¿Oferta global negociación casa multifamiliar?

Hola a todos,

no se puede discutir la seriedad del arquitecto, eso por adelantado.

Sobre el proyecto: se pretende construir dos edificios de viviendas idénticos con 7-9 unidades habitacionales. Superficie total por objeto aprox. 450 m².
De esos, uno de inmediato.

Se ofrecen las siguientes tarifas brutas globales incluidas las prestaciones accesorios:
Fase de servicio 1-4: 24.990 EUR
Fase de servicio 5: 21.420 EUR
Fase de servicio 6-7: 7.735 EUR
Fase de servicio 8: 47.600 EUR

Los servicios para aislamiento térmico/acústico, comprobación según la Ley de Energía de Edificios, etc. no están incluidos.

Para el segundo objeto se ofrece un descuento del 50 % en cada fase 1-7 y un 5 % en la fase 8.

Desde mi punto de vista, la oferta es fundamentalmente atractiva para el primer objeto, pero me gustaría una segunda opinión, porque cuando uso el calculador HOAI llego exactamente a la cantidad que calculé como tarifa mínima y en realidad mi objetivo era que estuviéramos por debajo.

En cuanto a los descuentos, lo veo de otra manera, ya que se supone que se construirá exactamente igual, solo debería presentarse una nueva solicitud de construcción. Es decir, considero que los descuentos para 1-5 son demasiado bajos. 6-8 están bien de nuevo, ya que posiblemente haya que licitar de nuevo por el desfase temporal. ¿Lo veis diferente?

Otro punto: en el contrato no se establece con qué periodicidad ni en qué medida se documentará in situ.
Desde mi perspectiva como promotor eso tendría sentido, ¿o lo veis de otra forma?

El arquitecto sabrá muchas cosas a las que debe prestar atención en la fase 8, pero no todo — ¿hasta qué punto tiene sentido limitar esta fase si uno mismo tiene una empresa de oficios en la familia? ¿Se podrían excluir algunas especialidades? ¿Y cómo queda entonces la responsabilidad?
¿En qué medida responde el arquitecto por posibles defectos si ejecuta las fases 5 + 8? En principio, el contratista ejecutor tiene la obligación de garantía, ¿no?

Y: aunque aún no está decidido, sigue siendo posible que una gran parte se gestione a través de un contratista general (GU).
Sé que sus propios jefes de obra a veces tienden a pasar por alto los defectos, pero ¿qué tan grande es el riesgo si se recurre a un GU de buena reputación?

¿A qué otros puntos del contrato prestaríais atención?
¿Qué posibilidades de negociación veis?

Gracias y un saludo cordial

BS

Si se construye con GU, de hecho me ahorraría al arquitecto y en su lugar abordaría el asunto con un perito acompañante de la obra. Pero realmente solo si es un GU. En caso de oficios individuales, la cosa es algo diferente. Pero - lo veo en dos proyectos de construcción en el círculo de amigos: ellos tienen, a pesar del arquitecto, los mismos problemas que nosotros (defectos, ausencia del jefe de obra, pequeños errores de planificación, falta de comunicación, etc., con la diferencia de que ellos tienen que sostener económicamente al arquitecto, nosotros no.

Lo habíamos pensado durante mucho tiempo y decidimos hacerlo sin uno, siendo conscientes de que ello conlleva considerablemente más trabajo. Sin embargo, no lo arrepentimos.
La decisión depende de muchos factores.

El honorario para el Objeto 1 no suena del todo mal. Sin embargo, debido a la empeoramiento de la situación de pedidos para arquitectos, probablemente todavía haya margen para negociar. El arquitecto también debe estar dispuesto a excluir oficios individuales en la fase de servicios 8. Esto podría causar discusiones al respecto. El alcance/contenido de la supervisión de la obra o la documentación del progreso de la construcción debe establecerse con precisión en el contrato y adaptarse al proyecto. Todo lo demás conduce a discusiones posteriores. El contratista debe entregar una obra sin defectos y el arquitecto, con la correspondiente contratación, tiene el deber de cuidado para que la obra sin defectos se realice. Al final, ambos responden por los servicios contractuales que deben prestar, por lo que el arquitecto también responde de manera indirecta. Incluso con un GU regional de reputación impecable, hay una primera vez, y yo informo sobre ello prácticamente en primera línea. Por eso, como se mencionó al principio, en caso de GU es mejor abordar el asunto con un perito y controlar personalmente cada paso de trabajo, y quien escribe, permanece.

Sobre el proyecto: Se deben construir dos edificios multifamiliares idénticos con 7-9 unidades de vivienda cada uno. Superficie habitable total por edificio aprox. 450 m².
[...] porque cuando utilizo el calculador HOAI entonces [...]

¿A quién le interesa una HOAI si tiene que adjudicar un encargo de planificación para 14/18 unidades de vivienda?
Por cierto, echo de menos la fase de ejecución 9, que aquí por una vez no es superflua.