Financiamiento para una casa unifamiliar en Sajonia

Hola a todos,

después de que en otra sección del foro hubo aparentemente demasiadas preguntas de una vez, quiero plantear mi consulta aquí nuevamente desde el punto de vista de la financiación.

Nosotros (mi esposa y yo, 26 y 28 años) queremos construir una casa el próximo año. Ambos trabajamos (ella a tiempo parcial, yo a tiempo completo, ingresos combinados netos alrededor de 5500 euros). Está previsto un casa unifamiliar al estilo sueco (sin fachada de madera debido al plan de urbanismo) en un terreno de aproximadamente 650 m² que estará completamente urbanizado y cuyo costo, incluyendo los gastos de construcción de la calle, será de unos 95.000 euros y será financiado con capital propio.

La casa será una vivienda prefabricada cerrada de 1,5 pisos con estándar Kfw 70 sin sótano y posiblemente asentada sobre una placa climática. Como definitivamente planeamos tener un hijo y no queremos descartar otro en el futuro, la casa debería tener una superficie total de entre 160 y 170 m². El equipamiento debería ser de calidad alta (es decir, entre media y alta). Para el sistema de calefacción, actualmente pienso en una bomba de calor aire-agua.

Para el proyecto completo, actualmente he estimado las siguientes cantidades:

Terreno incluyendo impuestos y notario: 100.000 euros
Construcción de la casa: 240-250.000 euros
Costes adicionales de construcción: 30.000 euros
Trabajos de pintura y colocación de suelos: 20.000 euros
Zona exterior + garaje prefabricado: 20.000 euros
Extras: 10.000 euros

Como actualmente vivimos en una casa más pequeña de alquiler y hace dos años compramos una cocina nueva que trasladaremos con nosotros, el mobiliario está prácticamente completo y no representará un gasto importante.

Disponemos de 180.000 euros de capital propio, lo que significa que habría que solicitar un crédito de aproximadamente 250.000 euros. Según mi planificación, este crédito tendría un tipo de interés efectivo de aprox. 1,6% (incluyendo un préstamo Kfw al 1%) a 15 años con una amortización del 3%, lo que implicaría unos costes mensuales de alrededor de 950 euros. La amortización no es más alta a propósito para mantener baja la carga fija. En su lugar, planeo amortizaciones extraordinarias anuales de entre 7.500 y 10.000 euros, lo que significaría que para el final del periodo fijo de interés el crédito estaría completamente pagado.

¿Creéis que este enfoque tiene sentido o sería mejor optar por una cuota mensual más alta (aunque preferiría evitarlo)? ¿Son realistas los costes mencionados para la región de Sajonia (a 20 km al este de Dresde) o hay que contar con valores completamente distintos?

como ya te han respondido "drueben" - la mayoría preferiría, con esos ingresos, elegir una cuota mensual más alta en lugar de una amortización extraordinaria...

Que la mayoría lo haga así puede ser, pero solo porque muchos lo hagan no significa que sea realmente mejor o correcto. La pregunta es si con una u otra variante surgen ventajas/desventajas.
Por ejemplo, ¿mejoraría el tipo de interés si acordara una amortización inicial más alta?

Hola,
sobre los costos de construcción de la casa no puedo decir mucho.

Pero no me parece tan mal lo de la cuota. Si planean tener más hijos, yo calcularía de manera que puedan vivir con un solo sueldo y pagar la cuota.
Yo mismo hice una lista en Excel y calculé por mes/año cuánto sería posible pagar de cuota y también calculé "ficticiamente" con la prestación por maternidad/paternidad. (sin incluir la asignación por hijos, ya que eso debería pertenecer a los niños)

Normalmente, una cuota más alta puede implicar un plazo más corto y también intereses más altos. Por eso intentaría encontrar un punto medio entre la cuota de amortización, las garantías y los pagos anticipados. Hay calculadoras en línea donde puedes ingresar tus montos, intereses y amortizaciones y probar, por ejemplo, qué diferencia harían una reducción de 0,5% en los intereses. Por ejemplo, recomiendo la calculadora de amortización del Handelsblatt en línea. (solo busca eso)

