100k [Sanierung]. La [Sanierung] es casi el 100 % del precio de compra. Debería estar claro que a nadie le gusta financiar eso.

Gracias por vuestras respuestas. La casa tiene sótano completo y además dispone de 62 m² más, pero como superficie útil. Como profano, el precio se puede entender así. Los terrenos sin edificar de este tamaño ya alcanzan aquí los 100.000. Sin embargo, debido a la ubicación (vía férrea, autopista) me he dado una mayor oportunidad de conseguir la adjudicación. La casa está en un estado de regular a bueno. Como soy soltero, incluso con las habitaciones existentes me bastaría por el momento. Con amigos ya he renovado una casa de este tamaño. Claro, para esto o aquello necesitaré un profesional. Pero para eso no necesitaría 100.000 adicionales. Pero precisamente eso quería aclarar en una cita con el banco. Sin embargo, parece que ni siquiera va a llegar a eso. No quieren ni escuchar mis planes. Como máximo, de todos modos solo ofertaría hasta el valor de mercado, no más allá. Con un poco de suerte conseguirlo más barato y así podría invertir más en la reforma.

Plan A sería comprar la casa + reforma por unos 260.000 euros.

Si eso no fuera posible financieramente,

Plan B: comprar la casa + renovar primero las habitaciones existentes. Aproximadamente precio de compra + 30.000 euros.

Está claro que el banco inicialmente tiene poca seguridad con una casa valorada en solo 130.000 euros, pero estoy empleado fijo en una empresa que abastece a toda la región, de la cual aún se dice que si no te portas mal puedes trabajar allí toda tu vida. Y así es. Cambio demográfico próximamente. Seremos muy necesarios allí. Es una pena que hoy en día ya no se tenga esto en cuenta y solo importen los números.

Es una pena que ya no tenga solución.

El banco solo se ha pronunciado al respecto. Que es poco probable que me financien una propiedad en un procedimiento de ejecución hipotecaria. A pesar del informe, sería demasiado inseguro. Pero van a volver a ponerse en contacto. De los otros dos bancos aún no ha habido respuesta.