Financiamiento para una casa adosada de 124 m² – ¿demasiado ajustado?

Queridos profesionales de la construcción y financiación de viviendas,

(Perdón, texto largo y comentarios previos, números más abajo)

Llevo un tiempo leyendo aquí y hasta ahora he leído bastante, tomado cosas y las he incorporado en mis pensamientos, pero desde hace días me siento algo agobiado y tuve que registrarme.

Llevamos buscando una casa adecuada para nosotros desde hace más de 4 años (ambos padres de 37 años + 2 niños de 2 y 5) y por fin tenemos algo interesante.
Se trata de la compra de una casa adosada en los alrededores de Berlín (Brandenburgo) – la reserva está firmada, ya tenemos el borrador del contrato de compra, y el asesor financiero ha hecho muchos cálculos.
La casa adosada, con 124 m², tiene casi 20 años, cuesta 440.000 € y está (según un ingeniero civil amigo) en buen estado. No se prevén trabajos grandes en los próximos años.

Nosotros (profesores en el sector público y autónomo) disponemos actualmente de unos 5000 € netos al mes (+ 438 € de subsidio por hijos, que seguirá entrando al menos 15 años más).

Coste de la casa adosada: 440.000 €
Capital propio: 61.000 €
Gastos adicionales de compra: 51.000 €
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Importe de financiación: 430.000 € (tenemos otros 20.000 € de capital propio para obras y renovaciones pendientes)

El “problema” con la financiación soy claramente yo como autónomo, lo que implica que por un lado no aplican tantas entidades bancarias, y por otro lado los intereses son a veces significativamente más altos que con un empleo fijo. Considero que nuestro asesor financiero es bastante experto y ha elaborado para nosotros el siguiente paquete.

130.000 € préstamo (65.000 € por persona) Schwäbisch Hall Wohnriester, interés 1,46 %, sin deuda residual, plazo total 27 años, cuota 446 €
100.000 € KFW 124, interés 1,08 %, 10 años de tipo fijo, cuota en el primer año = 90 €, a partir del segundo año = 394 €
200.000 € Volksbank, interés 1,47 %, amortización 3 %, 10 años de tipo fijo, cuota = 745 € (3 % amortización para conseguir el buen interés, con 2 % sería un mal 2,4 % o similar)

Cuota total en el primer año = 1.281 €
Cuota total desde el segundo año = 1.585 €

Ahora mismo soy incapaz de calcular el interés medio, pero era por ahí alrededor de 1,4x.
En casi 27 años (sin amortización adicional) deberíamos haber terminado con todo, si no he calculado mal.

Llevo días y semanas calculando en una tabla de Excel bastante larga y al final siempre aparece que no hay déficit.
Aparentemente todo podría salir bien, pero mi mal presentimiento no me deja dormir tranquilo.
Actualmente pagamos casi 1300 € de alquiler con gastos incluidos por un piso de 110 m² y con eso vivimos bastante barato en Berlín.

Ingresos netos del hogar + subsidio por hijos: 5438 €
Gastos mensuales con crédito hipotecario ~5300 €
Gastos mensuales con alquiler actual ~4300 € (es decir, se ahorran unos 1000 € al mes, aunque solemos gastar más)

Cuota del crédito	1585
Costes operativos	350	Gas + agua/alcantarillado + electricidad + impuesto a la propiedad + basura + seguro
Compras mensuales	800	observado durante casi 12 meses y asignado generosamente, probablemente menos, colchón para pequeñas adquisiciones
Telecomunicaciones	100	Internet + 2 móviles
Auto + transporte público	400	impuesto + seguro + combustible + provisión para reparaciones + abono mensual (subvencionado)
Seguros	500	contenido del hogar, responsabilidad civil, seguro de vida, seguro de vida riesgo, seguro de incapacidad (más bien medio), seguro de accidentes
Ahorro para vacaciones	250	para vacaciones anuales, seguramente algo bajo, pero nunca viajamos en avión, preferimos camping/casa de vacaciones/viajes por carretera
Ahorro para amortización anticipada	300	gustaría amortizar más de 3000 € al año
Jardín	50	costes mensuales de pequeña parcela de jardín
Consumo telemático	50	Spotify + Netflix + Disney + GEZ
Guardería	350	desaparece en unos 3 años o los costes del centro tras escolar serán mucho menores
Consumo general + consumo de niños + ETFs	500	lo que surja para padres + hijos + ahorro en ETFs

Resumiendo…
A quien haya leído hasta aquí – gracias por leer :)

¿Qué opinan de todo esto?
¿Es demasiado justo calculado?
¿He olvidado o pasado por alto algo?

Agradezco cualquier comentario y opinión de cualquier tipo.
La verdad es que soy demasiado miedoso y si suficiente gente dice "deja eso", pues me alegraré y seguiré de alquiler toda la vida :cool:

¿Qué tipo de trabajo independiente es? ¿A prueba de crisis?
Por lo demás, es genial que consigan una financiación. Mal suena diferente.
¿Han planificado posibles renovaciones? ¿Calefacción?
¿Está todo como desean?
Con un jardín nuevo de todas formas se acaba el descanso, ... a trabajar!
¿Han llevado un libro de cuentas doméstico?
Por lo demás, el profesor tendrá que ir a reponer estantes en Budni por las noches ;)

¡Gracias por tu rápida respuesta!

Freelance, industria del cine, más o menos segura frente a crisis, siempre y cuando Corona 2 (el regreso) y Corona 3 (la venganza) no lleguen en un futuro muy cercano y duren tanto tiempo como las anteriores.
La calefacción se enciende cuando se enciende, actualmente la buena y vieja caldera de gas funciona como un reloj, cuando se enciende, idealmente tenemos los 6-8 k ahorrados aún como seguridad.
La casa es así, afirmo que seremos felices en ella. Claro, una casa unifamiliar independiente sería lo ideal, pero aquí en la zona ya no es posible para nosotros y estamos tan arraigados aquí que no queremos irnos.

Tema libreta de cuentas - soy obsesivo con el control cuando se trata de dinero, y idealmente ya sé a principios de mes qué queda al final. Finanzguru me da una visión general de los últimos más de 2 años.

Buenos días,

calculado de forma simplificada. Ustedes pagan una cuota de 1.585 a partir del segundo año frente a 1.300 € de renta con gastos incluidos y actualmente están ahorrando. Así que debería funcionar. Calculen sobre los 1.585, 500 de gastos adicionales en una casa propia. También siempre se deberían hacer provisiones en una casa más antigua. Siempre hay algo que hacer.

Mucho éxito

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Autónomos, industria cinematográfica, más o menos segura frente a crisis, siempre que Corona 2 (el regreso) y Corona 3 (la venganza) no lleguen en un futuro muy cercano
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Corona 4 - La Resurrección

Personalmente, me parece que la financiación es ajustada, pero viable.

Vuestro único problema con la financiación son los altos gastos mensuales. Vivís bien. Eso no es malo, pero debéis tenerlo claro. Básicamente, nadie piensa en una cuota de 1.600€ con un neto de 5.400€ (no son ni el 30% del neto). Pero la mayoría tampoco gasta tanto en relación a sus ingresos. Hay mucho margen de maniobra si llegara a apretarse.