Terreno incluyendo impuestos y notario: 100.000 euros
Construcción de la casa: 240-250.000 euros
Costes adicionales de construcción: 30.000 euros
Trabajos de pintura y colocación de suelos: 20.000 euros
Zona exterior + garaje prefabricado: 20.000 euros
Extras: 10.000 euros

Los costes de construcción podrían ser suficientes para una casa KFW-70 según mi experiencia aficionada. Sin embargo, no puedo juzgar si ahí está incluida una losa climática o un equipamiento "superior" (¿Qué entiendes por eso?). Considero que zona exterior + garaje prefabricado con 20.000 € sigue siendo bastante ajustado, pero seguramente depende de lo que quieras hacer o si eso representa solo la "variante mínima" del diseño del jardín. El resto podría cuadrar bien. Pero planea además un buen margen para imprevistos (o partidas olvidadas).

Nosotros (mi esposa y yo, 26 y 28 años) queremos construir (mandar construir) una casa el próximo año. Ambos trabajamos (ella a tiempo parcial, yo a tiempo completo, ingreso combinado neto alrededor de 5500 euros).

Disponemos de 180.000 euros de capital propio, lo que significa que habría que solicitar un préstamo de aproximadamente 250.000 euros. Según mi planificación, este tendría un interés efectivo aproximadamente del 1,6% (incluyendo préstamo KfW al 1%) fijado a 15 años con una amortización del 3%, lo que supondría unos costes mensuales de alrededor de 950 euros. La amortización no está elegida más alta a propósito para mantener baja la carga fija. En cambio, planeo amortizaciones extraordinarias anuales de entre 7.500 y 10.000 euros, lo que significaría que el préstamo estaría completamente amortizado al final del periodo de tipo fijo.

El ingreso es excelente, el capital propio también. Por supuesto, en vuestro caso está la cuestión de cómo se compone el ingreso y qué pasa con el ingreso de tu esposa cuando llegue el hijo número 2 (y posiblemente 3). Quizá se podría aumentar un poco la cuota, pero en principio lo veo similar a WildThing. Las amortizaciones extraordinarias siempre requieren cierto grado de disciplina (para no gastar ese dinero en otra cosa), pero incluso si un año no hace ninguna amortización extra, no debería ser un problema para vosotros. Por eso, personalmente, siempre preferiría la opción de una cuota un poco menor para tener suficiente margen mensual. Pero eso es una percepción personal y cada quien lo ve un poco diferente.

¿Por ejemplo, mejora el tipo de interés si pactas una amortización inicial más alta?

No sé si habrá bancos aislados que lo manejen así. Normalmente no debería ser así, a menos que conviertas tu préstamo en uno de amortización total en el plazo previsto.

Hola Timberwood,

Tenemos una tasa similar a la vuestra, pero con ingresos mensuales muy inferiores. También hemos mantenido la tasa conscientemente baja y queremos realizar muchas amortizaciones extraordinarias. En el primer año ya hemos agotado casi por completo las posibilidades de amortización extraordinaria con 7,5 mil euros. En 2015 espero realmente agotar por completo las posibilidades de amortización extraordinaria.

Como tenéis unos ingresos bastante mayores que nosotros, podría imaginar que vosotros agotáis sin problema la amortización extraordinaria cada año. La pregunta es si os molestaría poder amortizar solo 10.000 € cada año, aunque quizá tengáis entre 12 y 15 mil euros disponibles. Entonces, una tasa algo más alta habría sido seguramente útil. Pero quizá las tasas de interés pasivas superen el 1,6% y prefiráis colocar vuestro dinero a plazo fijo en lugar de realizar amortizaciones extraordinarias. En ese caso, habríais hecho todo bien.

En general depende un poco de cómo será vuestra evolución salarial (con hijos) y cuál es vuestra situación de gastos. Calculad hacia atrás: ¿Cuál sería la cuota máxima que os atreveríais a pagar sin amortizaciones extraordinarias? De esa cuota anual simplemente restad la amortización extraordinaria máxima.

Saludos desde Wilsdruff

Musketier