Financiamiento Casa unifamiliar 190 m² - Elección de crédito / Factibilidad

Hola a todos,

hemos estado jugando durante algunos días/semanas al "ping-pong de ofertas" entre los bancos y ahora tenemos las ofertas finales de nuestro banco regional con la S roja. Nos alegraría que pudierais dar vuestro aporte sobre la viabilidad y la configuración de este crédito.

General sobre vosotros:

[*]Hombre (28), Mujer (28)
[*]sin hijos; prevista 1-2
[*]ambos empleados, como administrativo comercial (Ingeniero Económico Diplomado) y colaboradora de proyectos en el servicio público (M. Sc.)
[*]actualmente ambos a tiempo completo

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]Ingresos netos del hogar 6.000€ = 3.400 (H) + 2.200 (M) + 400 (ingresos por alquiler futuros de la vivienda propia actual y ya pagada)
[*]Capital propio para construcción de la casa aprox. 60.000€

Situación de gastos:

He elaborado una detallada lista de gastos donde actualmente se reflejan unos 2.700€ mensuales.
Ya incluye un colchón (ejemplo: fondo para vacaciones 4.000€ por persona al año) y la tasa de ahorro en ETF (200 € por persona).
No detallo los diferentes costes (seguros, vivienda, movilidad,...) por motivos de claridad.

Sumas de ingresos y gastos:

[*]Ingresos: 6.000€ (sujeto a aumentos salariales y de convenio)
[*]Gastos: 2.700€
[*]Saldo: 3.300€
[*]Ya considerado la cuota de comunidad y los ingresos adicionales por alquiler
[*]En mi escenario objetivo (desde el punto de vista de costos "escenario peor caso") con 2 hijos (550 €/hijo/mes); mujer a 30h; sin aumentos salariales hasta entonces; costos corrientes de casa unifamiliar (400€); reserva para mantenimiento (200€); etc. resultaría un saldo de aprox. 2.000€

General sobre la propiedad:

[*]Terreno: 1.580 m²
[*]Valor base del suelo: 120 €/m²
[*]Nueva construcción
[*]Doble carport con trastero adjunto
[*]Superficie habitable 190 m² / superficie útil aprox. 250 m²

Costos de construcción o compra:

[*]Costo del terreno: 76.000 € (ya pagados)
[*]Costos de urbanización: 17.000 € (ya pagados)
[*]Costos accesorios de adquisición: 4.000 € (para terreno ya pagados)
[*]Costos de construcción o compra: 487.000 €
[*]Costos adicionales de construcción: 15.000 €
[*]Áreas exteriores: 15.000 €
[*]Coste total: 614.000 €

Otros costos:

[*]Cocina: 23.000 €

Resumen de costos:

[*]Coste total: 637.000 €
[*]Ya pagado: 97.000 €
[*]Capital propio deducible: 60.000 €
[*]Suma a financiar: 480.000 €

Datos necesarios del crédito:

[*]Importe del crédito: 480.000 €
[*]Préstamo amortizable con cuota constante
[*]Tipo de interés: 2,42 % (plazo interés: 15 años); 2,74 % (plazo interés: 20 años)
[*]Deuda residual al final de la fijación de interés: 277.000 € (plazo 15 años); 200.000 € (plazo 20 años)
[*]Plazo total ficticio hasta amortización completa: 28 años (plazo 15 años) | 29 años (plazo 20 años)
[*]Cuota inicial de amortización: 2,21% (plazo 15 años) | 2% (plazo 20 años)
[*]Cuota mensual: 1.850 € (plazo 15 años) | 1.896 € (plazo 20 años)
[*]¿Son posibles amortizaciones anticipadas? Sí; he calculado con 1.000 € anuales en los años 1-15 y 2.000 € anuales en los años 16-fin del plazo
[*]¿Es posible cambiar la cuota de amortización? No

He calculado una especie de punto de equilibrio para decidir a partir de qué tipo de interés la fijación de 20 años es más sensata. Este se sitúa en 4,75% o más alto para la refinanciación. La diferencia en la cuota mensual, que proviene del mínimo porcentaje de amortización, la he compensado en esta comparación como amortización anticipada.

¿Cómo procederíais? ¿Elegir fijación de interés a 15 años? ¿Elegir fijación de interés a 20 años? ¿O cerrar una combinación de ambos modelos (por ejemplo 350.000 € con 15 años + 130.000 € con 20 años)? ¿Qué opináis en general sobre las condiciones del crédito y la viabilidad de la financiación?

¡Espero vuestras valoraciones e ideas!

¡Mucha suerte!
Kevke

Lo que me llama la atención es el precio de la casa. 487 + 15 = 503 T€ y eso incluye [Doppelcarport]. Para 190 m² debería ser un estándar bastante bajo o ¿han incorporado mucha mano de obra propia?

Por lo demás, encuentro las cifras ordenadas y bien factibles.

Cuando hay niños, el 40% de los ingresos se destina a la casa. Hay que gustar. Yo elegiría más bien el modelo de seguridad. O sea, 20 años

Me confunde mucho el precio de la casa. 487k por 250m² de los cuales 190m² son superficie habitable. Eso da poco más de 2000€/m² de superficie habitable. Y el carport ya está incluido. También en los costos adicionales de construcción ya teníamos 50k antes del aumento de precios y no 15k. Trabajos exteriores como obra propia 15k podría estar bien, si no se planea techo o algún otro factor que incremente costos. Por lo demás, todos los números suenan lógicos hasta ahora. Me pareció interesante planear a la mujer trabajando al 80% como escenario pesimista. Seguramente es posible, pero en nuestro entorno es más un límite superior que uno inferior. Con respecto al crédito, dividiría el monto. El escenario con 4,75% quizás sea poco probable, pero quién sabe. Solo 15 años también me parece arriesgado. Por eso mezclaría. En total tienen tasas de interés increíblemente buenas. Amigos nuestros les ofrecieron un 3% por 15 años y ellos también tienen mucho capital propio y buenos ingresos.

El 80% de la mujer también lo cuestionaría muy, muy críticamente y por seguridad preferiría calcular con un 50%. Todo lo que luego sea adicionalmente posible/deseado, será un extra. Pero no lo planificaría así.

Los ingresos encajan, pero los costos de la casa no pueden ser así. Solo las conexiones con la licencia de construcción cuestan 15k, y aún no se ha movido ni un poco de tierra. También me parecen muy bajos los costos de construcción. Asumo que la superficie útil incluye un sótano, entonces los precios no cuadran en absoluto. Nosotros construimos 180m2 sin sótano y, con costos de terreno comparables, llegamos a 650 mil euros.