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Hola constructor de casas,

Bauexperte, creo que estamos hablando uno sin entender al otro.

No, no lo creo, porque...

¿Dónde está el problema en decir que la casa cuesta, por ejemplo, 250.000 EUR, de los cuales tanto corresponde a:

- Zapata
- Estructura
- Solado
- Acabados interiores
- Azulejos
- Sanitarios
- etc.

¿Entiendes lo que quiero decir? No me interesan los precios de compra, sino lo que realmente vale la obra terminada.

Sí, claro que entiendo lo que quieres decir. Tienes esta transparencia de costos si adjudicas todas las obras por cuenta propia, es decir, si construyes con un arquitecto. Pregunta: ¿por qué no lo hiciste si los costos reales de cada oficio son tan importantes para ti?

Dado que la construcción de una casa es indudablemente también un trabajo artesanal, debería haber paralelismos aquí.

Sí, los hay y consisten casi exclusivamente en el camino que eliges. Construir con arquitecto => selección de todos los oficios (x3 si quieres cierta transparencia) y por tanto la lista que deseas con los costos de cada oficio, pero sin precio fijo (si lo hay, el arquitecto es legalmente tratado como un contratista general y es responsable de todos los oficios, lo que rara vez o nunca aceptará).
Construir con contratista general en etapas o completamente => cálculo mixto (los contratistas serios aún muestran los precios individuales de materiales, por ejemplo, azulejos y sanitarios, y responden preguntas sobre los costos de los oficios, pero no completamente), pero con precio fijo garantizado según su presupuesto base.

Si compro una casa completa, nadie me dice cuánto cuestan la estructura, las puertas y ventanas, como dije, no precios de compra, sino valor del trabajo terminado.

Entonces no deberías haber construido con tu contratista, sino haber optado por un arquitecto. Tengo la impresión de que buscas la seguridad/garantía/precio fijo de un contratista general, pero al mismo tiempo quieres dejarte la opción de elegir lo que te conviene según el lema "las buenas para mí, las malas para otro".

Y cuanto más me ocupo inevitablemente del tema, más claro me queda por qué es así. Porque muchas ofertas de casas se descartan de antemano y al calcular rápidamente se ve que el plan de pagos previsto en el contrato de construcción está diseñado en detrimento del cliente, aunque todos los contratistas y proveedores de casas prefabricadas saben muy bien que, según el código de construcción o la VOB (cuando corresponde), deben anticipar los pagos.

Lo siento, aquí abres un tema secundario. Incluso con posibles “lobos” tienes la posibilidad de informarte previamente sobre el plan de pagos y verificar la empresa. Nadie te obliga a firmar el contrato presentado; así que sigues siendo dueño de tus decisiones.

Con ofertas de precio fijo poco transparentes y planes de pago correspondientes, es fácil dar la vuelta a la tortilla y hacer que el constructor adelante el pago sin que se dé cuenta.

Una breve observación por mis años en este trabajo: salvo contadas excepciones, esto sólo ocurre con clientes que están dispuestos a ignorar cualquier sentido común ante la oferta presentada (donde cualquier persona razonable puede sentir que algo no está bien).

No me malinterpretes, experto en construcción. No digo que todos lo hagan, pero durante la fase de planificación he leído suficientes ofertas, contratos de construcción y planes de pago. Tanto de proveedores pequeños como conocidos, y me han llamado la atención varias donde el plan de pagos no corresponde con el estado de obra ni con el valor del trabajo realizado. Cuando se preguntaba, por ejemplo, cuánto vale la estructura y si no serían un poco mucho el 60% del precio de la casa, empezaban a dar vueltas y a justificarse como anguilas...

Entonces descartaste a esos proveedores, ¿cuál es el problema? Por cierto, entre un 57 y 60% es realista para la estructura cerrada. Como por ley puedes cancelar a tu contratista en cualquier momento, tienes suficiente capital para terminar tu casa en caso necesario.

De nuevo, no existe la “solución perfecta” – o decides trabajar con un arquitecto con el riesgo de sobrepasar tu presupuesto pero con control total de costos, o eliges un contratista general con garantía de precio fijo sabiendo que necesitas un fondo adicional para tus deseos extra si el estándar ofrecido no es suficiente. Por cierto, hay clientes para los que ambas variantes terminan resultando igual.

Por mi parte, puedo decir que no vendo a mis clientes nada por debajo de una estructura cerrada, y por eso no daría el precio de la zapata, pues nunca eliminaría ese trabajo del contrato. A quien argumente así en conversación personal, le recomiendo trabajar con un arquitecto; allí estará mejor y será más feliz a largo plazo.

Saludos cordiales

Experto en construcción, desde mi punto de vista, todo eso son consideraciones puramente teóricas, porque yo de todas formas no hago nada en EGL.

Por eso tampoco hago selección de conveniencia ni nada por el estilo.

Como ya dijiste, yo soy dueño de mis decisiones, por eso también sopesé ambas posibilidades (arquitecto / contratista general).
Para expresarlo con las palabras de un propietario ingenuo:

Se elige entre la peste y el cólera

Pero en serio, decidí conscientemente optar por el contratista general, porque para mí es importante, en caso de defectos u otras reclamaciones, tener un solo interlocutor. Si uno se ocupa un poco de la situación legal cuando se trata de hacer valer reclamaciones por defectos en la adjudicación por oficios individuales, fácilmente uno puede llevarse un susto y en el peor caso puede convertirse en una trampa peligrosa.

Por eso también acepté la regulación menos transparente. Por supuesto, revisé el plan de pagos y también lo hice ajustar correspondientemente.